De Brusselse kantoormarkt lijkt uit het dal te kruipen. Er is een groeiende vraag naar moderne en duurzame kantoren.
Na enkele erg moeilijke jaren toonde de Brusselse kantoormarkt in 2024 een voorzichtig herstel.
Volgens schattingen van vastgoedadviseur JLL zal de kantooropname tegen eind december ongeveer 325.000 m2 bedragen. Dat is een stijging met 5 procent ten opzichte van 2023. Het jaarvolume ligt nog wel steeds onder het vijfjaarsgemiddelde van 379.000 m².
Opvallend is het grote aandeel van nieuwe kantoren, zogenaamde Grade A-panden (5 jaar of jonger, bestaand of in aanbouw), in de transacties. In de cijfers tot eind november vertegenwoordigen ze 56 procent. In 2023 was dat slechts 46 procent en het vijfjaarsgemiddelde bedraagt 44 procent. “Deze trend weerspiegelt een groeiende vraag naar moderne en duurzame kantoorruimtes”, stelt Christophe Golenvaux, hoofd van de Brusselse en Waalse kantoorafdeling bij JLL BeLux.
Europese instellingen zetten de toon
Vooral de Europese instellingen tekenden voor enkele grote transacties die deze trend illustreren. Ze huurden 48.000 m² in drie gebouwen in renovatie, met als grootste transactie de huur van 24.000 m² in Montgomery Square van Kolmont. In 2025 verwacht JLL nog minstens vijf bijkomende transacties van de Europese instellingen. Daarmee zullen ze in 18 maanden tijd 150.000 m² verouderde kantoren hebben vervangen door nieuwe, ofwel bijna 10 procent van hun totale vastgoedportefeuille.
Bij de ondernemingen zijn het vooral de multinationals die opzoek gaan naar nieuwe/vernieuwde en duurzame gebouwen: 67 procent van het transactievolume van de multinationals betreft Grade A-gebouwen. KMO’s en Belgische bedrijven kiezen nog opvallend veel (39 %) voor Grade C-gebouwen (meer dan 15 jaar oud en niet gerenoveerd).
“De hoge kosten verbonden aan de vergroening van vastgoed zijn in de huidige economische context moeilijker te absorberen voor kleinere bedrijven”, zegt Pierre-Paul Verelst, hoofd van onderzoeksafdeling bij JLL BeLux. “Aan de andere kant worden multinationals, vooral beursgenoteerde, dan weer geconfronteerd met strengere duurzaamheidsdoelstellingen.”
Stijgende tophuurprijzen
In 2024 werd een nieuw record bereikt voor de top (“prime”) huurprijs: 400 euro/m²/jaar. Dat is stijging met 18 procent ten opzichte van 2023. Volgens Pierre-Paul Verelst is die forse toename vooral een gevolg van de sterk gestegen bouwkosten, veeleer dan van een onevenwicht tussen vraag en aanbod voor nieuwe panden. Tegelijk merkt JLL op dat, gezien de relatieve schaarste aan kwaliteitspanden, het weinig waarschijnlijk is dat die prijstrend in de nabije toekomst zal omkeren.
