Onder de marktprijs verkopen

Met een vastgoedmarkt die onder druk staat, hopen veel kopers om een zaakje te doen. Maar als u een woning echt onder de marktwaarde zou kunnen kopen, moet u uitkijken voor problemen met de ontvanger van de registratierechten.

De aanhoudende economische crisis zet de prijzen van woningen en flats dezer dagen stevig onder druk. Dat zorgt voor een kopersmarkt, waarin zich voor kandidaat-kopers van vastgoed mooie kansen aandienen. Toch moet u oppassen wanneer u een verkoper zou vinden die u in deze barre tijden zijn woning echt onder de marktprijs wil verkopen, want dan riskeert u een stevige boete.

U moet immers registratierechten (in principe 10 procent in Vlaanderen en 12,5 procent in Wallonië en Brussel) betalen op de ‘normale’ verkoopwaarde van de woning. Het is de ontvanger van registratierechten die in elk individueel geval zal bepalen hoe hoog deze waarde is. Als u minder betaalde dan die marktwaarde, dan zult u registratierechten moeten bijbetalen op het verschil tussen de door u betaalde prijs en de geschatte waarde. ‘Wettelijk gezien moeten er registratierechten betaald worden op 100 procent van de geschatte marktprijs, ook als u de woning voor tachtig procent van die prijs hebt kunnen kopen’, klinkt het bij de FOD Financiën. ‘Er is geen enkele reden die zou kunnen verantwoorden waarom u slechts op die tachtig procent registratierechten zou betalen. U kunt uiteraard proberen te argumenteren waarom u minder betaalde dan de marktprijs, maar dat is sowieso naast de kwestie.’

Stel dat u dus bijvoorbeeld een huis in Vlaanderen zou kopen voor 250.000 euro en 25.000 euro (10 procent) aan registratierechten betaalt, maar de ontvanger van registratierechten schat de marktwaarde van het pand van uw dromen echter op 325.000 euro. Dan zult u nog 7500 euro supplementaire registratierechten moeten neertellen. En wanneer de geschatte verkoopwaarde minstens een achtste hoger ligt dan de prijs die u betaalde, mag u ook nog een boete verwachten. Een verschil van een achtste tot een vierde met de verkoopwaarde levert een boete op gelijk aan een tiende van de bijkomende rechten. Hoger dan een vierde betekent een boete van een vijfde van de bijkomende rechten, meer dan de helft verschil een vierde van de bijkomende rechten en bij een tekort hoger dan de 100 procent zal uw boete gelijk zijn aan een derde van de bijkomende rechten.

Conclusie: als u een huis in Vlaanderen kan kopen voor 400.000 euro, waarvan de ontvanger beweert dat het toch 450.000 euro waard is, dan moet u rekenen op 5500 euro extra kosten: 5000 euro extra registratierechten, plus een boete van 500 euro (een tiende van de bijkomende rechten omdat uw tekort tussen een achtste en een vierde ligt).

Thomas Verbeke