De Brusselse kantorenmarkt heeft een jaar van uitersten achter de rug, stelt internationaal vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle vast.
De Brusselse kantorenmarkt heeft een jaar van uitersten achter de rug, stelt internationaal vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle vast. Als gevolg van het erg beperkte aanbod van nieuwe kantoorruimte verwacht CEO Vincent Querton een stijging van de huurprijzen voor nieuwbouwproducten.
Voor Brussel berekende Jones Lang LaSalle (JLL) de kantooropname voor dit jaar op 370.000 m², een stijging met 6% in vergelijking met 2011. Vincent Querton, CEO Benelux bij JLL, verwacht dat de finale opname 400.000 m2 zal bedragen, “want er zitten nog enkele belangrijke transacties in de pijplijn, zoals een deal met de Europese instellingen voor het gebouw Loi 15.” Die Europese instellingen toonden zich nog eens erg actief het voorbije jaar: ze namen een kwart van het totale transactievolume voor hun rekening, het hoogste aandeel in zeven jaar.
Kantoorgebruikers hebben een voorkeur voor nieuwe gebouwen en/of gebouwen die grondig gerenoveerd werden en die goed scoren qua mobiliteitsfactoren. In 2012 vond maar liefst 63% van de opname oppervlakten in nieuwe of grondig vernieuwde gebouwen; nog een record, aldus JLL. Daar staat tegenover dat er slechts 85.500 m² nieuwe of gerenoveerde kantoorruimte werd opgeleverd in 2012. Dat is een daling van 23% op jaarbasis en een nieuw laagterecord.
Ook in 2013 en 2014 zal het aanbod van nieuwe kantoorruimte niet spectaculair toenemen. Vincent Querton heeft het over een ‘sanering’ van de markt, maar voegt er aan toe dat het ook voor spanningen op de markt zorgt. “We verwachten dat de huurprijzen voor nieuwe producten op korte of middenlange termijn zullen toenemen. Het risico is wel dat kandidaat-huurders ook buiten Brussel gebouwen zullen zoeken die aan hun criteria beantwoorden. Het is een fenomeen dat we nu trouwens al zien.” Het voorbije jaar daalde de Brusselse tophuurprijs tot 285 euro/m²/jaar (tegenover 300 euro in 2011).
Ook CBRE en Cushman & Wakefield (C&L), concurrenten van JLL, maakten al een balans op van de Belgische vastgoedmarkt in 2012. Met een verwachte kantooropname van 500.000 m² toont CBRE zich veel optimistischer dan de C&W en JLL. Toch merkt ook CBRE op dat er weinig nieuwe bedrijven bijkomen op de Brusselse kantorenmarkt. De opname van kantoren is bijna volledig gestoeld op verhuizingen van bedrijven en gaat vaak gepaard met besparingsopportuniteiten, aldus CBRE.
Voor C&W is s de verrassing dit jaar was de comeback van de periferie. Vooral het Airportdistrict deed het uitstekend met enkele middelgrote transacties in het Airport Plaza gebouw in Zaventem (Levi Strauss, ING, Samsung en McSquare). De opname in deze kantoorwijk stond voor het jaareinde reeds ver boven het gemiddelde.
Investeringen: polarisatie en fiscale onzekerheid
Het investeringsvolume in commercieel vastgoed blijft ook dit jaar weer onder de 2 miljard euro (1,7 miljard volgens JLL, 1,6 miljard volgend CBRE). “Voornamelijk de fiscale onzekerheid is vandaag een pijnpunt voor investeerders en het vertraagt of verhinderd meerdere vastgoedtransacties”, stelt Gaetan Clermont, CEO van CBRE in België, Luxemburg en Zwitserland. “Meer klaarheid over de fiscale afhandeling van diverse transactiestructuren zou goed zijn voor het imago van België onder de buitenlandse vastgoedinvesteerders.”
Vincent Querton ziet een sterke polarisatie op de investeringsmarkt: “Er is een grote interesse voor core producten – gebouwen van hoogstaande kwaliteit met langetermijn huurcontracten – en voor reconversie van verouderde kantoorgebouwen. Maar voor alles wat daartussen ligt, is er nauwelijks liquiditeit in de markt. Toch denken we dat het investeringsvolume zal toenemen. Ondermeer de verzekeraars kijken toch naar de vastgoedmarkt, ook omdat het rendement op de OLO’s te laag is. Ze zullen een zeker risico moeten nemen.” (LV)
