Online bieden op een woning: hoe werkt dat?

Via Biddit kunt u vanuit uw luie zetel bieden bij openbare vastgoedverkopen. Op het onlangs gelanceerde Bidimo organiseren makelaars nu ook onderhandse verkopen via een biedingsprocedure. Waar zit het verschil?

Een volkse bijeenkomst waarbij mensen in een zaaltje achter een café bieden op een huis of een bouwgrond: zo stellen velen zich nog altijd een openbare verkoop voor. Terecht, want zo’n publieke zitting behoort tot de Belgische folklore. Toch kunt u vandaag ook makkelijk thuis – vanop uw computer, tablet of smartphone – een bod op vastgoed uitbrengen. Dat kan al sinds 2018 via Biddit, het onlineplatform dat ontwikkeld werd door de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Tegenwoordig gebruiken notarissen Biddit al voor vier van de vijf openbare verkopen.

U start er uw zoektocht via de homepage. Daar kunt u vastgoed zoeken in een bepaalde regio, volgens type en in een bepaalde prijsklasse. Voor elke woning of grond wordt een instelprijs – dat is de startprijs voor de biedingen – vermeld. De verkoper mag die in samenspraak met de notaris vrij bepalen. U ziet ook meteen wanneer de biedingsperiode start of afloopt. Maar vooraleer de veiling begint, kunt u de woning nog ter plaatste gaan bekijken. Alle informatie daaromtrent vindt u terug op de detailfiche van het pand.

Bieden kan zowel manueel als automatisch. Bij een handmatig bod volgt u het biedingsproces mee op via de website. Bij een automatische bieding hoeft u enkel een maximumbedrag (dat onzichtbaar blijft voor de anderen) in te geven. Telkens wanneer u overboden wordt, brengt het systeem een nieuw bod uit in uw naam. Dat gebeurt via minimumsprongen die op voorhand vastgelegd werden door de notaris. Weet ook dat u geen bod onder de instelprijs kunt uitbrengen. U moet dus minstens het bedrag bieden dat gevraagd wordt.

De biedingsperiode op Biddit duurt altijd acht kalenderdagen. Een bod uitbrengen kan alleen wanneer u zich identificeert met uw eID of via de Itsme-app. Die werkwijze moet valse biedingen vermijden. Elke bieding is evenwel anoniem. De verkoper en de andere bieders krijgen enkel het bedrag te zien dat voor het pand geboden wordt. Alleen de betrokken notaris ziet van wie het bod afkomstig is.

Omdat die notaris (wiens contactgegevens u terugvindt op de detailpagina van het goed) bij Biddit optreedt als veilingmeester, kan elke partij rekenen op waarborgen en juridische zekerheid. Hij blijft dus dezelfde plichten vervullen als bij een traditionele openbare verkoop. De notaris voert vooraf ook alle benodigde controles uit, zodat koper en verkoper steeds weten waar ze aan toe zijn. U kunt hem ook te allen tijde contacteren wanneer u met specifieke vragen zit.

Het laatste kwartier

Hoewel de biedingsperiode acht kalenderdagen duurt, begint het échte bieden doorgaans pas in het laatste uur. Wanneer iemand in de laatste vijf minuten van het biedproces een nieuw bod uitbrengt, wordt de periode met vijf minuten verlengd. Let wel, alleen kandidaten die al tijdens de eerste veilingstermijn hebben geboden, kunnen nog meespelen in de verlengingen. Nieuwe bieders worden dan dus niet meer toegelaten. De extra tijd loopt uiterlijk tot middernacht van de achtste kalenderdag.

“Het is raadzaam om het hoofd koel te houden en tot het laatste moment te wachten om te bieden”, adviseert Quentin Denis, CEO van het financiële vergelijkingsplatform TopCompare. “Het is niet verstandig om te vroeg te starten, want dat zal de prijs alleen maar de hoogte in duwen zonder anderen te ontmoedigen. Door te wachten tot het laatste kwartier concurreert u alleen met de ernstige kandidaten. Belangrijk is wel om van tevoren een maximumbudget vast te leggen, en u daaraan te houden.”

Houd er rekening mee dat elk bod bindend is. Wanneer u als winnaar uit de biedstrijd komt, kunt u dus niet meer terug. “Er zitten meestal zes weken tussen de publicatie en het sluiten van de biedingen”, zegt Denis. “Er is dus in voldoende tijd voorzien om uzelf goed voor te bereiden.” Krijgt u bijvoorbeeld geen woonkrediet bij uw bank, dan is dit geen geldige reden om van het bod af te zien. Tenzij in de verkoopvoorwaarden een opschortende voorwaarde inzake het verkrijgen van een lening staat, maar dat blijkt in de praktijk zelden het geval te zijn.

Ook als u niet meteen als winnaar uit de bus komt, blijft uw bod nog bindend binnen tien werkdagen na het einde van de veilingperiode. Quentin Denis: “Alvorens het pand definitief toe te wijzen aan de hoogste bieder, voert de notaris een reeks controles en onderzoeken uit. De kans bestaat nog altijd dat de koper om juridische redenen van de verkoop wordt uitgesloten. Bijvoorbeeld omdat hij minderjarig is. In dat geval kan het vorige bod alsnog het hoogste bod worden.”

Onderhandse verkopen

Sinds 1 juli 2021 kunnen Belgische vastgoedmakelaars ook zelf woningen te koop zetten op het onlinebiedplatform Bidimo. Kandidaat-kopers kunnen daar dan op bieden. Het vastgoedaanbod is voorlopig nog beperkt tot een 25-tal panden, maar het stijgende aantal partnerships met makelaars – intussen al meer dan honderd – kan daar op termijn verandering in brengen. Bidimo lijkt op Biddit, maar mag bij wet geen openbare verkopen organiseren (dat recht is voorbehouden voor notarissen). Woningen worden er dan ook onderhands te koop aangeboden, maar wel via een biedingsprocedure.

De nieuwigheid van Bidimo is dat vastgoedmakelaars de biedingen real time publiceren, net zoals de notarissen dat doen bij hun openbare verkopen via Biddit. Voordien konden makelaars hun biedingen enkel onder gesloten omslag organiseren, en daarbij mochten de geboden bedragen niet bekendgemaakt worden. Op Bidimo zijn die wél zichtbaar voor iedereen, weliswaar anoniem.

CEO Laurent Lejeune is ervan overtuigd dat alles wettelijk in orde is. “We hebben een stevig juridisch dossier”, stelt hij. Century 21, een van de partners, deelt die mening. De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat heeft echter haar twijfels. “Tegen de naam Bidimo hebben we alvast formeel protest aangetekend”, zegt directeur-generaal Jan Sap. “Die ligt veel te dicht bij de onze, en dat zaait dus verwarring.”

De biedingsperiode op Bidimo duurt tussen drie en zeven dagen. Maar daar geldt niet het principe dat de woning automatisch naar de hoogste bieder gaat. Dat systeem geldt enkel bij een openbare verkoop via een notaris, bijvoorbeeld via Biddit. Wie zijn vastgoed verkoopt via Bidimo kan dus opteren voor de hoogste prijs, maar kan ook kiezen voor een bieder die zijn financiering al helemaal op orde heeft of die bereid is een hoog voorschot te betalen.