Samenleven in appartementsgebouwen: een evaluatie van de hervormde wet op mede-eigendom
De nieuwe wet op de mede-eigendom vereenvoudigt het samenleven in appartementsgebouwen. De mede-eigenaars kunnen ook makkelijker beslissingen nemen, bijvoorbeeld over de sloop en heropbouw van het gebouw. Maar of dat ook zal leiden tot een versnelde vernieuwing van ons appartementenpatrimonium, is nog maar de vraag.
België wordt hoe langer hoe meer een appartementenland. Sinds 2003 worden systematisch meer nieuwbouwflats vergund dan eengezinswoningen. In 2018 waren appartementen goed voor ruim 61 procent van de vergunde wooneenheden, leren cijfers van Statbel. Meer appartementsbewoners en -eigenaars betekent ook dat meer Belgen te maken krijgen met de wet op de mede-eigendom, die het beheer van de gemene delen in een gebouw (dak, trap, lift) regelt. Begin dit jaar werd een belangrijke update van de wet van kracht. De vereniging van mede-eigenaars kan nu gemakkelijker beslissingen nemen (zie kader De aanpassingen in een notendop).
De aanpassingen in een notendop
De oorspronkelijke wet op de mede-eigendom dateert van 1994. Daarna volgden enkele updates, de laatste in 2010. “Dit is dus niet zo’n oud recht”, merkt minister van Justitie Koen Geens op. “Het is ook niet zo dat de vorige wet niet deugde. Maar er waren wel elementen die het samenleven in appartementsgebouwen soms tot een lastige kwestie maakten. Die hebben we met deze hervorming kunnen aanpakken.”
De minister heeft het over vier verbeteringen. De eerste is meer flexibiliteit. De hervormde wet versoepelt gekwalificeerde meerderheden in de algemene vergadering van mede-eigenaars. Zo is het voortaan mogelijk over werken aan de gemene delen te beslissen met een tweederdemeerderheid. Voorheen moest drie vierde van de mede-eigenaars akkoord gaan. Voor wettelijk opgelegde aanpassingen volstaat nu een volstrekte meerderheid. Ook de invoering van het statuut van een voorlopige bewindvoerder in het geval van blokkering van de besluitvorming in een vereniging van mede-eigenaars, valt onder het blokje ‘flexibilisering’.
De tweede vernieuwing zet in op meer efficiëntie in het beheer van de mede-eigendom. Het reglement van mede-eigendom wordt afgeslankt ten voordele van het procedureel lichtere reglement van inwendige orde. Zo is voor een wijziging van regels rond de algemene vergadering niet langer een notariële akte vereist. De nieuwe wet voorziet ook in de oprichting van een verplicht reservekapitaal.
De derde vernieuwing beoogt een herbalancering van de rechten en de plichten van de betrokkenen. De opvallendste vernieuwing is de invoering van het principe dat de betaler beslist. Zo beslissen over bijvoorbeeld de vernieuwing van de lift alleen de mede-eigenaars die betalen voor het gebruik van de lift. De bewoners van de gelijkvloerse verdieping onthouden zich dus bij de stemming.
Tot slot zijn er nog verduidelijkingen. Zo vermeldt de nieuwe wet uitdrukkelijk dat alleen de vrederechter bevoegd is voor geschillen over de gedwongen mede-eigendom.
Aan de nieuwe wet is twee jaar voorbereiding voorafgegaan. Minister van Justitie Koen Geens (CD&V) is tevreden over het resultaat en zegt ook dat hij positieve reacties heeft opgevangen vanop het terrein. “In het bijzonder over de wijziging die het mogelijk maakt dat de vereniging van mede-eigenaars nu zonder unanimiteit kan beslissen een gebouw af te breken en herop te bouwen”, preciseert de minister. “Die unanimiteitsvereiste blokkeerde veel dossiers.”
Met de hernieuwde wet wordt afbraak en heropbouw inderdaad mogelijk als vier vijfde van de mede-eigenaars daarmee instemt. Zo kunnen hopeloos verouderde gebouwen versneld vervangen worden door een performante nieuwbouw. Maar de projectontwikkelaar Bart Versluys, een van de grote pleitbezorgers van zo’n versoepeling, is ontgoocheld. In een interview in de Trends Vastgoedgids poneerde hij dat “men alle sterke elementen uit de ontwerpteksten heeft gehaald”. “Het gebouw moet al op instorten staan om het te mogen afbreken”, stelt Versluys. “Op die manier zullen we de broodnodige modernisering van ons woningpatrimonium niet realiseren.”
Versluys verwijst naar bijkomende voorwaarden in de hervormde wet. Beslissen met een viervijfdemeerdereheid over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw kan alleen “om redenen van hygiëne of veiligheid, of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn”.
Minister Geens beoordeelt de finale wettekst als een eerbaar vergelijk tussen het individuele eigendomsrecht en het algemeen belang. “Op een bepaald moment moet je compromissen kunnen maken”, zegt hij. “En dan vordert men misschien minder snel dan gewenst. De vooruitgang loopt niet, maar gaat.”
Drempel tegen koekoeken
Rik Missault, co-CEO van de Waregemse projectontwikkelaar ION, is tevreden over de drempel die de hervormde wet opwerpt voor zogenoemde koekoek-kopers. “Dat zijn partijen die zich in een appartementsgebouw inkopen om beslissingen van de algemene vergadering kunnen blokkeren”, legt hij uit.
Volgens Missault zette dat in het verleden een rem op de stadsvernieuwing. De meeste binnenstedelijke appartementsgebouwen behoren toe aan verschillende eigenaars. Een belangrijke toegevoegde waarde van een projectontwikkelaar ligt in het samenbrengen van die versnipperde eigendommen, aldus Missault. “De projectontwikkelaar neemt het risico zo’n gebouw stukje per stukje op te kopen om het verouderde gebouw vervolgens af te breken en iets nieuws te ontwikkelen. Maar als je een stukje mist, heb je natuurlijk een probleem. Dankzij de hervormde wet moet een tegenstander nu toch al 20 procent van de stemmen verzamelen. Dat maakt die koekoek-praktijk dus minder aantrekkelijk.”
Maar ook Rik Missault laakt de voorwaarden die gekoppeld zijn aan het loslaten van de unanimiteitsvereiste: “De wet heeft het over een buitensporige kostprijs. Als je de energieprestaties van een oud appartementsgebouw op het niveau wil brengen van een nieuwbouw, dan wordt het inderdaad buitensporig duur. Dan kan je het beter afbreken en heropbouwen. Maar is het dat wat de wetgever bedoelt? En wie beslist daar dan over? Waarschijnlijk zal dat de vrederechter zijn. Doordat die voorwaarden zo vaag gedefinieerd zijn, vrees ik overigens dat het in de praktijk heel vaak tot een rechtszaak zal komen.”
Is de hervorming van dat sleutelelement in de wet dan een maat voor niets? “Dat vind ik iets te sterk uitgedrukt”, reageert Ludo Ockier, advocaat in de vastgoedsector. “Dat de hervormde wet het mogelijk maakt dat men een gebouw kan afbreken op basis van beslissing met een gekwalificeerde meerderheid, is echt wel revolutionair. Maar ik heb ook wel vragen bij de praktische haalbaarheid. In hoeveel gebouwen zullen die voorwaarden vervuld zijn?”
Ludo Ockier ziet nog een probleem. “De wet heeft het over heropbouw, maar dat begrip is juridisch nog niet gedefinieerd. Als je identiek hetzelfde gebouw optrekt, is er geen probleem. Maar dat zal in de praktijk bijna nooit het geval zijn, al is het maar omdat bijvoorbeeld de stedenbouwkundige voorschriften intussen gewijzigd zijn.”
Klimaatdoelstellingen
Het is dus ook volgens Ockier afwachten hoe de rechtspraak zal omgaan met de voorwaarden en de begrippen in de hervormde wet. Bovendien biedt die weinig soelaas tegen vertragingsmanoeuvres van onwillige mede-eigenaars, meent de advocaat. “Uiteraard is het belangrijk dat iedere burger toegang heeft tot de rechtsgang”, zegt hij. “Maar het zal hoe dan ook vertragend werken. Een mede-eigenaar die niet akkoord is met de beslissing van de algemene vergadering, kan een procedure starten bij de vrederechter. Vervolgens kan hij beroep aantekenen bij de rechtbank van eerste aanleg en finaal kan hij ook nog naar Cassatie stappen. Reken maar dat je zo gemakkelijk drie tot vier jaar bezig bent.”
Dat is geen opbeurende vaststelling in tijden waarin we ons woningpatrimonium dringend energieperformanter moeten maken om de klimaatdoelstellingen te halen. Is een verdere versoepeling van beslissingsprocedures tegen die achtergrond toch niet wenselijk? “Waarschijnlijk kunnen we nog verder gaan”, antwoordt minister Geens. “Maar ik wil er toch op wijzen dat de versoepeling niet beperkt blijft tot het scenario van afbraak en heropbouw. Een van de redenen waarom we de meerderheidsvereisten hebben afgezwakt, is precies om isolatiewerkzaamheden in de gemeenschappelijke delen mogelijk te maken.”
Rik Missault blijft erbij dat de afbraak van verouderde appartementsgebouwen cruciaal is voor het bereiken van de klimaatdoelstellingen. “De versnipperde eigendom in ons land is daarbij een belangrijke flessenhals. We zullen toch een oplossing moeten vinden om die oude gebouwen versneld te kunnen vervangen door nieuwbouw. Bij nieuwbouw is E-peil 30 zowat de norm aan het worden. In het geval van renovatie is dat onhaalbaar. Met een grondige renovatie geraak je misschien aan E-peil 150. ”
Het goede nieuws is volgens Rik Missault dat de vernieuwing van het appartementenpatrimonium ook past in het idee van de betonstop. “De grootste uitstoot komt van grote gebouwen in de steden en de stadsrand. Door op die plekken iets nieuws te bouwen met een hogere densiteit, hoef je dus geen nieuwe ruimte aan te snijden. De betonstop verhoogt dus nog de urgentie om het probleem van verouderde appartementsgebouwen fundamenteel aan te pakken.”
Reactie van de Verenigde Eigenaars : ‘Opt-out voor spaarpot is een gemiste kans’
Katelijne D’Hauwers, directeur van de belangenvereniging Verenigde Eigenaars, vindt de versoepeling van het beslissingsproces in de algemene vergadering rond de renovatie van appartementsgebouwen, de belangrijkste stap vooruit. “Het aantal verouderde appartementsgebouwen neemt almaar toe”, merkt ze op. “Om de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te garanderen en om de klimaatdoelstellingen te behalen, kunnen moderniseringswerken niet langer uitgesteld worden.”
De nieuwe bepalingen over het opbouwen van het reservekapitaal vindt ze een gemiste kans. “Wij zijn voorstander van een verplicht reservekapitaal. Zo’n verplichte spaarpot kan het financiële evenwicht en de daadkracht van de vereniging van mede-eigenaars bevorderen. Door de bijdragen te spreiden in de tijd vermijd je een scenario waarin mede-eigenaars plots een astronomisch hoog bedrag moeten betalen. Alleen legt de hervormde wet een te lage jaarlijkse bijdrage op. Concreet gaat het over minimaal 5 procent van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. Gelet op de te verwachten werken aan vooral oudere gebouwen is die minimumbijdrage ontoereikend. Bovendien voorziet de wet in een opt-out: de algemene vergadering kan met een viervijfdemeerderheid beslissen het verplichte reservekapitaal niet samen te stellen. Dat is jammer, want de ongelijke financiële draagkracht van de mede-eigenaars is een van de grootste struikelblokken in het goede beheer van een gebouw.
Reactie van syndici en makelaars: ‘Niets te vinden over digitalisering’
“Voor ons is de belangrijkste vernieuwing de invoering van het principe dat de betaler beslist”, zegt Stefaan Leliaert, bestuurder bij De Syndic en voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). “Het is veel logischer en het beslissingsproces tijdens een algemene vergadering verloopt ook veel vlotter. De nieuwe regeling over het aanleggen van een reservekapitaal vinden we ook een belangrijke verbetering. In gebouwen waar het vroeger niet lukte zo’n reservefonds aan te leggen, lukt het nu wel.”
Stefaan Leliaert is minder enthousiast over de bepalingen om minder te regelen via de statuten van het gebouw. “De grotere rol voor het reglement van interne orde maakt het wel gemakkelijker afspraken te maken, want je moet niet telkens langs de notaris passeren. Maar we vrezen dat het ook tot verwarring zal leiden. Waar zal bijvoorbeeld een nieuwe eigenaar de juiste informatie vinden? Want het reglement van mede-eigendom dat hij van de notaris ontvangt, is dan misschien achterhaald omdat intussen clausules gewijzigd zijn via het reglement van interne orde. We betreuren het ook dat in de nieuwe wetgeving niets terug te vinden is over digitalisering. Nochtans zijn er tegenwoordig veel digitale oplossingen die het beslissingsproces sneller en efficiënter kunnen maken. Het is een van de zaken die we na de verkiezingen willen aankaarten bij de nieuwe minister.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier