De betonstop was te negatief, de bouwshift blijft dan weer erg vaag. Spoorstad 2040 koppelt de bouwshift, mobiliteit, klimaat, betaalbaar wonen en levendige dorpskernen aan elkaar, om het wonen van de toekomst concreet vorm te geven.
Creëer extra woningaanbod in de eerste plaats rond stations. Verschuif daarvoor bouwrechten van slecht gelegen – lees: afgelegen – gebieden naar die stationslocaties. Gebruik het dichte Vlaamse spoorwegennet als drager voor een geïntegreerde ruimtelijke- en mobiliteitsstrategie. Ziedaar enkele krachtlijnen van Vlaanderen Spoorstad 2040, een visienota van de Design Sciences Hub van de Universiteit Antwerpen.
Doet het u wat denken aan de kernverdichting rond mobiliteitsknooppunten in de Vlaamse bouwshift? Dat is geen toeval. De auteurs willen met hun visienota de patstelling in de bouwshift doorbreken. “De uitgangspunten en de doelstellingen van de bouwshift zijn zeer legitiem”, zegt professor ruimtelijke planning Tom Coppens. “Maar het is ook wel een beetje een negatief verhaal van niets mag meer en niets kan meer. Het blijft ook allemaal behoorlijk vaag. Hoe gaan we die verdichting rond knooppunten van openbaar vervoer realiseren? De Vlaamse overheid laat dat over aan de lokale besturen. Maar ambtenaren van kleinere gemeenten en dorpen zijn met de beste wil van de wereld niet gewapend om daarover in gesprek te gaan met partijen als de NMBS of Infrabel.”
Betaalbaar wonen rond stations
Spoorstad 2040 heeft de ambitie een wervende operationalisering te zijn van de bouwshift. Het plan wil een antwoord bieden op de uitdagingen op het gebied van ruimte, klimaat en mobiliteit. Het zet ook sterk in op extra woonaanbod, om wonen betaalbaar te houden. De onderzoekers brachten alle potentieel te ontwikkelen percelen in een straal van 800 meter rond stations in kaart. Het resultaat van hun berekening: 6.804 hectare, waarvan volgens “een conservatieve berekening” 2.422 hectare klimaatrobuust kan worden herbestemd als woongebied. Bij een dichtheid van 25 tot 40 woningen per hectare levert dat 60.000 tot 100.000 woningen op. Dat is ongeveer een derde van de verwachte woonbehoefte in 2040.
Het extra aanbod op goed verbonden locaties zal de prijsdruk op de woningmarkt temperen, is de redenering. De onderzoekers verwijzen naar een studie van de vastgoedeconoom Frank Vastmans (KU Leuven), waaruit blijkt dat een krap woningaanbod in en rond steden als Antwerpen, Gent, Leuven en Brussel geleid heeft tot prijsstijgingen en betaalbaarheidsproblemen. Daarnaast rekent men ook op een sterke prijsdaling van bouwgrond, als onder een sterke publieke regie veel bouwrijpe gronden tegelijk op de markt komen.
“We moeten erover waken betaalbaar wonen niet te verengen tot gesubsidieerde woonvormen”, vindt Stefan Paeleman, mede-initiatiefnemer van Spoorstad 2040. “Het moet ook op zichzelf kunnen bestaan, zonder subsidies. We hebben in België een fantastisch systeem van eigenaarschap. Een eigen huis is het enige spaarproduct dat je ook kan gebruiken. Mensen bouwen zo een vermogen op, waardoor ze, ondanks de kleine pensioentjes in ons land, toch van een comfortabele oude dag kunnen genieten. Helaas staat dat systeem onder druk.”
Stefan Paeleman staat samen met Jeff Cavens aan het hoofd van Triple Living, een van de grootste residentiële projectontwikkelaars van het land. Hij geeft toe dat het eigenaarsmodel ook keerzijden heeft. “Vlaanderen is compleet verneveld”, zegt hij. “Met kwalijke gevolgen: file-uren, inefficiënt openbaar vervoer, dure infrastructuur. Dus ja, elke medaille heeft twee kanten. De crux van Spoorstad 2040 is het goede te bewaren en het slechte te corrigeren, door mobiliteit, ruimtelijk beleid en huisvesting niet langer als afzonderlijke domeinen te beschouwen. Je moet die met één bril bekijken.”
Geen woontorens
De benaming Spoorstad suggereert dat Vlaanderen één groot stedelijk gebied is of zal worden. “Dat is zo”, zegt Tom Coppens. “Alleen willen we het nog niet zien. Volgens internationale criteria is 99 procent van Vlaanderen verstedelijkt.”
Coppens en Paeleman beseffen dat verdichting en verstedelijking van dorpen een heikel thema is. “We weten dat het weerstand oproept”, stelt Coppens. “Ook de uitbreiding van de invloedssfeer van grote steden ligt gevoelig.”
“Verdichten betekent niet dat in onze dorpen woontorens of appartementsgebouwen met zeven verdiepingen moeten komen”, vervolgt Paeleman. “Maar we moeten wel verstandiger omgaan met ruimte. Dorpen en kleine gemeenten hebben ook baat bij extra bewoning. Je hebt kritische massa nodig om buurtwinkels en horecazaken leefbaar te houden. Een dorp zonder een frietkot, een bakker en een café wordt een doodse plek.”
Ook Tom Coppens vindt woontorens niet de oplossing voor het woningvraagstuk. “Je kunt, rekening houdend met de voorspelde bevolkingstoename, de bouwshift realiseren door een woning per hectare toe te voegen. Daar heb je geen hoogbouw voor nodig. Ik geloof veel meer in een graduele verdichting in combinatie met goede, dorpse architectuur.”
Verband zien
Coppens en Paeleman geven mee dat ze voor de totstandkoming van de visienota in gesprek zijn gegaan met belangrijke stakeholders: “We hebben de visie afgetoetst bij burgemeesters van verschillende partijen”, zegt Coppens. De finale betrachting is Spoorstad 2040 op de agenda van de volgende Vlaamse regering te krijgen.
De timing om er mee naar buiten te komen – aan de vooravond van een belangrijk verkiezingsjaar – is dan ook niet toevallig. “De toewijzing van de ministerportefeuille voor ruimtelijke ordening lijkt soms wat op een stoelendans”, zegt Coppens. “Wie op het laatst nog geen stoel heeft, moet dan maar minister van Omgeving worden. Om maar te zeggen: het is geen populair departement. Ik begrijp dat ook wel. Er is nooit echt een positief project geweest. Dat willen we met Spoorstad 2040 veranderen. Betaalbaar wonen, de klimaattransitie, betere mobiliteit, werken, levendige dorpskernen, dat zijn allemaal thema’s waar je mensen rond kunt enthousiasmeren.” Stefan Paeleman knikt instemmend. “Maar”, zegt hij, “de minister moet dan wel het verband tussen al die uitdagingen zien. Het vergt eigenlijk een superdepartement, dat ruimtelijke ordening, wonen en mobiliteit overkoepelt.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier