Spelregels voor mede-eigendom worden soepeler: dit moet je weten

Minister van Justitie Koen Geens werkt aan een hervorming van de wet op de mede-eigendom. Die modernisering is nodig om het leven in appartementsgebouwen voor alle bewoners leefbaar te houden.

Minister van Justitie Koen Geens (CD&V) riep een jaar geleden een werkgroep in het leven om de wet op de mede-eigendom tegen het licht te houden. Die groep, waarvan notarissen, vastgoedmakelaars en eigenaars deel uitmaakten, heeft een maand geleden haar aanbevelingen bezorgd aan de minister. Geens staat achter de adviezen en gaat ermee aan de slag. Het zou de bedoeling zijn dat nog voor eind dit jaar een nieuwe wet op de mede-eigendom wordt aangenomen.

Katelijne D’Hauwers, de directeur van de Verenigde Eigenaars, vertegenwoordigde de eigenaars in de besprekingen. Ze vindt de flexibilisering van de besluitvorming het belangrijkste onderdeel van de hervorming. Volgens minister Geens moet de versoepeling van de meerderheidsvereiste in de algemene vergadering voor meer “woonkwaliteit” in de appartementsgebouwen zorgen.

Appartementen zijn het snelst groeiende type woningen in ons land. Door de betonstop in Vlaanderen vanaf 2040 zal hoogbouw in de steden nog meer worden aangemoedigd. Er zijn nu al bijna 183.000 appartementsgebouwen in België volgens cijfers van de federale overheidsdienst Economie. Daarvan zijn er nog bijna 20.000 zonder centrale verwarming en 10.000 zonder badkamer. Maar liefst 66 procent van de flatgebouwen is opgetrokken voor 1982.

“Eigenaars die zelf in hun appartement wonen en eigenaars die verhuren, hebben vaak andere belangen”, schrijft Geens in een persbericht. “Hierdoor kunnen wel eens discussies en conflicten ontstaan. De verouderde appartementsgebouwen in ons land kunnen de problemen nog verzwaren.” De lijst met aanbevelingen van de werkgroep moet een antwoord bieden op de problemen uit de praktijk.

Voorlopige bewindvoerder

“De aanbevelingen zijn natuurlijk het resultaat van een compromis”, relativeert D’Hauwers. “Maar ik ben er wel van overtuigd dat we met de verlaging van de gekwalificeerde meerderheden die nu op tafel ligt, een oplossing bieden voor veel beslissingen die momenteel nog worden geblokkeerd door één eigenaar of een minderheid van eigenaars.”

Daarnaast stelt de werkgroep voor dat een voorlopige bewindvoerder kan worden aangesteld om een impasse te doorbreken. Die zou beslissingen kunnen nemen in plaats van de algemene vergadering van aandeelhouders. “Als je een agendapunt op de dagorde van de algemene vergadering zet en het wordt weggestemd, kun je in principe proberen via de vrederechter je gram te halen”, zegt D’Hauwers.”Maar wij raden onze leden aan zo veel mogelijk procedures te vermijden. Je moet daarvoor een advocaat in de arm nemen. Dat kost tijd en geld. En vooral: je staat tegenover je mede-eigenaars, met wie je mogelijk nog lang moet samenleven. Het zijn je buren en daar moet je mee zien overeen te komen.”

De betaler beslist

Om belangrijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen is een drievierdemeerderheid op de algemene vergadering van mede-eigenaars nodig. In het voorstel van de werkgroep wordt die meerderheid verlaagd naar twee derde, om sneller knopen te kunnen doorhakken. Ook zou het principe worden ingevoerd dat de betaler beslist. De bewoners van de benedenverdieping worden bijvoorbeeld vaak vrijgesteld van investeringen in een lift. Het lijkt dan ook logisch dat zij daarover niet meestemmen op de algemene vergadering.

Voor sommige appartementsgebouwen is het beter ze met de grond gelijk te maken en ze van nul weer op te bouwen. “Gebouwen die dateren van voor 1960 kun je niet met wat oplapwerk laten voldoen aan de huidige energiestandaarden”, vindt D’Hauwers. Voor elke afbraak om een nieuw gebouw op te trekken is vandaag unanimiteit van alle mede-eigenaars nodig. Het volstaat dat één mede-eigenaar niet meedoet, om zo’n beslissing tegen te houden.

De unanimiteitsvereiste voor de afbraak en de heropbouw wordt in het voorstel onder bepaalde voorwaarden losgelaten. “Als de veiligheid of de hygiëne bijvoorbeeld in het gedrang is, zal een viervijfdemeerderheid volstaan om een gebouw neer te halen. We willen uiteraard niet raken aan de eigendomsrechten van de individuele mede-eigenaars. De eigenaars die niet kunnen of willen meedoen aan een renovatie, kunnen hun aandeel in het gebouw overlaten aan de andere mede-eigenaars in ruil voor een billijke vergoeding.” De vrederechter krijgt het laatste woord over wat een redelijke vergoeding is.

Er is nog een andere situatie waarin een viervijfdemeerderheid volstaat om tot de afbraak over te kunnen gaan, namelijk “wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn”.

Wettelijke verplichtingen

Als de aanbevelingen van de werkgroep worden gevolgd, volstaat voortaan een akkoord van de helft van de mede-eigenaars om werken uit te voeren die door de overheid worden opgelegd. D’Hauwers: “Wat we in de praktijk merken, is dat eigenaars die appartementen verhuren of bewonen niet op dezelfde lijn zitten als eigenaars die appartementen gebruiken als tweede verblijf. Je ziet dat aan de kust.”

Tegen 2020 moeten bijvoorbeeld appartementsgebouwen in heel Vlaanderen aan strengere normen inzake dakisolatie voldoen. “Enkel de eigenaar-verhuurder wordt bestraft als hij niet aan de wettelijke normen voldoet. Hij mag zijn appartement niet langer verhuren. De eigenaar die het appartement als een tweede verblijf gebruikt, vindt het mogelijk veel minder belangrijk het dak voldoende te isoleren. Hij komt misschien twee keer langs in de winter en dan maakt het niet veel uit dat hij wat meer moet stoken.”

Registratie van syndicus

Een eerste uitloper van de modernisering van de wet op de mede-eigendom is al in voege. Elke vereniging van mede-eigenaars is sinds 1 april verplicht haar syndicus in te schrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen. De inschrijving kost 85,50 euro en kan gebeuren een ondernemingsloket. De vereniging van mede-eigenaars krijgt een jaar om aan die verplichting te voldoen.

De syndicus is onder meer verantwoordelijk voor het bijeenroepen van de algemene vergadering van mede-eigenaars en voor het opvolgen van het onderhoud en de herstellingen in een mede-eigendom. Het kan een persoon of een vennootschap zijn. “De inschrijving van de syndicus zorgt voor meer openheid, en dat kunnen we alleen maar toejuichen”, reageert D’Hauwers. “Het is niet meer van deze tijd dat je naar de ingang van een appartementsgebouw moet gaan om de identiteit van de syndicus te vernemen en zijn gegevens te vinden.”