Slimme omwegen naar de koopmarkt: formules die eigendom haalbaarder maken

Steeds meer starters botsen op dezelfde muur: de eigen inbreng die de bank eist van wie een woonlening wil krijgen. Alternatieve koopformules kunnen de drempel naar een eigen woning verlagen.

Twee jonge mensen, twee jaar afgestudeerd, beiden hebben een degelijke job en een mooi gezamenlijk inkomen. Een huis kopen lijkt haalbaar. Bij de bank volgt de ontnuchtering: het jonge koppel heeft ruim onvoldoende spaarcenten voor de vereiste eigen inbreng van 20 procent van de aankoopsom.

Het is een fictief voorbeeld. Maar volgens Laurens Gilen, zaakvoerder van de projectontwikkelaar Gilen Real Estate, is het voor veel starters op de woningmarkt de pijnlijke realiteit. “We hebben altijd in het segment van het betaalbaar wonen gewerkt”, vertelt hij. “De jongste jaren stelden we almaar vaker vast dat de rekening voor veel – vooral jonge – kandidaat-kopers niet meer klopte. Bij onze zoektocht naar oplossingen zijn we uitgekomen bij het idee: we gaan die starters helpen sparen. Dat is hét struikelblok: waar haal je voor je dertigste 50.000 of 60.000 euro vandaan? Wie hulp krijgt van familie, heeft geluk. Maar velen hebben die luxe niet en worden dus eigenlijk uitgesloten van de koopmarkt.”

1. Huren met koopoptie

Zo ontstond in 2017 Hamsterhuren®. Gilen legt het concept uit: “Je huurt tegen een marktconforme prijs een energiezuinige nieuwbouwwoning. Aan de huurovereenkomst is een koopoptie gekoppeld, die je binnen de acht jaar kunt lichten tegen een vooraf afgesproken, geïndexeerde prijs. Bij aankoop wordt de helft van de betaalde huur verrekend als korting.”

Sinds juni 2023 biedt HappyNest, een joint venture van Matexi en BNP Paribas Fortis, een sterk gelijkaardige formule aan. “Door strengere regels vanuit de Europese Centrale Bank is de vereiste eigen inbreng fors toegenomen”, zegt Kristoff De Winne (Matexi). “Vooral jongeren worstelen daarmee. Met dit systeem verlagen we de instapdrempel naar duurzaam eigenaarschap.”

Beide formules willen dus nieuwbouw bereikbaar houden voor jonge kopers, maar huren met een koopoptie is geen mirakeloplossing. Het maakt de woning niet goedkoper. Door het indexeringsmechanisme – bij Hamsterhuren® gebaseerd op de gezondheidsindex, bij HappyNest op een vooraf vastgelegde en ‘conservatief ingeschatte’ evolutie van de nieuwbouwprijzen – betaalt de koper doorgaans meer dan wanneer hij meteen had kunnen kopen.
Het grote voordeel zit in het opbouwen van de eigen inbreng: de helft van de betaalde huur wordt afgetrokken van de geïndexeerde aankoopprijs. Zo sparen huurders geleidelijk een aanzienlijk deel – of soms zelfs het volledige bedrag – van het vereiste startkapitaal bij elkaar.

Een ander pluspunt is dat kandidaat-kopers eerst kunnen ervaren of de woning en buurt hen bevallen. “Uit onze klantbevraging blijkt zelfs dat ze dat als het grootste voordeel beschouwen”, zegt Erik Neven, general manager van HappyNest.
Neven en Gilen benadrukken ook de focus op kwalitatieve, energiezuinige nieuwbouw. “Je bent in essentie een gewone huurder met een eenzijdige koopoptie”, zegt Laurens Gilen. “Maar je woont wel vanaf dag één in een moderne, energiezuinige woning, wat op de huurmarkt toch zeldzaam is. Dat drukt de energiekosten. Daarnaast geniet je ook van de flexibiliteit die eigen is aan huren.”

Daartegenover staat dat je als huurder in principe geen structurele aanpassingen aan de woning mag doen. “Het kan wel”, nuanceert Erik Neven, “maar enkel met voorafgaande goedkeuring via een contractueel addendum.”

Een ander aandachtspunt is dat de gespaarde huur geen garantie geeft op een woonkrediet bij aankoop. “We weten niet hoe de hypotheekmarkt er over vijf jaar uitziet”, zegt Neven. “Mogelijk worden banken strenger. We kunnen dus niet beloven dat elk krediet ook effectief wordt toegekend. Maar die gespaarde inbreng versterkt natuurlijk wel het dossier.”

De cijfers van Hamsterhuren® en HappyNest tonen aan dat beide formules hun doelpubliek – starters op de woningmarkt – effectief bereiken. Meer dan drie op de vier klanten zijn tussen twintig en veertig jaar, met een overwicht in de categorie twintig tot dertig jaar. De overige groep, veertigplussers, zijn vooral ‘herstarters’, mensen die na bijvoorbeeld een scheiding opnieuw de woningmarkt betreden.

HappyNest telt na twee jaar 120 klanten, verspreid over alle Belgische provincies. Op de wachtlijst staan 7.000 kandidaten. “We volgen dat nauw op”, zegt Erik Neven. “Zodra er een project in hun regio is, worden zij als eerste gecontacteerd.”
Hamsterhuren® telt vandaag ongeveer 350 klanten, eveneens verspreid over het hele land. En ook hier overstijgt de vraag het aanbod ruimschoots: het platform kreeg al 24.579 aanvragen. De moeilijke opschaling van het aanbod is volgens Laurens Gilen de grootste rem op de groei van Hamsterhuren®. “De professionele investeringen in woningvastgoed hinken achterop in ons land”, zegt hij. “En je hebt dat kapitaal wel nodig om dit soort huuraanbod te kunnen realiseren. Dat én een efficiënter vergunningsbeleid.”

2. Recht van opstal

Naast huren met koopoptie bestaan nog andere formules om met een beperkt startbudget toch een woning te verwerven. Een klassieker is het recht van opstal, dat toelaat te bouwen op een stuk grond zonder eigenaar van die grond te worden. “Dat maakt al snel een aanzienlijk verschil”, zegt notaris Bart van Opstal. “Bij een grondprijs van 300 euro per vierkante meter en een perceel van 500 vierkante meter spreken we al over 150.000 euro. Het verlaagt dus de instapdrempel aanzienlijk.”

Maar wie is bereid zijn grond ter beschikking te stellen? “In de praktijk gebeurt dat vaak in een familiale context”, legt Van Opstal uit. “Ouders die hun kinderen toelaten op hun grond te bouwen, bijvoorbeeld. Daarnaast is het recht van opstal een gebruikelijke constructie bij professionele vastgoedprojecten.”
De notaris wijst op nog een voordeel: op het recht van opstal kan een hypotheek worden genomen, wat het voor de opstalhouder mogelijk maakt een klassiek woonkrediet aan te gaan. “Het recht van opstal biedt ook flexibiliteit”, voegt Van Opstal eraan toe. “Ouders kunnen bijvoorbeeld in een latere levensfase alsnog beslissen de grond aan hun kind te verkopen.”

3. Erfpacht

Erfpacht is een ander zakelijk recht dat starters interessante mogelijkheden biedt. Het leunt dicht aan bij huur, maar een erfpachter heeft veel ruimere rechten dan een huurder. Een erfpachtovereenkomst duurt tussen 15 en 99 jaar. De erfpachter betaalt daarvoor een canon, doorgaans jaarlijks. Hij mag het goed langdurig gebruiken alsof hij eigenaar is, het verhuren, er een hypotheek op vestigen, verbouwen of op een grond bouwen.
Vooral dat laatste opent perspectieven voor starters: in plaats van meteen een groot bedrag neer te tellen voor de grond, kan die als het ware gehuurd worden. “Opnieuw een manier om de kloof van een hoog startkapitaal te overbruggen”, zegt notaris Bart van Opstal.

Erfpacht wordt volgens hem ook geregeld ingezet in de sociale huisvesting, om eigenaarschap toegankelijker te maken. “Soms bevat het contract bepalingen die de erfpachter aan het einde van de looptijd laten delen in een eventuele meerwaarde.”

Bart van Opstal wijst wel nog op een recente wijziging: sinds 1 januari 2024 zijn de registratierechten op erfpacht en op recht van opstal gestegen van 2 naar 5 procent. “Daardoor is het vooral in Vlaanderen minder interessant geworden, want daar zijn de registratierechten bij aankoop voor de enige en eigen woning recentelijk verlaagd naar 2 procent.”

4. Kopen op lijfrente

Ook een aankoop op lijfrente kan de drempel tot eigendom voor starters verlagen. Bij die formule betaalt de koper eerst een voorschot – het zogenoemde boeket – en vervolgens een maandelijkse lijfrente tot aan het overlijden van de verkoper. “De verkopende partij is doorgaans een oudere persoon”, legt notaris Bart van Opstal uit. “Voor hem of haar is de lijfrente een interessante aanvulling op het pensioen. Voor de koper is het beperkte instapbedrag een belangrijke troef. Het boeket bedraagt meestal ongeveer 10 à 20 procent van de waarde van het pand.”

Een bijkomend voordeel is dat de koper eigenaar wordt, waardoor bankfinanciering mogelijk blijft. De maandelijkse lijfrente is doorgaans vast, wat de formule vergelijkbaar maakt met een lening tegen een vaste rente. “Het blijft natuurlijk wel een risicocontract”, nuanceert van Opstal. “Overlijdt de verkoper snel, dan doet de koper een goede zaak. Maar leeft hij of zij langer dan verwacht, dan betaalt de koper uiteindelijk meer dan voorzien. Om dat risico te beperken, wordt de looptijd van de lijfrente vaak contractueel beperkt tot bijvoorbeeld twintig of dertig jaar.”