Steeds meer alternatieven voor appartementen als belegging: ‘Verkopers moeten realistischer worden’

Over Belgen en bakstenen doen veel clichés de ronde. Veel landgenoten die beleggen, doen dat ook met een baksteen in hun maag. Om hun inkomen aan te vullen geven ze de voorkeur aan vastgoed boven aandelen of obligaties. Ze verkiezen huurinkomsten boven coupons, dividenden en koerswinsten. Een appartement is het populairste opbrengsteigendom, maar de recente rentestijgingen hebben de verkoop van appartementen onder druk gezet. De cijfers van Belstat, het statistiekbureau van de federale overheidsdienst Economie dat het aantal transacties van bestaande appartementen bijhoudt (de zogenoemde secundaire markt), tonen sinds begin dit jaar een eerste significante daling in lange tijd. Sinds het vierde kwartaal van 2020 werden in België minstens 10.000 appartementen per kwartaal verkocht, met uitschieters tot boven 12.000. In het eerste kwartaal van 2023 ging dat aantal onder 10.000. Cijfers over het tweede kwartaal zijn er nog niet.

Ook de markt van de nieuwbouwappartementen sputtert. “Daar is de daling nog steviger”, zegt Thomas Verschaeve, die verantwoordelijk is voor beleggingsvastgoed bij de vastgoedmakelaar Dewaele. Volgens cijfers van de federale overheidsdienst Financiën dook de verkoop van nieuwbouwappartementen in de laatste twee kwartalen onder 4.500 stuks, een daling met 20 procent en meer tegenover de afgelopen twee jaar, waarin de verkoop minstens rond 5.500 per kwartaal schommelde. Cijfers van FedNot, de koepelvereniging van notarissen, vertonen dezelfde trend. Het aandeel van de nieuwbouwappartementen in het totale aantal verkochte appartementen daalde van 20 naar 15 procent.

Markt met diverse snelheden

De grote professionele vastgoedinvesteerders die appartementen met dozijnen tegelijk kopen om ze te verhuren, houden al langer de vinger op de knip. “De markt van de grote kopers, het build-to-rentsegment, ligt al een hele tijd zo goed als stil. Er gebeuren geen grote transacties meer in ons land”, zegt een vastgoedexpert. De verkoop is sinds begin vorig jaar met de helft en meer gedaald.

De markt van de particuliere vastgoedinvesteerders hield iets langer stand, maar ook daar neemt het aantal transacties af. “Net na de covidpandemie ging zo’n 40 procent van onze projecten naar particuliere investeerders. Dat is teruggevallen tot het vroegere niveau van 20 à 30 procent”, vertelt een vastgoedontwikkelaar.

Ook Johan Krijgsman, de CEO van de vastgoedmakelaar ERA, merkt de afkoeling. “Er is geen exact percentage op te kleven, maar het is aanzienlijk minder dan de periode daarvoor”, zegt hij. “Maar vergeet niet dat we in de coronaperiode een serieuze piek hebben gezien. Na een piek komt altijd een dal. Iedereen die een bijkomende woning als opbrengsteigendom kon kopen, heeft dat toen gedaan.”

Cedric Vanhencxthoven van het makelaarskantoor Heylen Vastgoed nuanceert dat: hij ziet een markt met verschillende snelheden. “Het hangt heel erg af van het type woning”, legt hij uit. “Al wat instapklaar en energiezuinig is, raakt nog altijd heel snel verkocht. Woningen waar nog een beetje werk aan is, staan langer te koop en bieden nog onderhandelingsmarge over de prijs. Woningen waar zware energetische ingrepen nodig zijn, daar kijken investeerders niet meer naar.”

Steeds meer alternatieven

De belangrijkste reden voor die terugval is de stijgende rente. “Een hogere rente staat gelijk aan een lager rendement”, zegt Johan Krijgsman. “De prijzen hebben zich nog niet volledig aangepast aan de hogere rente. De markt is nog op zoek naar een nieuw evenwicht. Dat merk je doordat er weinig nieuwe kopers bij komen.”

Vóór de coronapandemie, toen de rentes op spaarboekjes lang tegen nul aan schurkten, zochten veel Belgen die een beetje rendement op hun spaargeld wilden hun heil in vastgoed. Met brutohuurrendementen van 3 à 7 procent was dat een aantrekkelijk alternatief voor de Belgische spaarder, die doorgaans niets veel moet hebben van de beurs.

Ondertussen bieden verschillende alternatieve beleggingen vergelijkbare rendementen. Veel overheidsobligaties, die doorgaans als risicoloos gelden, noteren tegen nettorendementen van 3 procent en meer, in lijn dus met de huurrendementen van appartementen. De staatsbon die ons land vorige maand uitgaf, biedt een nettorendement van 2,8 procent. Als reactie trokken de banken de rentes op hun termijnrekeningen op naar datzelfde niveau.

Nog andere factoren droegen bij aan de vertraging. “De bouwkosten zijn sterk gestegen. Er is over het algemeen meer onzekerheid en met de gestegen rente vragen de banken bovendien een grotere eigen inbreng”, vertelt Thomas Verschaeve.

Maar dat betekent niet dat er helemaal geen appartementen meer verkocht worden. “Het juiste opbrengsteigendom tegen een correcte prijs verkoopt nog altijd. Als verkopers voor een deel meegaan in de herwaardering die het gevolg is van de renteverhogingen, merk je dat er nog genoeg appetijt is bij kopers”, zegt Johan Krijgsman. Thomas Verschaeve voegt daaraan toe: “De verwachtingen over de vastgoedrendementen namen een hoge vlucht tijdens corona. Verkopers moeten wat realistischer zijn in hun verwachtingen, zodat de markt zich op een nieuw evenwicht kan herstellen.”

IJzersterke huurmarkt

Een ander belangrijk aspect is de huurmarkt. “Die is sterker dan ooit en zal nog verder versterken”, zegt Kristoff De Winne van de projectontwikkelaar Matexi. “In vergelijking met andere landen is de huurmarkt in België klein, maar voor de betaalbaarheid van wonen is ze wel heel belangrijk. Daarom zal ze nog groeien en hebben particuliere eigenaars-verhuurders daar zeker hun rol in te spelen.”

Het spel van vraag en aanbod draait op de huurmarkt nog altijd uit in het voordeel van vastgoedinvesteerders die verhuren. “Er is meer vraag naar huurwoningen, maar er zit druk op het aanbod vanwege de verhoogde bouwkosten, de trage vergunningsprocedures en de gestegen financieringskosten. Dat maakt dat de huurprijzen stijgen en het zorgt voor een stabieler huurderspubliek. Dat is goed voor investeerders”, legt Cedric Vanhencxthoven uit.

De diversiteit van het koperspubliek zorgt voor bijkomende stabiliteit. “Sommige investeerders zijn niet enkel uit op huurrendement, maar zien zo’n aanschaf als een aanvulling op hun pensioen”, vertelt Thomas Verschaeve. “Zij kopen meestal volledig met eigen middelen, dus voor hen spelen rentelasten geen rol. Dat is een stabiel segment op de kopersmarkt.”

Iedereen die Trends voor dit stuk sprak, verwacht dat de markt van de investeringsappartementen, ondanks de huidige dip, overeind zal blijven. Omdat er meer alternatieven zijn voor appartementen als investering, zullen de spaaroverschotten van de Belgen echter niet meer even rijkelijk als de voorgaande tien jaar richting opbrengsteigendommen vloeien. Maar ze zullen nog wél blijven vloeien.

Lees meer in de Trends Vastgoedgids, als bijlage van Trends Magazine van deze week