De markt van het logistieke vastgoed normaliseert. Na de piekjaren door de pandemie daalde de opname in 2024. Hoewel de huurprijzen van topgebouwen nog stijgen, weegt de toenemende leegstaand op de huurprijzen van oudere, ongunstig gelegen gebouwen.
De opname van logistiek vastgoed maakte een diepe duik in 2024. De vastgoedadviseur JLL berekende het volume voor 2024 op 682.314 vierkante meter, 37 procent minder dan in 2023 en 18 procent lager dan het tienjarige gemiddelde. Mathieu Opsomer, hoofd logistiek en industrieel vastgoed bij JLL, relativeert: “De jaren 2020-2022, zeg maar de covid- en post-covidperiode, waren uitzonderlijk goed voor logistiek vastgoed. Nu keren we terug naar een realistischer niveau, vergelijkbaar met de periode voor covid.”
Retailers en e-commercebedrijven tekenden voor het grootste aandeel (48%) van de opname van logistieke ruimte, gevolgd door de logistiekedienstverleners (34%) en industriële gebruikers (18%). De grootste huurtransactie vond plaats in Wallonië: het Amerikaanse sneakermerk Skechers zal 200.000 vierkante meter huren in het WLP X-project van Weerts nabij de luchthaven van Luik. Daarmee schrijft de Waalse projectontwikkelaar Weerts voor het tweede jaar op rij de grootste deal op zijn conto.
Verborgen leegstand
De marktvertraging gaat gepaard met een stijging van de leegstand. JLL zag die op de belangrijke logistieke as Brussel-Antwerpen toenemen van 1 procent in 2023 naar 3,46 procent in 2024. Ook dat is volgens JLL niet echt verontrustend. Het ligt cijfer nog onder het historisch gemiddelde. En ook uit een Europees perspectief is het eerder aan de lage kant.
‘Tijdens de pandemie huurden logistieke spelers zowat alles wat beschikbaar was. Ze waren er toch zeker van dat die ruimte ingevuld zou raken’
Mathieu Opsomer merkt wel op dat ook de “verborgen leegstand” toeneemt: “Tijdens de pandemie huurden logistieke spelers zowat alles wat beschikbaar was. Ze waren er toch zeker van dat die ruimte ingevuld zou raken. Nu de vraag is afgenomen, zitten sommigen met grote contracten en verborgen leegstand. Soms wordt die ruimte met toestemming van de eigenaar doorverhuurd. Anderen houden het angstvallig stil, waardoor we geen goed zicht hebben op de omvang van die verborgen leegstand.”
Ruimte voor onderhandelen
De tophuurprijs (prime rent) op de as Antwerpen-Brussel klom met 3 procent, tot 70 euro per vierkante meter per jaar. Ondanks die stijging blijft ons land een van de goedkoopste huurmarkten voor logistiek vastgoed. “Er is dus nog wel wat marge voor een toename van de huurprijzen”, zegt Opsomer.
De sterke daling van de take-up en de toegenomen leegstand hebben dus weinig of geen impact op de huurprijzen van hoogwaardige logistieke panden. “Bij prime rents spreken we over toplocaties en nieuwe gebouwen, die aan alle duurzaamheidsvereisten voldoen”, zegt Opsomer. “Zulke panden zijn uiterst schaars. Op de toplocaties er is nu wel wat beschikbaar, maar dat zijn meestal oudere gebouwen.”
Zijn er wel prijsdalingen voor oudere gebouwen en panden op minder begeerde locaties? “Voorlopig blijven de prijzen stabiel”, antwoordt Opsomer. “Maar als de leegstand toeneemt, komt er ruimte voor onderhandelen. Dat kan leiden tot prijsdalingen, of tot alternatieve incentives, zoals huurvrije periodes van zes tot negen maanden.”
Voor 2025 zitten veel nieuwe projecten in de pijplijn. Volgens de berekeningen van JLL kan er 2,73 miljoen vierkante meter logistieke ruimte bij komen. Maar Mathieu Opsomer stelt dat dat niet zal gebeuren. “Projecten komen meestal gefaseerd op de markt”, zegt hij. “Bovendien zijn de bouwtermijnen opnieuw langer geworden, een gevolg van de complexere vergunningstrajecten en slechtere weersomstandigheden.”
