Na twee turbulente periodes was 2025 het jaar van de normalisering op de woningmarkt. De prijzen stegen in een typisch Belgisch gematigd tempo.
Huizen werden het voorbije jaar 3,7 procent duurder. Voor appartementen bedroeg de prijstoename 4,1 procent. Dat blijkt uit cijfers van de vastgoedmakelaar ERA en uit data-analyse van de Universiteit Antwerpen. ERA en de Universiteit Antwerpen hanteren daarvoor een zogenoemde hedonische prijsindex, een statistisch model dat corrigeert voor veranderingen in de karakteristieken (zoals de oppervlakte, de afwerkingsgraad, het EPC-peil) van de verkochte woningen. “We meten de prijsevolutie van vergelijkbare woningen”, zegt Sven Damen, professor vastgoedeconomie aan de Universiteit Antwerpen. “Met gemiddelde prijzen gebeurt dat niet. Als er bijvoorbeeld in het ene jaar meer grote huizen worden verkocht dan in het andere, duwt dat de gemiddelde prijs omhoog.” (lees verder onder de video)
Johan Krijgsman, de CEO van ERA, noemt de prijstoename van het voorbije jaar ‘saai’. “Maar in onzekere tijden is dat gezond”, voegt hij er onmiddellijk aan toe. “We komen uit een turbulente periode met een oververhitting tijdens de covidjaren en een afkoeling als gevolg van de gestegen rente nadien.” De terugkeer naar het oude normaal blijkt ook uit een analyse van prijsevolutie op lange termijn: de nominale prijsstijging van 3,7 procent in 2025 ligt heel dicht bij het gemiddelde prijsklim van 3,3 procent (woningen en appartementen) in de voorbij 21 jaar.
Vooral het feit dat de prijzen opnieuw in reële termen – dus gecorrigeerd voor inflatie – stijgen, stemt de topman van ERA positief. De reële prijsgroei voor huizen bedroeg 1,2 procent. “Het toont aan dat woningvastgoed in normale omstandigheden inflatiebestendig is”, zegt hij. Ter vergelijking: in 2024 was er nog een reële prijsdaling van 1,8 procent en een jaar eerder zelfs van 3,7 procent.
Interessanter renoveren
Het belang van energiezuinigheid is een blijver op de woningmarkt, al lijkt de bevriezing van de renovatieplicht door de Vlaamse regering een effect te hebben. De druk om tegen 2050 een EPC-label A te halen is voorlopig weggevallen en daarvan profiteren vooral huizen met een energielabel C en D. Zij stegen in 2025 met 3,6 procent in waarde. Dat is meer dan de zuinigere huizen met label A en B die het moesten stellen met een prijsstijging van 3,3 procent. Opvallend is ook dat woningen met de minst gunstige labels (E en F) na twee jaren van waardedaling opnieuw aanknopen met een prijsstijging van 2,9 procent.
Het belang van energiezuinigheid is een blijver, al lijkt de bevriezing van de renovatieplicht door de Vlaamse regering een effect te hebben.
Naast de versoepeling van de renovatieplicht speelt ook de situatie op de (ver)bouwmarkt daarin een rol, stelt Johan Krijgsman. “Renoveren is een stukje goedkoper geworden. De grote prijsstijgingen van bouwmaterialen liggen achter ons, waardoor aannemers een lagere risicomarge opnemen in hun offertes. Bovendien zijn hun orderboekjes minder goed gevuld.”
Ondanks de prijstoename van de panden met labels E en F is, is de prijskloof met woningen labels C en D nog toegenomen. Een woning met EPC-label is nu 13,5 procent goedkoper dan een vergelijkbare woning met het label D. In 2024 bedroeg het prijsverschil slechts 12,5 procent.
Tragere prijsgroei in centrumsteden
ERA en de Universiteit Antwerpen vergeleken ook de prijsevolutie van woningen in de Vlaamse centrumsteden met die van woningen buiten de centrumsteden. Daaruit blijkt dat woningen buiten de stad in 2025 sneller in waarde stegen (+ 4,1%) dan woningen in de steden (+3,1%).
Sven Damen merkt op dat die trend zich manifesteert sinds de covidperiode: in vier van de vijf jaren na 2020 lag de prijsstijging buiten de centrumsteden hoger, terwijl dat voor 2020 slechts in één van de vijf jaren het geval was. “Wellicht speelt daarin mee dat mensen sinds corona vaker op zoek gaan naar andere type woningen, bijvoorbeeld met een tuin”, verklaart hij.
“De coronacrisis heeft ook een duw gegeven aan het telewerken”, vult Krijgsman aan. “Daarom ervaren mensen minder de nood om dicht bij hun werk – meestal in de steden – te gaan wonen.”
Tussen de centrumsteden blijven de prijsverschillen in grote lijnen constant. De duurste centrumstad is Leuven: een huis is er gemiddeld 12 procent duurder dan een vergelijkbaar huis in Antwerpen, de referentiestad in de analyse. Was er is 2024 nog geen prijsverschil tussen en Antwerpen en Gent, dan is Gent nu 1 procent duurder. Twee andere Oost-Vlaamse steden maken de grootste inhaalbeweging: Aalst loopt 3 procent in op Antwerpen, Sint-Niklaas maakt 2 procent goed. Roeselare blijft veruit de goedkoopste centrumstad. De woningprijzen liggen er 42 procent lager dan in Antwerpen. In 2024 bedroeg dat verschil nog 39 procent.
