Stedenbouwkundige Johan Van Reeth: ‘Villawijken verdichten? Dat is exact wat je niet moet doen’

De hoge Leuvense vastgoedprijzen zijn deels het gevolg van een politieke keuze om een kleine stad te blijven, analyseert stedenbouwkundige Johan Van Reeth.

Burgerlijk ingenieur-architect Johan Van Reeth is medeoprichter van BUUR, Bureau voor Urbanisme. BUUR groeide uit tot een toonaangevend ontwerp- en planningbureau met vestigingen in Leuven, Gent, Brussel en Antwerpen. Sinds begin 2021 maakt het deel uit van het internationale ingenieurs-, advies- en ontwerpbureau Sweco. Samen met het Urban.Habitat-team van Sweco opereert het nu onder de naam BUUR Part of Sweco.

Dat er in een ontwerpbureau ook wordt nagedacht over betaalbaar wonen, vindt Johan Van Reeth vanzelfsprekend. “We zijn in grote mate een dienstverlener voor lokale besturen”, zegt hij. “Veel daarvan worstelen met de vraag hoe ze wonen betaalbaar kunnen houden. Dat vraagstuk komt dus ook ruimschoots aan bod in onze beleidsondersteuning. Bij het ontwerpen van gebiedsontwikkelingen gaat het dan weer over hoe de stad van de toekomst vorm kan krijgen. We vinden het belangrijk dat die toekomstige stad inclusief is, een leefomgeving waar mensen met alle mogelijke achtergronden kunnen wonen en elkaar ontmoeten. Nadenken over hoe je de betaalbaarheid kunt verbeteren, hoort daar dus zeker bij.”

Stadsontwikkeling gaat vaak gepaard met gentrificatie: de opwaardering van de buurt leidt ertoe dat rijkere inwoners de armere verdringen. Is dat onvermijdelijk?

JOHAN VAN REETH. “Stads- en dorpskernvernieuwing dient om de leefkwaliteit te verbeteren. Waar dat lukt, groeit de appetijt om in die buurt te wonen. Dat leidt logischerwijze tot prijsstijgingen. Het probleem is niet zozeer dat die fenomenen opduiken, wel dat er geen alternatieven worden aangeboden. Als in een oplevende buurt de prijzen stijgen en enkele doelgroepen er niet meer aan bod komen, dan kun je als stad zelf op die locatie goedkoper wonen aanbieden. Dat moet je alleszins proberen. Maar je kunt het ook op een ruimer, stedelijk niveau bekijken. Zijn er buurten waar er minder druk op de prijzen is? Op de schaal van een hele stad geen betaalbaar wonen kunnen garanderen, is erger dan een fenomeen als gentrificatie. Want dan dreig je mensen met lage inkomens richting slechte, afgelegen locaties te duwen. Er wonen nog honderdduizenden oudere mensen in een te groot huis. Als die woningen de komende tien à vijftien jaar op de markt komen, ontstaat onvermijdelijk een overaanbod van dat type woningen. Vooral de slecht gelegen woningen, buiten de steden en de dorpskernen, zullen moeilijker een koper vinden. De prijzen van die woningen zullen onder druk komen te staan. Als we niet opletten, zullen de mensen met lage inkomens daar terechtkomen, met een verhoogd risico op sociale uitsluiting als gevolg.”

Wat moet dan met die afgelegen en afgeleefde woningen gebeuren?

VAN REETH. “Daar moeten we durven te zeggen dat het verhaal afloopt. Ik besef dat dat nu politiek en maatschappelijk onhaalbaar is. Een bouwshift van bouwgronden blijkt al heel moeilijk te realiseren, laat staan van bestaande woningen. We kunnen de eigenaars van een woning die ooit onverkoopbaar wordt, niet aan hun lot overlaten. We moeten kandidaat-kopers van slecht gelegen woningen ook laten weten dat ze die woning op de lange termijn nog moeilijk verkocht zullen krijgen en mogelijk hun investering niet zullen recupereren. De ‘woningshift’ van slecht gelegen woningen zal veel geld kosten. Die kosten moeten we echter afwegen tegen de instandhouding van infrastructuur, nutsvoorzieningen en openbare dienstverlening op afgelegen locaties. De woningshift kan mee gefinancierd worden met meerwaarden uit de verdichting van de steden en de dorpskernen.

“Voor alle duidelijkheid: ik heb het nu niet over verkavelingen buiten de kernen. Die zullen blijven bestaan. Je kunt de klok niet terugdraaien. We moeten wel proberen die verkavelingen te consolideren. Dat is niet gemakkelijk, want de gemeentebesturen staan onder grote druk van de markt en de vastgoedsector. Omdat villa’s op een grote lap grond niet meer verkocht raken tegen de prijs waarop men had gerekend, wordt weleens geopperd die percelen op te delen en/of er appartementen op te bouwen. Dat is exact wat je níét moet doen. Want zo vergroot je het probleem en hypothekeer je de mogelijkheden om een aantrekkelijk aanbod te creëren in de dorpskern.”

Om nog even terug te komen op de gentrificatie: is het aantrekkelijke, succesvolle maar ook heel dure Leuven één groot gentrificatiegebied?

VAN REETH. “Nee, in Leuven speelt een ander fenomeen. De Leuvense vastgoedmarkt is verhit door een combinatie van schaarste en een grote vraag van een publiek dat almaar kapitaalkrachtiger wordt. Ik heb in mijn lessen vastgoedkunde geleerd dat vastgoed waard is wat mensen ervoor willen betalen. Dure gronden of dure bouwmaterialen zijn dus niet de oorzaak. Het is omgekeerd: vastgoed kost wat de markt ervoor wil geven en dat resulteert in hoge grondprijzen. In Leuven is er een grote concentratie van mensen die zich financieel veel kunnen permitteren. Bedragen van 5.000 euro per vierkante meter voor nieuwbouwappartementen zijn normaal geworden. En voor studentenkamers schuiven we op naar 7.000 euro per vierkante meter en meer.”

Projectontwikkelaars staan in de rij om in Leuven te mogen ontwikkelen. Hoe verklaart u dan die schaarste?

VAN REETH. “Ik heb het genoegen gehad om twintig jaar geleden het ruimtelijk structuurplan te maken in opdracht van het stadsbestuur. De stad telde toen 88.000 inwoners en maakte de politieke keuze om de bevolkingstoename te beperken. De limiet werd 100.000 inwoners. ‘We willen groeien zonder een reus te worden’, was de leuze. Het achterliggende idee was het kleinschalige, provinciale karakter van de stad te bewaren. Ik begrijp die keuze. Maar tegelijkertijd is de universiteit enorm gegroeid, is de tewerkstelling aan de universiteit en in de kenniseconomie gigantisch gestegen en heeft een concentratiebeweging van administratieve diensten in Leuven plaatsgevonden. Het aanbod van woningen is die boom in de tewerkstelling niet gevolgd. Het resultaat zijn een grote verkeersdruk naar en in Leuven, en overbevraagde voorzieningen.

“Het huidige stadsbestuur dreigt dezelfde fout te maken. Die limiet van 100.000 inwoners is losgelaten, maar ook het nieuwe Leuvense structuurplan gaat uit van een beperkte groei. Intussen groeien de buurgemeenten wel sterk. Voor een deel in de kernen, maar helaas ook erbuiten. Die toegenomen druk vertaalt zich daar natuurlijk ook in hogere vastgoedprijzen. In Herent, Rotselaar of Bertem kun je niet langer goedkoop wonen. Voor enigszins betaalbare woningen moet je al naar Boutersem of verder.”

Kunnen de lokale besturen daar iets tegen te doen?

VAN REETH. “Je hebt eigenlijk een beleid nodig voor de hele stadsregio. Dat betekent niet dat dorpen moeten verstedelijken, wel dat ze behoedzaam verdichten met behoud van hun identiteit en met een sterk aanbod van voorzieningen. Je moet een aanbod creëren dat afgestemd is op de tewerkstellingstoename. In een stadsregio gaat dat dan over huisvesting voor 40.000 extra inwoners. De woningprijzen zullen daardoor niet zakken, maar misschien wel wat stabiliseren.”

Waarom houdt Leuven vast aan dat kleinschalige karakter?

VAN REETH. “Zo’n verstedelijkingsproces moet ook maatschappelijk gedragen worden. Het vergt een mentaal proces, vooral bij de oudere bewoners. Die mensen moeten zich ook kunnen blijven identificeren met hun stad. Ik begrijp dus dat het stadsbestuur op zijn hoede is. Maar ik vrees dat we de impact van die keuze onderschatten. Veel van de kinderen en kleinkinderen van die oudere Leuvenaars zullen hier niet meer kunnen wonen.”