Bedrijven en overheidsadministraties hebben in 2020 hun huisvestingsbeslissingen massaal uitgesteld. Dat verklaart volgens de vastgoedadviseur JLL de historisch lage opname van kantoren in Brussel. De investeringen in kantoorvastgoed bereikten dan weer een recordniveau.
De opname van kantoorvastgoed was dit jaar historisch laag in Brussel. Rekening houdend met enkele transacties die nog in de afrondingsfase zitten, komt JLL op een totaal volume van 300.000 vierkante meter. Dat is maar liefst 42 procent minder dan in het sterke jaar 2019. Het opnamecijfer ligt ook een flink stuk onder het vijfjarige (408.000 vierkante meter) en tienjarige (398.000 vierkante meter) gemiddelde.
Die dramatische terugval heeft alles te maken met de coronacrisis. “Alle kantoorgebruikers stellen hun vastgoedpolitiek ter discussie”, stelt Jean-Philip Vroninks, de CEO van JLL Belux. Er is veel onzekerheid in de markt, klinkt het. Bedrijven en administraties proberen de impact van het telewerken op het kantoorgebruik in te schatten. De gezondheidscrisis zet ook de discussie op scherp of het nog wel verantwoord is om nog verder te besparen op het aantal vierkante meter kantoorruimte per werknemer. En ook de bestaansreden van het kantoor wordt ter discussie gesteld. Wordt het kantoor veeleer een ontmoetingsplaats dan een werkplek? “Vastgoed staat zeer hoog op de agenda”, vervolgt Vroninks. “Alleen worden er voorlopig geen beslissingen genomen.”
Polarisatie
Ondanks de zwakke activiteit blijft de kantoorleegstand relatief beperkt in Brussel. Voor de totale Brusselse kantoormarkt komt JLL uit op een leegstandspercentage van 7,4 procent. Dat is weliswaar iets hoger dan in 2019 (7,1%), maar beduidend onder het vijfjarige (8,5 %) en tienjarige (9,6 %) gemiddelde. In het Brusselse Central Business District klom het leegstandspercentage van 2,9 naar 3,6 procent. De Brusselse de tophuurprijs bleef stabiel op 315 euro per vierkante meter per jaar, maar er waren wel prijsstijgingen in de Noordwijk en de Louisawijk.
Erik Verbruggen, hoofd van de kantoorafdeling bij JLL, meent dat de gezondheidscrisis de polarisatie van de Brusselse kantoormarkt, die al enkele jaren aan de gang is, zal versterken. “Zowel op het gebied van de gebouwen, de locaties, als de huurwaarden heeft de Brussels markt twee snelheden”, stelt hij. “Duurzame gebouwen staan steeds nadrukkelijker op de radar van de gebruikers. Vooral bij de administraties.” JLL verwacht dat gebouwen die volledig op hernieuwbare energiebronnen draaien op korte termijn de nieuwe norm zullen worden. Naast duurzaamheid wint ook gezondheid aan belang. Het WELL-certificaat – dat zich toespitst op gezondheid, veiligheid en welzijn – zou weleens even belangrijk kunnen worden als een duurzaamheidscertificaat zoals BREEAM, meent men bij JLL
2021 belooft een erg druk jaar te worden voor de Brusselse kantoormarkt, met veel verhuizingen, heronderhandelingen en onderverhuringen. In combinatie met de opleveringen van enkele grote speculatieve projecten (Quatuor en Mobius II), zou dat kunnen resulteren in een hogere beschikbaarheid van kantoren, voorspelt JLL. “Maar het blijft afwachten hoe het grote telewerkexperiment zal aflopen”, houdt Vroninks een slag om de arm. “Tijdens de eerste lockdown was er nog veel enthousiasme over telewerken. Nu horen we toch vaker dat veel werknemers het beu zijn.”
Investeringsrecord
In tegenstelling tot de zwaar getroffen gebruikersmarkt, ondervond de investeringsmarkt weinig hinder van de coronacrisis. 2020 wordt zelfs een recordjaar met naar verwachting een investeringsvolume van minstens 3,3 miljard euro. Adrian Glatt, hoofd van investeringsdepartement van JLL, merkt wel op dat het recordvolume grotendeels te danken is aan de verkoop van de Financietoren voor 1,3 miljard euro begin dit jaar. Zonder die uitzonderlijke transactie ligt het investeringsvolume in lijn met het vijfjarige gemiddelde. De andere belangrijke transacties van het jaar zijn de verkoop van de Iris Tower (voorheen Silver Tower) aan Deka Immobilien voor 205 miljoen euro, de verkoop van het Platinumgebouw aan GLL voor iets meer dan 140 miljoen euro en de verkoop van de Blue Tower aan Goldman Sachs voor 112 miljoen euro.
De investeringen in winkelvastgoed kenden wel een zware terugval. JLL komt uit op een investeringsvolume van 375 miljoen euro, een daling van 44 procent tegenover 2019. De interesse voor residentieel vastgoed zit ook nog altijd in de lift. Internationale investeerders staan klaar om de Belgische residentiële markt te betreden, aldus JLL.
