Regering zaait onrust in vastgoedsector

De regering zaait onzekerheid op de vastgoedmarkt met allerlei nieuwe fiscale regels. En dat kan de sector in deze moeilijke tijden missen. Buitenlandse investeerders haken af.

De regering zaait onzekerheid op de vastgoedmarkt met allerlei nieuwe fiscale regels. En dat kan de sector in deze moeilijke tijden missen. Buitenlandse investeerders haken af.

“Regel nummer 1 voor een efficiënte fiscale omkadering van een vastgoedtransactie is de rechtszekerheid”, poneert Geert Gemis, vennoot van Ernst & Young. “En die is voor een aantal transacties compleet zoek, met dank aan de regering. Deze onzekerheid in volle crisis is een opdoffer voor de vastgoedmarkt.”

Het hoofd van de E&Y-vastgoedfiscaliteit wijst vooral naar de antimisbruikbepaling die werd ingevoerd voor registratierechten. Er zijn traditioneel twee manieren om vastgoedtransacties te structureren: via een aandelentransactie (de vennootschap die het vastgoed bezit, wordt verkocht) of via een actieftransactie (het vastgoed zelf wordt verkocht). Het eerste geval is fiscaal voordelig, omdat op de meerwaarde van aandelen geen belasting werd geheven. Tot voor 2012 kon bij de aankoop van een onroerend goed de erfpacht worden afgesplitst van de naakte eigendom. Op de verwerving van erfpacht moest tot 2012 slechts 0,2 procent belasting worden betaald. Dat tarief werd recentelijk opgetrokken tot 2 procent. Bij de verwerving van de volle eigendom moet in Vlaanderen 10 procent registratierechten betaald worden, in Brussel is dat 12,5 procent.

Een rondzendbrief van 19 juli 2012 vermeldt de gesplitste aankoop van een onroerend goed tussen twee verbonden ondernemingen als een situatie waarop de nieuwe antimisbruikbepaling van toepassing kan zijn. De belastingplichtige moet de volle pot aan registratierechten betalen, tenzij hij kan aantonen dat er geen sprake is van misbruik. “Deze rondzendbrief bracht een schok teweeg”, zegt Gemis.

Buitenlandse investeerders worden ook afgeschrikt door enkele algemene fiscale maatregelen. Een voorbeeld is de gewijzigde thin cap-regeling over de beperking van de aftrekbaarheid van de intrest van leningen van buitenlandse verbonden ondernemingen aan Belgische ondernemingen.

Gemis: “Veel multinationals lenen bij hun Belgische dochter bij een vastgoedtransactie. Plots geldt er nu een speciale regeling met heel wat onduidelijkheden. In veel gevallen nam de administratie geen standpunt in. Wat kan en mag nog in België, vraagt de jurist van een Duits fonds ons. Blijven de klassieke structuren voor vastgoedtransacties gelden? Voor een adviseur is het bijzonder frustrerend als je geen zekerheid kan bieden. Het uiteindelijke oordeel over de correctheid van de constructie riskeert immers pas over enkele jaren door een hof van beroep beoordeeld te worden. Die situatie is dodelijk voor het investeringsklimaat.”

“De cijfers spreken voor zich. Het aandeel van de buitenlandse investeringen daalde in 2012 met een vierde”, zegt Jean-Philip Vroninks van de vastgoedmakelaar Jones Lang Lasalle.