Vastgoed is in deze moeilijke tijden een veilige haven voor beleggers, die elders al stevige klappen kregen. Maar de vlucht in de bakstenen belegging heeft wel een prijs.
De meest toegankelijke markt is die van het binnenlands residentieel vastgoed. BNP Paribas Fortis adviseert cliënten vooral te investeren in stedelijke nieuwbouwprojecten die vooruitlopen op de huidige isolatie- en energienormen.
“We weten immers dat de reglementering nog strenger zal worden”, argumenteert Serge Langhendries, vastgoedspecialist van de afdeling private banking van de bank. “De gezinsverdunning en de vergrijzing zullen de vraag naar kleinere appartementen ondersteunen. Kleiner bouwen is ook nodig om de aankoop betaalbaar te houden.”
Zoals veel binnenlandse vastgoedwaarnemers vindt hij het Belgische residentieel vastgoed weliswaar stevig geprijsd, maar ziet hij geen bubbel. Internationale instellingen zoals de OESO en het IMF denken daar anders over. Volgens berekeningen van The Economist is het Belgisch vastgoed zelfs het meest overgewaardeerde van Europa. Het vergelijkt daarvoor de woningprijzen met de inkomens en de huurprijzen.
Een zwakte in de analyse van The Economist is dat hij geen rekening houdt met de invloed van de lage rente. Door de lagere rente kunnen huizenkopers een grotere hypotheeklening aangaan zonder dat de maandelijkse afbetalingslast toeneemt. The Economist erkent dat, maar wijst erop dat de rente niet altijd laag zal blijven.
De forse opstoot van de Belgische langetermijnrente midden november was misschien een eerste waarschuwing. “Voorlopig hebben we de dreiging kunnen afhouden, maar een structurele verhoging van onze rentevoeten zal ook op de hypothecaire rente terechtkomen. De banken kunnen gewoon niet anders”, analyseert Dirk Van den Broeck, bestuurder bij de vastgoedbevaks Serviceflats Invest en WDP. “En dan volgt er onvermijdelijk een negatieve impact op de woningmarkt. Mensen gaan hun koop- of bouwplannen uitstellen of beperken. Vergeet ook niet dat een rentestijging van 3 naar 5 procent het beschikbare inkomen relatief veel meer aantast dan een klim van 8 naar 10 procent.”
Bij de Immotheker rekent men ‘behoudens grote verrassingen’ op een evolutie van de rentekosten voor hypotheekleningen in 2012 tussen 3,75 procent en 5,5 procent. John Romain, directeur van Immotheker, vreest onwelkome verrassingen: “Als de overheden, zoals België onlangs met de staatsbon, nog meer geld gaan ophalen bij de particuliere beleggers, dan kan dat de goedkope funding van de banken aantasten. De bankiers zullen dan in de strijd om het spaargeld hun rentevergoedingen moeten verhogen en de hypotheekrente zal volgen.” Het echte gevaar komt volgens Romain van de cocktail economische of systeemcrisis, kredietschaarste en oplopende werkloosheid. Maar voorlopig lijkt er geen vuiltje aan de lucht. “We steven dit jaar af op een recordaantal hypotheken”, zegt Romain.
Laurenz Verledens
