Openbare verkoop in een nieuw kleedje

Als u een woning wil kopen of verkopen op een openbare verkoop, dan moet u vanaf 1 januari 2010 rekening houden met nieuwe spelregels.

Als u een woning wil kopen of verkopen op een openbare verkoop, dan moet u vanaf 1 januari 2010 rekening houden met nieuwe spelregels.

Wanneer een onroerend goed openbaar wordt verkocht, dan worden er momenteel meestal twee zitdagen georganiseerd. Dat leidt ertoe dat heel wat geïnteresseerde kandidaten op de eerste zitdag niet opduiken en gewoon de tweede zitdag afwachten om hun slag te slaan.

Het systeem van de twee zitdagen heeft echter ook financiële gevolgen. Zo moet er onder andere nieuwe publiciteit worden gevoerd en moeten er bijkomende aankondigingen gebeuren. Tijdens de bespreking van de nieuwe wet in het parlement werd gewaagd van een extra kostprijs van zowat 1500 à 2000 EUR voor een extra zitdag.

Exit premiejagers

Onder het huidige systeem bestaat er voor ‘premiejagers’ ook de mogelijkheid om her en der wat procentjes mee te pikken. Zo zijn er bijvoorbeeld openbare verkopen met zo- genaamde winst van verdieren en andere openbare verkopen met zogenaamde winst van premie.

Die manier van verkopen kan tot gevolg hebben dat ‘premiejagers’ (die eigenlijk niet willen kopen) soms veel geld kunnen verdienen aan een openbare verkoop. Ook daaraan wil het nieuwe systeem paal en perk stellen.

Voor alle duidelijkheid: de bepalingen uit de nieuwe wet zullen van toepassing zijn op alle openbare verkopen waarvan de akte houdende de verkoopsvoorwaarden wordt verleden na 1 januari 2010. Bovendien zullen ze vanaf die datum van toepassing zijn op alle openbare verkopen, dus zowel op deze die vrijwillig als deze die gedwongen gebeuren. Ook bij gerechtelijke vrijwillige openbare verkopen is de nieuwe wet zonder meer van toepassing.

Wat verandert er?

Om te beginnen gebeurt de openbare verkoop onder de nieuwe wet in één verkoopdag. Het is dus gedaan met het systeem van twee verkoopdagen. Op die verkoopdag heeft de notaris overigens de keuze. Hij kan namelijk zelf een instelprijs bepalen om de prijsvorming meteen op een bepaald niveau te brengen.

Het bepalen van de instelprijs gebeurt op basis van de geschatte verkoopwaarde van het pand, al dan niet in overleg met een deskundige. Vervolgens kan er geboden worden met als vertrekpunt de door de notaris vastgelegde instelprijs.

Het kan natuurlijk gebeuren dat er niemand bereid is de instelprijs te bieden. In dat geval zal de notaris proberen om een eerste lager bod uit te lokken. Komt er uiteindelijk zo’n lager bod, dan kan vanaf dat bedrag alsnog het opbieden beginnen.

Een tweede mogelijkheid bestaat erin dat de notaris helemaal geen instelprijs bepaalt en het bieden dus eigenlijk van 0 EUR begint. In dat geval wordt het eerste bod door een kandidaat-koper uitgebracht en daarna begint het opbieden vanaf dat bod.

Het niet bepalen van een instelprijs kan nuttig zijn als er op het onroerend goed moeilijk een waarde kan worden gekleefd. Het kan ook handig zijn om te vermijden dat er naar de kandidaat-kopers toe een te grote indicatie voorligt van de verkoopprijs die de verkoper wil bekomen.

Hoger bod blijft mogelijk

Indien het onroerend goed op de zitdag wordt toegewezen, gebeurt dat onder de opschortende voorwaarde dat er geen hoger bod komt. Iedereen heeft namelijk (enkele uitzonderingen niet te na gesproken, waarover verder meer) het recht om een hoger bod te doen.

Een dergelijk hoger bod kan binnen een termijn van 15 dagen na de eerste zitdag. De termijn om een hoger bod uit te brengen wordt daarbij gerekend van middernacht tot middernacht. Die termijn omvat alle dagen (dus niet alleen weekdagen, maar ook za- terdag, zondag en wettelijke feestdagen). Indien de laatste dag echter een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag is, dan wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag.

Indien u een hoger bod wenst te doen, zijn er bepaalde grenzen waaraan het bod moet voldoen. Meer bepaald moet het hogere bod minstens één tiende van de prijs bedragen zonder lager te mogen zijn dan 250 EUR, of hoger te moeten zijn dan 6200 EUR.

Indien er na de toewijzing op de verkoopdag geen hoger bod volgt, dan wordt het onroerend goed definitief toegewezen aan de hoogste bieder op de zitdag. Er komt in dat geval dus geen tweede zitdag. Het is met de eerste zitdag (en het ontbreken van een hoger bod) afgelopen.

Komt er wel een hoger bod, dan volgt er een tweede zitdag. Het te veilen goed wordt dan opnieuw opgeroepen en ingesteld aan het laatste bod van de vorige zitdag, vermeerderd met het surplus van het hogere bod. Waarna het bieden opnieuw kan beginnen.

We merken wel op dat bij een vrijwillige openbare verkoop de verkoper het recht van hoger bod kan uitsluiten, zowel in het lastenkohier dat wordt opgemaakt als op de zitdag zelf. Ook bij een gerechtelijke vrijwillige openbare verkoop kan dat recht van hoger bod uitgesloten worden wegens bijzondere omstandigheden en met akkoord van de vrederechter.

Premies

Onder de nieuwe wet is het niet meer mogelijk om openbare verkopen te organiseren met winst van verdieren of met winst van premie. Toch blijft er in zekere mate een premiesysteem bestaan. In tegenstelling tot in het huidige systeem, kan een premie alleen de uiteindelijke koper ten goede komen. Alleen diegene die het onroerend goed effectief koopt, kan er dus van genieten (de zogenaamde premiejagers kunnen dat niet meer). Ook hier bestaat er een dubbel systeem.

In de eerste plaats kan de notaris, zoals hoger vermeld, een instelprijs vooropstellen. In dat geval verdient de eerste bieder die een bod doet dat minstens gelijk is aan de instelprijs een premie van 1 % van zijn eerste bod.

Koopt die eerste bieder uiteindelijk het onroerend goed ook effectief, dan wordt de premie afgetrokken van de door hem te betalen prijs. De premie komt dus in mindering van de aankoopprijs. Koopt iemand anders het onroerend goed, dan vervalt de premie en kan de eerste bieder er ook geen aanspraak op maken. Is niemand bereid om de instelprijs te bieden en moet de notaris een lager bod afdwingen, dan kan er geen aanspraak worden gemaakt op een premie.

Stelt de notaris geen instapprijs voorop, dan bestaat de mogelijkheid een premie toe te kennen van 1 % van het geboden bedrag aan die kandidaat-koper die het hoogste bedrag biedt op het einde van de eerste zitting. Ook die premie vervalt als de bieder in kwestie niet de uiteindelijke koper is.

Jan Roodhooft