Projectontwikkelaars laten in hun boeken kijken: verdichting is duurder en risicovoller dan uitbreiding

Vlaanderen wil zuiniger omspringen met de open ruimte. Verdichten is het ordewoord. Maar voor projectontwikkelaars zijn ruimteverslindende uitbreidingsprojecten nu nog veel lucratiever.

Open ruimte is schaars in Vlaanderen. De verwachte bevolkingsgroei zal de druk op de open ruimte nog doen toenemen, tenzij we resoluut anders en elders gaan bouwen: meer in de steden en de dorpskernen én met een efficiënter ruimtegebruik. Soms door hoger te bouwen, soms door ruimte te delen en meervoudig in te zetten. Dat is kort samengevat de insteek van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en de bouwshift. ‘Verdichten’ is het werkwoord dat die omslag mogelijk moet maken.

Aan verdichten hangt wel een prijskaartje, zeker voor de projectontwikkelaars. Een studie in opdracht van de Bouwagenda, een samenwerkingsverband tussen het departement Omgeving en vertegenwoordigers van de bouw- en vastgoedsector, toont aan dat verdichtingsprojecten duurder en risicovoller zijn dan uitbreidingsprojecten. “Het bevestigt een gevoel dat al langer leeft in de sector”, zegt onderzoeker Arnout De Waele, partner bij het studiebureau Atelier Romain. “Projectontwikkelaars ervaren tal van hindernissen bij verdichtingsprojecten, die volgens hen de kostprijs verhogen. Op basis van enkele reële cases tonen we dat nu voor het eerst zwart op wit aan. Meestal zijn projectontwikkelaars er niet erg happig op in hun boeken te laten kijken, maar omdat de studie geïnitieerd is vanuit de sector, waren ze daar nu wel toe bereid.”

Projectontwikkelaars ervaren tal van hindernissen bij verdichtingsprojecten, die de kostprijs verhogen’
ARNOUT DE WAELE, STUDIEBUREAU ATELIER ROMAIN

Voor de verdichtingsprojecten komen de studiebureaus Atelier Romain en IDEA Consult uit op een totale kostprijs van 2.308 euro per vierkante meter bruto vloeroppervlakte, tegenover 1.857 euro voor de uitbreidingsprojecten. Verdichtingsprojecten brengen ook wel meer geld in het laatje: 2.642 euro per vierkante meter tegenover 2.248 euro bij de uitbreidingprojecten. Die meeropbrengsten wegen niet op tegen de meerkosten. Dat maakt dat de verdichtingsprojecten een aanzienlijk lagere brutomarge opleveren: 14,5 tegenover 21,1 procent.

Complexiteit en grondkosten

Hogere eisen en een grotere complexiteit verklaren in grote mate de meerprijs van de verdichtingsprojecten. Zo liggen de infrastructuurkosten bij verdichtingsprojecten viermaal hoger dan bij uitbreidingscases, een gevolg van een hoger afwerkingsniveau en de kleinere percelen. Stedenbouwkundige voorwaarden en stedenbouwkundige lasten (een compensatie voor een voordeel als gevolg van de vergunning) duwen de kostprijs ook hoger. Een complexere werforganisatie, de verplichting voor ondergrondse parkeerruimten en de moeilijkere inbedding in het bestaande weefsel resulteren dan weer in hogere constructiekosten. Ook de indirecte kosten, zoals voor marketing en projectmanagement, liggen een stuk hoger in het geval van verdichting. De onderzoekers verwijzen in dat verband onder meer naar het grotere aantal stakeholders.

Het is geen grote verrassing dat ook de grondkosten in het nadeel van verdichtingsprojecten spelen. Bij de verdichtingsprojecten bedroeg de gemiddelde grondprijs 326 euro per vierkante meter, of bijna vier keer meer dan bij de uitbreidingsprojecten (83 euro). De locatie, vaak in een stedelijke omgeving, drijft de grondwaarde op, terwijl grotere perceeloppervlakten bij uitbreidingsprojecten de gemiddelde vierkantemeterprijs dan weer doen dalen.

Maar zijn projectontwikkelaars door het onderlinge prijsopbod niet deels zelf verantwoordelijk voor de hoge grondprijzen op verdichtingslocaties? “Dat is juist”, antwoordt Arnout De Waele. “Soms lijkt het of de grondkosten nauwelijks iets uitmaken: de projectontwikkelaar heeft een budget en gaat daarmee, indien nodig, tot het uiterste. Achteraf wil hij dan dat buitenproportioneel hoge bedrag compenseren met een buitensporig programma, met alle gevolgen van dien. Het is erg lastig om dat mechanisme van prijsopbod in het gareel te houden. Ik denk dat de sector er zelf moet aan werken, bijvoorbeeld via sensibilisering.”

Hindernissen wegnemen

De onderzoekers besluiten dat uitbreidingscases ‘beloond’ worden met een hoger rendement, ondanks het lagere risico. Dat is geen goed nieuws voor een beleid dat, zoals de bouwshift, wenst in te zetten op kernversterking en op het verhogen van het ruimtelijke rendement. Moeten we de lat voor verdichtingsprojecten dan maar wat lager leggen? “Nee, dat is niet de conclusie”, zegt De Waele. “We weten nu dat uitbreidingsprojecten voor ontwikkelaars veel lucratiever zijn. Dus ofwel maak je als overheid die projecten onmogelijk, ofwel probeer je toch een aantal hindernissen bij verdichtingsprojecten weg te nemen.”

Op Vlaams niveau pleiten de onderzoekers voor een juridisch kader voor stedenbouwkundige lasten. Vandaag heeft zowat elke gemeente of stad een eigen aanpak om stedenbouwkundige lasten op te leggen. “Die wildgroei aan systemen en benaderingen leidt tot onduidelijkheid en werkt risicoverhogend voor de ontwikkelaars”, stelt de studie.

Voor lokale besturen komt het er volgens Arnout De Waele op aan zo vroeg en zo open mogelijk te communiceren over de verdichtingsvisie en -modaliteiten. “Het liefst ook heel concreet”, zegt hij. “Waar wil je nog verdichten? Met welke woningtypes en met welke verhouding tussen bebouwd en onbebouwd terrein? Nu worden gemeenten vaak in snelheid gepakt: de projectontwikkelaar klopt aan met een plan en de gemeente moet improviseren. Door proactief te communiceren kunnen bij alle partijen heel wat frustraties vermeden worden.”