Spaans vastgoed is nog altijd goed bij prijs

Spanje blijft in trek voor Belgen die een tweede verblijf willen verwerven. Spaans vastgoed is nog altijd goed bij prijs, maar de tijd van de koopjes is voorbij.

In 2014 kochten elke dag gemiddeld tien Belgen een vakantieverblijf in Spanje. De toestroom van Belgisch spaargeld naar de Costa’s houdt nog altijd aan. Spaans vastgoed is nog altijd niet duur, maar de tijd van de koopjes lijkt stilaan voorbij. “De vastgoedprijzen zijn gestabiliseerd tegenover vorig jaar”, zegt Jean-Pierre Aernaudts van Inmo España. “In het eerste kwartaal van 2015 stelden de Spaanse registratiediensten zelfs een prijsstijging met 2,65 procent vast. Maar de situatie verschilt naargelang van de regio en de locatie. Aan de zuidkust van Tenerife zijn de vastgoedprijzen al sinds eind vorig jaar aan het stijgen. Dat is ook het geval voor de betere locaties aan de Costa del Sol en in het noordelijke deel van de Costa Blanca.”

Uit een recente analyse van de vastgoedspecialist Azull blijkt dat Belgen al een kwart meer betalen voor een tweede verblijf in Spanje dan in 2013. “De gemiddelde prijs lag twee jaar geleden rond 190.000 euro, terwijl je vandaag gemiddeld 240.000 euro afdraagt”, zegt managing partner Johan Conix. “In het binnenland durven de prijzen hier en daar nog weleens te zakken, maar aan de kusten — waar de meeste Belgen een stekje willen — zitten ze onverbiddelijk in de lift.”

“Kandidaat-kopers moeten ook rekening houden met de kosten, die doorgaans 14 procent van het aankoopbedrag bedragen”, stelt Conix. 3 à 4 procent daarvan gaat naar zegelrechten, de notaris en de advocaat. Het overige deel bestaat ofwel uit 10 procent btw voor een nieuwbouw, ofwel uit overdrachtskosten voor een bestaande woning. Die belasting, die te vergelijken is met de registratierechten in België, verschilt van regio tot regio. Spanje heeft zeventien autonome regio’s die hun tarieven vrij mogen bepalen. In Murcia geldt een vast tarief van 8 procent, in Valencia is dat 10 procent. Andalusië heeft een variabel tarief dat begint bij 8 procent en oploopt tot 11 procent, afhankelijk van de verkoopsom.

Notaris versus advocaat

Belangrijk om te weten is dat de rol van de Spaanse notaris beperkt is. “In tegenstelling tot zijn Belgische collega heeft hij veel minder verantwoordelijkheden en plichten”, legt Jean-Pierre Aernaudts uit. “Hij moet alleen nagaan wie de rechtmatige eigenaar van het pand is en wie de contracterende partijen zijn. De Spaanse notariële akte biedt daardoor te weinig waarborgen voor een deskundige en vlekkeloze afhandeling van de transactie. Daarom doet een koper er goed aan zich te laten begeleiden door een officieel erkende vastgoedmakelaar en een advocaat.”

Ook Marleen De Vijt van Azull adviseert kandidaat-kopers een juridische adviseur in de arm te nemen. “Zo’n advocaat controleert bij de gemeente of het goed met bouwovertredingen is belast. Hij gaat ook na of er schulden op rusten. De notaris doet dat allemaal niet. In Spanje worden schulden overgedragen bij de aankoop van een woning. De koper moet er dus zeker van zijn dat de grond en het gebouw vrij zijn van hypotheken en schulden. Zodra hij de nieuwe eigenaar is, is hij als eerste aansprakelijk voor de schulden van de vorige eigenaar.”

Terugkerende kosten

Eigenaars moeten ook rekening houden met 2500 à 3500 euro aan jaarlijks terugkerende kosten en belastingen. Jean-Pierre Aernaudts: “Er is de impuesto bienes inmuebles die de gemeente heft op onroerende goederen. Daarnaast moet de eigenaar in zijn Spaanse belastingaangifte ook zijn eventuele huurinkomsten opgeven. Daarvan mag hij allerlei kosten aftrekken. Op het nettobedrag betaalt hij de impuesto sobre la renta. Verhuurt hij niet, dan is er een belasting verschuldigd op een fictief huurinkomen van ongeveer 2 procent van de kadastrale waarde van de woning. Daarop betaalt hij een tarief van 24,7 procent.”

Wie in Spanje meer dan 700.000 euro aan onroerende goederen bezit, betaalt een bijkomende impuesto sobre el patrimonio. Het vermogen wordt belast per persoon: bij een getrouwd koppel wordt het fiftyfifty verdeeld. De tarieven voor die vermogensbelasting verschillen van regio tot regio.

Bankrekening in Spanje

Om in Spanje eigenaar van een woning te kunnen worden, moeten Belgische kopers een zogenoemd NIE-nummer (een identificatienummer voor buitenlanders) aanvragen. Dat kunnen ze doen via het Spaanse consulaat in Brussel. Het kost ongeveer 20 euro per persoon. Het document wordt per e-mail bezorgd en moet worden doorgegeven aan de notaris. Via een volmacht aan een lokale juridische adviseur kunnen de NIE-nummers soms ook rechtstreeks in Spanje worden aangevraagd.

De nieuwe eigenaar moet ook een bankrekening in Spanje openen. De betaling van de woning moet gebeuren met een Spaanse bankcheque. Belangrijk om te weten is dat een buitenlandse bankrekening moet worden opgegeven in de Belgische belastingaangifte.