In de topjaren zijn aan de Belgische kust veel appartementen bijgebouwd. Dat patrimonium komt nu stilaan in de herverkoop. Net op een moment dat de vraag naar kustappartementen slabakt.
“Het is pompen of verzuipen.” Frank Rouseré, vastgoedmakelaar bij ERA La Plage, windt er geen doekjes om. De vastgoedmarkt aan de kust is “een moeilijke markt” met behoorlijk veel aanbod en een vraag die stokt. Die analyse horen we wel vaker tijdens onze tocht langs de Belgische badplaatsen. Niet dat stemming bedrukt is. “Het komt wel weer goed”, zegt ook Rouseré. “Dat gaat in golfbewegingen: op en neer. We zijn dat hier gewoon aan de kust.”
Een snelle blik op prijsstatistieken van de federale overheidsdienst (FOD) Economie leert dat de appartementsprijzen in 2013 nog behoorlijk standhielden. Een negatieve uitschieter is Oostende, waar de referentieprijs voor appartementen in een jaar met 8 procent gedaald is. Ook in De Haan kregen de prijzen van appartementen een serieuze tik (-7%). Maar er waren ook forse prijsstijgingen. In Middelkerke en De Panne was er een prijsklim van 5 procent en _ eveneens aan de westkust _ in Nieuwpoort piekte de referentieprijs zelfs 8 procent hoger.
Het is wel opletten met algemene prijsstatistieken. Het staal van verkochte panden verschilt soms sterk van jaar tot jaar, met grote prijseffecten tot gevolg. Zo kan de forse prijsstijging in Nieuwpoort weleens het resultaat kan zijn van een toename van recentere (en dus duurdere) appartementen in de herverkoop. Omgekeerd is de prijsdaling in Oostende mogelijk het gevolg van meer verkopen van kleinere (goedkopere) flats.
De cijfers over het aantal verkopen, die minder voor interpretatie vatbaar zijn, wijzen ook wel op een krimpende vraag. In 2013 veranderden op de secundaire markt (herverkoop) 4907 appartementen aan de kust van eigenaar, tegenover 5409 in 2012. En zeker tegenover een topjaar als 2003, waarin de FOD Economie nog 6522 transacties noteerde, is het verval groot (-25%).
Concurrerend vastgoed
Dat het economische herstel nog pril en weifelend is, is een van de verklaringen voor de zwakke vraag. Een tweede verblijf blijft een luxeproduct. Sommige makelaars wijzen ook op de belastingmaatregelen van de regering-Di Rupo. Die zouden hard aangekomen zijn bij de rijkere middenklasse, bij uitstek het publiek dat een tweede verblijf aan zee koopt. En het Belgische kustvastgoed voelt ook de concurrentie van vaak goedkopere alternatieven in het buitenland. Dicht bij huis lonken het Franse Bray-Dunes en het Nederlandse Cadzand naar Belgische kopers. Zuidelijker, en dus zonniger, heeft de Spaanse vastgoedcrash voor bodemprijzen aan de costa’s gezorgd.
Er spelen ook meer structurele wijzingen die de vraag naar kustvastgoed uithollen. Zo laten de hoge vastgoedprijzen in het binnenland zich indirect ook voelen aan de kust. Vijftigplussers staan soms voor de keuze: de kinderen financieel steunen bij het verwerven van een eigen woning of kiezen voor de luxe van een tweede verblijf. Tegelijkertijd wegen de hoge prijzen van kustappartementen op hun aantrekkelijkheid als zuiver beleggingsproduct. Temeer omdat de huurmarkt niet floreert.
Kleine beleggers met vastgoedappetijt hebben vandaag ook een schare aan alternatieven: van het klassieke appartement tot nieuwe niches zoals studentenhuisvesting, serviceflats of garages. Jan Jassogne, gedelegeerd bestuurder van de afdeling kust van de makelaarsvereniging CIB, nuanceert. “De meeste kopers van vastgoed aan de kust doen dat al lang niet meer uit pure rendementsoverwegingen. Mensen kopen aan de kust vooral om te kunnen genieten. Sommigen appreciëren ook de zekerheid van vastgoed, maar zien op tegen problemen met huurders. Van hun appartement aan de kust hebben ze zelf het genot.”
De terugval in de vraag valt pijnlijk samen met een toename aan de aanbodzijde. Dat mag niet verwonderen, zegt Jan Jassogne. “Er is in de loop der jaren veel bijgebouwd en die toename voedt op termijn natuurlijk het aantal appartementen dat in herverkoop komt.”
Laurenz Verledens
Het volledige artikel leest u in de Kustspecial van Trends van 26 juni, met naast marktanalyses ook de prijzen van appartementen (herverkoop en nieuwbouw) en de huurprijzen per kustgemeente.
