Roel Druyts (makelaarskantoor Hillewaere) over vastgoed in Antwerpen: ‘Betaalbaarheid is een ernstig probleem’

In het centrum van Antwerpen worden kwaliteitswoningen stilaan onbetaalbaar. Nu telewerken de norm wordt, lonkt de groene rand. Uitwijken naar de Kempen is dan weer een stap te ver, meent Roel Druyts van het makelaarskantoor Hillewaere.

In de provincie Antwerpen steeg de mediaanprijs van een huis in 2020 met 7 procent naar 300.000 euro. In tien jaar nam de prijs toe met 43 procent. Voor een appartement bedraagt de mediaanprijs 210.000 euro, een stijging met 8 procent in een jaar. Het voorbije decennium was er voor appartementen een prijsstijging met 40 procent, de sterkste toename van Vlaamse provincies. “De aankoop van een eigen woning wordt voor heel wat gezinnen een probleem in de provinciehoofdstad”, zegt Roel Druyts, de gedelegeerd bestuurder van de vastgoed- en verzekeringsmakelaar Hillewaere Groep, waarin Rothschild & Co in februari een meerderheidsparticipatie nam. “Voor een driegevelwoning in de stad Antwerpen betaal je al snel 450.000 euro. Wie wil lenen, moet dan door de strakkere houding van de banken al over 100.000 euro eigen vermogen beschikken.”

Wat bracht 2020 voor Hillewaere?

ROEL DRUYTS. “Door de gezondheidscrisis en de zakelijke rollercoaster na de lockdown was 2020 het meest bijzondere jaar ooit. We verkochten 10 procent meer dan in 2019, tegen prijzen die gemiddelde 9 procent hoger lagen. Dat had ik niet verwacht. Vooral in de stad Antwerpen was er veel beweging. Maar zelfs in Turnhout, waar er normaal wat minder spanning is tussen vraag en aanbod, waren er vorig jaar meerdere kandidaat-kopers voor woningen.

“Doordat ze minder uitgaven, hadden heel wat mensen extra middelen en ze keken uit naar een andere woning. Ze wilden een grotere en duurdere woning, het liefst met een tuin. Die upgrade zagen we in alle prijsklassen, maar vooral in het lagere marktsegment kon het aanbod de enorme vraag niet volgen. De vraagprijs van de minder dure panden steeg tijdens de biedingsprocedures tot 15 procent. Dat heb ik nooit meegemaakt.”

Is er een voldoende groot aanbod van betaalbare woningen in de stad?

DRUYTS. “In een stad als Antwerpen is de vraag naar mooie panden altijd groot. Met een kleiner budget kun je terugvallen op de minder florissante wijken, rond de Turnhoutsebaan of de Carnot- straat bijvoorbeeld. Maar ook die kennen een opwaardering. Een mooi voorbeeld is het succes van Spoor-Noord. Door de immense aantrekkingskracht van de stad staat dat ook andere wijken te wachten.

“Betaalbaarheid is een ernstig probleem. Antwerpen vergunt veel, maar het gaat vooral om nieuwe woningen voor de meer vermogende kopers. Het stadsbestuur houdt rekening met de instroom van nieuwe inwoners en de gezinsverdunning, en stimuleert de ontwikkeling van vastgoed, maar dat aanbod is niet op de maat van de nieuwe inwoners. Er is een hoge nood aan goedkopere nieuwbouwappartementen, ook voor de verhuur. Maar door de hoge grondprijs en almaar duurdere bouw- en energienormen kunnen promotoren in de stad geen woningen voor doorsneegezinnen bouwen. De enige optie is het betaalbare segment te subsidiëren.”

Hoe is de situatie in de rest van de provincie?

DRUYTS. “In de Kempen, waar onze roots liggen, kwam de voorbije tien jaar heel wat nieuwbouw op de markt. Sommige gemeenten kunnen jaarlijks maar een tiende van het vergunde aanbod absorberen. Dat leidt tot stagnerende prijzen. De eerste vijf jaar bouw je beter geen nieuwe appartementsblokken. Tegelijkertijd is in de steden de koopkracht gedaald door de toenemende migratie. Vooral goedkope, bestaande panden zijn in trek.”

De Kempen zijn dus een optie voor gezinnen die geen woning in de stad Antwerpen kunnen betalen?

DRUYTS. “Ik heb echt niet de indruk dat de Kempen een alternatief zijn voor Antwerpen. Het is veeleer andersom: heel wat mensen uit de Kempen kopen een tweede verblijf op het Eilandje of Nieuw-Zuid. Het is een waardevaste belegging, die hun bovendien de mogelijkheid biedt in het weekend volop te genieten van de geneugten van ‘t Stad.

“Onze analisten verwachten wel een corona-effect in de landelijke gebieden rond Antwerpen, die dicht bij een autoweg liggen. Nu telewerken ingeburgerd geraakt, hopen kopers dat er minder files zullen zijn in de richting van de stad Antwerpen. Zij lonken naar een huis met tuin in gemeenten als Brecht, Zoersel en zelfs Malle.”

Mechelen heeft de duurste appartementen van de provincie. Is de stad van de Maneblussers niet langer een betaalbaar alternatief voor het dure en moeilijk bereikbare Antwerpen?

DRUYTS. “Mechelen is een stad met veel potentieel, die de voorbije jaren almaar aantrekkelijker is geworden. Ik vermoed dat de appartementen er duurder zijn, omdat ze groter zijn en omdat de kwaliteit beter is dan in Antwerpen. Dat was een bewust beleid van het stadsbestuur.”

Zal een economische crisis na corona de woningprijzen in Vlaanderen doen dalen?

DRUYTS. “De overheid moet de schuldenberg ooit wegwerken. Als ze die operatie afwentelt op de belastingbetalers, verergert de crisis nog. Een alternatief is dat de inflatie de schuld erodeert. Inflatie leidt ertoe dat mensen investeren in vastgoed, dat zijn reële waarde behoudt. Er wordt wel een rente- stijging verwacht, maar omdat de rentes historisch laag zijn, zal zelfs een verdubbeling geen drama’s veroorzaken. Wel kan dat leiden tot minder transacties.

“Veel hangt af van de koopkracht. Die kan klappen krijgen wanneer de gezondheidscrisis inbeukt op de reële economie. De reële impact zullen we dit jaar nog niet kunnen opmeten. Als de rente niet spectaculair stijgt, wordt vastgoed een heel interessante investering. Beleggers zullen vluchten in vastgoed, wat de prijs nog meer kan doen stijgen.”

Zal de huurmarkt de gestegen prijzen van de verkochte woningen dan volgen?

DRUYTS. “Dat is helemaal niet zeker. Als er een economische crisis uitbreekt, is er onvoldoende koopkracht om hogere huurprijzen te dragen. Ik denk dus niet dat de huurprijs sterk zal stijgen. Dat is geen drama. De waardevastheid van vastgoed is het sterkste argument om erin te beleggen. Vroeger vroegen investeerders een huurrendement van 3,5 tot 4 procent. Nu nemen ze genoegen met 2,5 procent, als bijvoorbeeld de sociale verhuurkantoren de woning voor hen verhuren voor een langere termijn. Vastgoed wordt gekocht in functie van de meerwaarde. Daarom is de locatie van groot belang. Zo is er in Turnhout en Herentals momenteel heel wat interesse voor wat kleinere huizen, die te koop staan voor 300.000 tot 350.000 euro.”

Hillewaere is sterk actief in de verkoop van villa’s in de Kempen. Hoe sterk is die markt?

DRUYTS. “Er was een lichte verbetering in het voorbije jaar, maar het blijft moeilijk. De prijs van de oude villa’s van veertig, vijftig jaar oud daalt gevoelig. De renovatie kost soms meer dan de sloop van de oude en de bouw van een nieuwe woning. Bovendien zijn de percelen soms veel te groot. Voor een perceel van 1000 vierkante meter is de vierkantemeterprijs tot drie keer hoger dan voor een perceel van 2000 vierkante meter. Mensen steken liever geld in de woning dan in een grote tuin. Een oplossing zou zijn die grote percelen te verkavelen, maar dat is dikwijls niet toegelaten. En als de gemeente toch een verkaveling wil toestaan, komt er dikwijls protest van de buurt. Er zijn nochtans wijken met zeer mooie woningen op kleinere oppervlakte.

“Er moet een oplossing komen. Veel villabewoners willen graag in de buurt blijven wonen, en verhuizen naar een luxueus appartementsblok in het groen. De gemeentebesturen moeten overwegen zones af te bakenen voor meergezinswoningen. Uiteindelijk is dat een goede zaak voor de eigen bevolking, die sterk veroudert.”