Schenk uw onroerend goed op tijd

Wat is het geschiktste moment om een onroerend goed aan uw kinderen te schenken?

Wat is het geschiktste moment om een onroerend goed aan uw kinderen te schenken?

De meeste ouders willen een onroerend goed alleen aan hun kinderen schenken als ze ook het vruchtgebruik en dus de controle en de inkomsten behouden. Maar dan betalen de kinderen schenkingsrechten op de volledige waarde van het onroerend goed.

Om zuiver fiscale redenen wordt dat dan ook vaak afgeraden. Ten onrechte, want onroerend goed stijgt gemiddeld met 6,2 % per jaar. U bekijkt de zaken dus best niet alleen fiscaal.

De populairste manier van successieplanning is dat ouders vooraf schenken aan hun kinderen om de hoog oplopende successierechten te ontwijken. Voor roerende goederen (bijvoorbeeld geld, effecten, kunst, een auto, enzovoort) zijn er veel technieken die niets of weinig kosten. Denken we maar aan de handgift en de bankgift of aan het schenken via de Nederlandse notaris, waardoor u perfect de schenkingsrechten en successierechten kunt ontwijken.

Zelfs als u een roerend goed voor een Belgische notaris schenkt, betaalt u in principe slechts het vlakke tarief van 3 % (bijvoorbeeld bij een schenking aan de kinderen). Een vlak tarief van 3 % betekent dat u altijd 3 % betaalt, ongeacht de waarde van de schenking.

Progressieve schenkingsrechten

Onroerende goederen (bijvoorbeeld een appartement, een bouwgrond, een huis) schenken is minder eenvoudig en vooral veel duurder. Er moet altijd een notariële akte worden opgemaakt en dus moeten er schenkingrechten worden betaald.

Maar nog belangrijker is dat die schenkingrechten niet vlak zijn maar progressief. Dat betekent dat hoe meer u schenkt, hoe duurder het wordt. In Vlaanderen begint dat met slechts 3 % op de eerste schijf van 12.500 EUR, maar het stijgt geleidelijk naar maar liefst 30 % op de schijf boven 500.000 EUR.

Dezelfde hoge tarieven gelden in Wallonië en gelijkaardige tarieven gelden in Brussel. En ook niet onbelangrijk is dat het schenken ‘in schijfjes’ – om zo telkens terug in een lager tarief te vallen – niet zo evident is. De wetgever heeft immers bepaald dat schenkingen die gebeuren met een tussentijd van minder dan drie jaar, fiscaal beschouwd moeten worden als één schenking.

Dat betekent dat op twee schenkingen met een tussentijd van bijvoorbeeld slechts één jaar de progressiviteit van de schenkingstarieven ten volle zal spelen. U moet dus minstens drie jaar tussen elke schenking van onroerende goederen laten om opnieuw in de laagste schijf te vallen.

Behoud van vruchtgebruik

Wie meerdere onroerende goederen heeft, heeft er dus belang bij om op tijd aan een vorm van successieplanning te beginnen. Maar in de praktijk stellen we vast dat de meeste ouders die onroerende goederen alleen willen schenken als zij het vruchtgebruik behouden.

Dat heeft als voordeel dat zij dan verder de huurinkomsten krijgen van het onroerend goed of dat zij het goed (bijvoorbeeld het appartement aan de kust) kunnen blijven gebruiken. Dikwijls wordt zo’n schenking met voorbehoud van vruchtgebruik – ten onrechte, zoals we hierna zullen bewijzen – afgeraden omdat u zuiver fiscaal gezien schenkingsrechten moet betalen op de volledige waarde van het onroerend goed. Een voorbeeld zal dat verduidelijken.

Stel, vader is weduwnaar met twee kinderen. Naast zijn gezinswoning heeft hij ook een appartement in De Panne en een verhuurappartement in Brussel. De appartementen zijn allebei ongeveer 300.000 EUR waard. Hij zou graag nog blijven genieten van zijn kustappartement in De Panne en ook de huur blijven opstrijken van zijn appartement in Brussel.

Een ideale oplossing in een dergelijke situatie is dat hij enkel de naakte eigendom van de appartementen schenkt aan de kinderen en hij het vruchtgebruik houdt. Zo zijn de appartementen uit de latere nalatenschap, maar behoudt vader toch het genot en de vruchten (de huur).

In de praktijk wordt ook altijd aangeraden om bepaalde voorwaarden (bijvoorbeeld een tijdelijk verbod van verkoop van de blote eigendom, recht van voorkoop, enzovoort) in de schenkingsakte op te nemen om de controle 100 % sluitend te maken. Bespreek die mogelijkheden vooraf met uw vermogensplanner of adviseur.

Schenkingsrechten op de volle pot

Als vader bijvoorbeeld 68 jaar is, dan is het vruchtgebruik gelijk aan 32 % en de blote eigendom is dan 68 % waard. Maar ondanks het feit dat vader alleen de blote eigendom schenkt, zullen zijn kinderen toch schenkingrechten betalen op de volledige waarde van de appartementen.

Als hij aan elk kind een appartement schenkt van 300.000 EUR, zullen ze tweemaal 38.625 EUR betalen in Vlaanderen (vader woont bijvoorbeeld in Gent) en Wallonië (vader woont bijvoorbeeld in Luik). Als vader fiscaal in Brussel zou wonen, zou dat tweemaal 37.750 EUR zijn.

Dat is toch een pak geld dat u onmiddellijk op tafel moet leggen. Bovendien zijn de tarieven van de schenkingsrechten opklimmend, zodat u bijvoorbeeld boven 250.000 EUR al aan een tarief van 24 % zit en boven 500.000 EUR maar liefst aan 30 % tussen ouder en kind (per kind). Voor grotere vermogens en zeker als u weinig kinderen heeft, wordt het dus wel een heel dure operatie.

Een uitstekende manier om een dergelijk situatie zowel fiscaal als financieel te optimaliseren, is dat u de appartementen in twee of drie schijfjes schenkt. U moet dan wel telkens drie jaar tussen elke schenking laten om opnieuw van de laagste tarieven te kunnen genieten.

Als vader in ons voorbeeld aan elk kind een appartement in twee keer schenkt, zal er in Vlaanderen en Wallonië slechts 21.250 EUR per kind aan schenkingrechten moeten worden betaald in plaats van 38.625 EUR. Als vader in Brussel zou wonen, zou dat 20.000 EUR per kind zijn in plaats van 37.750 EUR. Maar er is meer, want u moet ook vooruitkijken…

Begin vroeg genoeg

Een beetje in tegenstelling tot bij de schenking van roerende goederen is het bij die van onroerende goederen absoluut noodzakelijk dat u vroeg genoeg begint te denken aan schenken. Vooreerst omdat als u fiscaal wil optimaliseren, u best omwille van de opklimmende tarieven elke drie jaar een stukje schenkt.

Maar de belangrijkste reden is dat onroerend goed in België op lange termijn 6,2 % per jaar in waarde stijgt. Dat zijn de gemiddelde cijfers voor België van de laatste 50 jaar.

Bij een goede successieplanning houdt u dus best rekening met die waardestijging. Als u de schenking van een onroerend goed uitstelt, zal er elk jaar op gemiddeld 6,2 % meer schenkingsrechten moeten worden betaald.

U geeft dus een enorm cadeau aan de fiscus door een schenking van een onroerend goed uit te stellen. We merken in de praktijk dat vooral vijftigers en zestigers wel al eens wat geld wegschenken, maar zich nog te jong voelen om ook een successieplanning uit te werken voor hun vastgoedpatrimonium.

Nochtans kan u daar relatief vroeg aan beginnen als u alleen de blote eigendom wegschenkt en zelf het vruchtgebruik behoudt. Zo behoudt u immers de controle en de inkomsten over uw onroerende goederen en spaart u bovendien op termijn een pak successierechten uit.

Conclusie

Een onroerend goed schenken met voorbehoud van vruchtgebruik lijkt op het eerste zicht duur, omdat er schenkingsrechten betaald moeten worden op de totale waarde van het onroerend goed. Dat kan u optimaliseren door elke drie jaar in stukjes te schenken.

Maar veel belangrijker is dat u er vroeg genoeg aan begint, omdat onroerend goed op langere termijn gemiddeld met 6,2 % per jaar in waarde stijgt en dus na bijvoorbeeld 25 jaar bijna vijf keer zoveel waard zal zijn. Uitstel maakt uw successieplanning dus alsmaar duurder.

Bovendien raden we in de praktijk steeds aan om bepaalde voorwaarden (bijvoorbeeld een tijdelijk verbod van verkoop van de blote eigendom, een recht van voorkoop, enzovoort) aan de schenking te koppelen om de controle echt 100 % sluitend te maken.

Johan Adriaens