Slopen en heropbouwen kan vanaf 2021 overal met 6% btw

Het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor de afbraak en heropbouw van een pand geldt vanaf 1 januari 2021 in het hele land. De nieuwe federale regeling is evenwel tijdelijk en er zijn striktere voorwaarden.

Wie een nieuwe woning bouwt of laat bouwen, betaalt 21 procent btw op de werken en de materialen. Voor renovaties aan privéwoningen die ouder zijn dan tien jaar, geldt een verlaagd tarief van 6 procent op de uitgevoerde werken. In 32 Vlaamse, Waalse en Brusselse centrumsteden geldt bovendien al sinds 2006 een speciale regeling voor afbraak en wederopbouw: wanneer u daar een oud gebouw sloopt en op diezelfde plek een nieuwe woning bouwt of laat bouwen, mag alles eveneens gefactureerd worden tegen 6 procent. Dat is het geval in:

• Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers en Namen,

• De stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik,

• Het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Brussel, Anderlecht, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel en Etterbeek.

Elders moet u vandaag nog altijd 21 procent btw betalen. Maar daar komt binnenkort verandering in. Het federale regeerakkoord breidt het verlaagde btw-tarief voor de sloop en heropbouw vanaf 1 januari 2021 uit naar het hele Belgische grondgebied. Die uitbreiding is weliswaar tijdelijk, tot eind 2022. Bovendien gelden er enkele bijkomende voorwaarden die niet van toepassing zijn op de 32 hierboven vermelde gemeenten. Daar blijft alles overigens gewoon hetzelfde, ook na 1 januari 2021.

Door de coronacrisis lopen de orderboekjes van de bouwbedrijven leeg. De uitgebreide fiscale stimulans moet burgers aanmoedigen om de bouw van hun woning niet langer uit te stellen. Maar er is ook een ecologische drijfveer: voor de energie-efficiëntie is het vaak beter een oud gebouw volledig af te breken en het herop te bouwen met nieuwe materialen, in plaats van het te renoveren. Bovendien wordt de beschikbare ruimte dan vaak efficiënter benut, waardoor meerdere gezinnen daarvan kunnen genieten.

De voorwaarden

Om van de nieuwe maatregel te kunnen profiteren, moet het nieuwe pand binnen hetzelfde kadastraal perceel als dat van het af te breken gebouw neergezet worden. Het hoeft evenwel niet noodzakelijk op exact dezelfde plaats te staan (voor zover u zich aan de bouwvoorschriften houdt). De toegelaten bewoonbare oppervlakte van het nieuwe pand is beperkt tot 200 vierkante meter.

De functie van het te slopen gebouw speelt geen rol. Het mag een voormalige woning zijn, maar evengoed een verloederd handelspand of een verlaten industrieel gebouw. Het te bouwen pand moet evenwel uw enige en eigen gezinswoning worden, en dit gedurende minstens vijf jaar. Verhuist u vóór het verstrijken van deze termijn, dan dient u het voordeel voor het jaar van de verhuis en voor de resterende jaren van de vijfjarige periode terug te storten. De bestaande regeling in de 32 centrumsteden is wél van toepassing op tweede verblijven.

Het regeerakkoord bepaalt eveneens dat u in het kader van de nieuwe maatregel geen eigenaar mag zijn van een ander onroerend goed. Er wordt evenwel geen rekening gehouden met woningen waarvan u door een erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker bent geworden. Ook goed om te weten is dat u de nieuwe woning ‘hoofdzakelijk’ voor privédoeleinden moet gebruiken. Dit betekent dat u een gedeelte van het pand voor de uitoefening van uw beroep mag voorzien.

Het verlaagde btw-tarief geldt eveneens voor verkopen op plan door bouwpromotoren, voor zover aan alle voorwaarden voldaan is. Ook woningen die gedurende een periode van 15 jaar verhuurd worden aan of via een sociaal verhuurkantoor, komen in aanmerking. Daarvoor geldt vandaag nog een btw-tarief van 12 procent.

Twee jaar is niet lang

De uitbreiding van de btw-verlaging loopt van 1 januari 2021 tot 31 december 2022. Die periode is krap voor nog op te starten projecten. De vastgoedsector lijdt namelijk onder een moeizaam vergunningsbeleid, blijkt uit een rondvraag van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector. In Vlaanderen bedraagt de gemiddelde doorlooptijd tussen de aanvraag en de aflevering van een vergunning een jaar en tien maanden. De situatie in Wallonië is vergelijkbaar, en in Brussel duurt het zelfs twee jaar en zeven maanden om een vergunning vast te krijgen.

Voor een project dat al opgestart werd vóór 1 januari 2021, krijgt u tot 31 maart 2021 de tijd om de formaliteiten in orde brengen om alsnog het verlaagde btw-tarief te kunnen genieten. Voor wie na 1 juli 2022 een vergunning aanvraagt, geldt de nieuwe regeling tot eind december van datzelfde jaar voor maximaal 25 procent van het totaalbedrag van de vergunde werken. Op die manier wil men misbruiken vermijden.

Vlaamse premie tot eind 2020

Vergeet niet dat u nog tot eind 2020 de forfaitaire Vlaamse sloop- en heropbouwpremie kunt aanvragen. Die bedraagt 7.500 euro en geldt voor projecten waarbij een woning wordt afgebroken en heropgebouwd, maar die niet in aanmerking komen voor het 6 procenttarief in de 32 centrumsteden. Ze geldt in het hele Vlaams Gewest, uitgezonderd Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas.

Dit forfait geldt voor sloop- en heropbouwprojecten waarvoor de aanvraag van de omgevingsvergunning is ingediend in de periode van 1 oktober 2018 tot 31 december 2020. Het Brussels en Waals Gewest hebben geen vergelijkbare maatregel. De Vlaamse premie is evenwel niet alleen van toepassing op gezinswoningen. Daardoor kunnen ook Waalse en Brusselse eigenaars hun tweede verblijf in Vlaanderen laten afbreken en heropbouwen tegen een verlaagd btw-tarief van 6 procent.