Slopen en heropbouwen tegen 6 procent btw: hoelang kan het nog?

Het verlaagde btw-tarief voor de gecombineerde afbraak en heropbouw van panden in het hele land loopt in principe eind dit jaar af. Europa zette echter het licht op groen om de gunstmaatregel te verlengen.

Wanneer u een nieuwe woning bouwt of laat bouwen, dan betaalt u 21 procent btw op de uitgevoerde werken en op de gebruikte materialen. Voor renovaties geldt in principe hetzelfde tarief. Verbouwt u evenwel een privéwoning die ouder is dan tien jaar, dan mogen de werken gefactureerd worden tegen een verlaagd btw-tarief van 6 procent.

Sinds 2006 geldt in 32 Vlaamse, Waalse en Brusselse centrumsteden bovendien een speciale regeling voor afbraak en wederopbouw. Wanneer u daar een oud gebouw sloopt en op diezelfde plek een nieuwe privéwoning (ook een tweede verblijf) neerzet, dan komt het volledige project eveneens in aanmerking voor het verlaagde tarief van 6 procent. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de afbraak en de wederopbouw samen één handeling vormen.

Uitbreiding naar heel België

Op 1 januari 2021 werd het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor de afbraak en heropbouw van panden echter uitgebreid naar het volledige Belgische grondgebied. De federale regering nam die beslissing in volle coronacrisis, toen de orderboekjes van bouwbedrijven naar verluidt leegliepen. Met die uitbreiding wou ze burgers aanmoedigen om de bouw van hun woning niet uit te stellen.

Er is ook een ecologisch argument. Een oud gebouw met een slechte energiescore volledig afbreken en heropbouwen met de nieuwste materialen zou een kleinere milieu-impact hebben dan het pand te renoveren. Ook de beschikbare ruimte zou daardoor efficiënter benut worden. Maar of dat in de praktijk ook écht het geval is, hangt af van allerlei factoren – zoals de structurele en historische waarde van het gebouw, alsook de gebruikte materialen, energiebronnen en ventilatiesystemen.

Wat zijn de voorwaarden?

Om in aanmerking te komen voor deze uitgebreide btw-verlaging, moet u voldoen aan een aantal expliciete voorwaarden:

· De afbraak van het oude pand moet gebeuren met het oog op de wederopbouw van een nieuwe woning. Als bouwheer moet u dat verband kunnen aantonen. Bij misbruik van dezee gunstmaatregel riskeert u een regularisatie en een boete.

· Het nieuwe pand moet binnen hetzelfde kadastraal perceel als dat van het af te breken gebouw neergezet worden. Het hoeft evenwel niet noodzakelijk op exact dezelfde plaats te staan, zolang u zich maar aan de bouwvoorschriften houdt.

· De functie van het te slopen gebouw speelt geen rol. Het mag een voormalige woning zijn, maar evengoed een verloederd handelspand of een verlaten industrieel gebouw.

· Het herop te richten pand moet uw ‘enige’ en ‘hoofdzakelijk eigen gezinswoning’ worden, waar u zonder uitstel uw domicilie zal hebben gedurende minstens vijf jaar. Verhuist u vóór het verstrijken van die termijn, dan dient u het voordeel voor het jaar van de verhuis en voor de resterende jaren van de vijfjarige periode terug te storten.

· ‘Enige’ duidt op het feit dat u geen eigenaar mag zijn van een ander onroerend goed. Er wordt evenwel geen rekening gehouden met woningen waarvan u door een erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker bent geworden. Tweede verblijven zijn sowieso uitgesloten.

· ‘Hoofdzakelijk’ betekent dat u uw privéwoning ook gedeeltelijk voor de uitoefening van uw beroep mag gebruiken.

· De toegelaten bewoonbare oppervlakte van het nieuwe pand is beperkt tot 200 vierkante meter, ongeacht het type van de woning.

Wat gebeurt er na 2022?

De uitbreiding van de btw-verlaging bij afbraak en wederopbouw naar het hele land loopt in principe van 1 januari 2021 tot 31 december 2022. Verschillende partijen pleiten evenwel voor een verlenging van de relancemaatregel.

Voor Vlaanderen is een langdurig verlaagd btw-tarief alvast een must. Een van de bepalingen van het Vlaamse klimaatplan is dat wie een energieverslindende woning koopt, die vanaf 2023 verplicht moet renoveren. Maar omdat btw een federale materie is, drong de Vlaamse regering al in november van vorig jaar aan op een verlenging van het verlaagde tarief bij de federale regering. Zo wil ze meer Vlamingen stimuleren om in een milieuvriendelijke woning te investeren.

Ook de Confederatie Bouw, Bouwunie en de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector zijn voorstanders van een verlenging van de maatregel. “Wie vandaag de stap zet om een oud pand te kopen en kiest voor sloop en heropbouw, heeft nog een heel traject voor de boeg”, argumenteert Jean-Pierre Waeytens, gedelegeerd bestuurder van Bouwunie. “Vooraleer de bouw kan starten, moet je eerst de koop afronden en vervolgens de bouwplannen samen met een architect uitwerken en concretiseren. Daarna is het wachtten op de vergunning.”

“Ten slotte moet je op zoek naar een aannemer. Maar door de volle orderboeken zal de effectieve start van de bouw naar alle waarschijnlijkheid nog een aantal maanden duren. Daardoor zullen veel kandidaat-bouwheren, die nu en in de volgende maanden willen gebruikmaken van de maatregel, wellicht niet meer volledig het btw-tarief van 6 procent kunnen genieten.”

Federaal minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) gaf eerder al aan open te staan voor een eventuele verlenging van het verlaagde btw-tarief, maar daarvoor was volgens hem wel nog een Europees fiat nodig. Dat is er intussen: eind vorig jaar keurde de Europese Raad Economische en Financiële Zaken (Ecofin) een hervorming van de Europese btw-regelgeving goed. Die geeft de lidstaten meer flexibiliteit bij het toepassen van hun tarieven.

De bal ligt nu dus in het kamp van minister Van Peteghem. “De eventuele verlenging van de btw-verlaging zal in de regering worden besproken”, zei hij deze week nog. “Ik blijf ervan overtuigd dat we iedereen die wil investeren in een energiezuinige woning daar zo veel mogelijk in moeten ondersteunen. Indien de overheid inspanningen vraagt van de gezinnen, is het ook logisch dat ze het maximale doet om hen te ondersteunen in die opdracht.”

Er is ook een Vlaamse premie

Als u niet in aanmerking komt voor bovenstaande gunstmaatregelen, kunt u nog altijd de forfaitaire Vlaamse sloop- en heropbouwpremie aanvragen. Die werd verlengd tot eind 2022. Ze bedraagt 7.500 euro en geldt voor projecten waarbij een woning wordt afgebroken en heropgebouwd, maar die niet in aanmerking komen voor het 6 procenttarief in de 32 centrumsteden. Ze geldt dus in het hele Vlaamse Gewest, uitgezonderd de hierboven vermelde regio’s.

Die Vlaamse premie is niet alleen van toepassing op gezinswoningen. Daardoor kunnen ook Waalse en Brusselse eigenaars hun tweede verblijf in Vlaanderen laten afbreken en heropbouwen tegen een verlaagd btw-tarief van 6 procent.