Nieuwe woonvormen dagen het klassieke Belgische woonmodel uit

Voorzichtigheid is troef op de Belgische woningmarkt. Inspelend op de bijna mythische baksteen in de maag van de Belg volgen de projectontwikkelaars vooral beproefde recepten. Drie recente initiatieven tonen dat het ook creatiever kan.

1 Een rooftopbar voor een jaar

In internationale grootsteden en andere metropolen is grootschalige coliving al een bekend en beproefd fenomeen. Maar heeft zo’n concept ook slaagkansen in een middelgrote stad als Luik? De projectontwikkelaar LIFE ging de uitdaging aan. Op de verlaten universiteitssite van Val Benoît in het zuiden van Luik herontwikkelde LIFE een oud onderwijsgebouw tot een hippe coliving met 232 woonunits.

Een half jaar na de opening van coliving ARC is men bij LIFE meer dan overtuigd van de levensvatbaarheid van het ambitieuze project. “Nog nooit meegemaakt”, zegt CEO Toon Haverals. “We gingen uit van een commercialisatieperiode van ongeveer anderhalf jaar, maar na vier maanden was alles verhuurd. Intussen hebben we al een wachtlijst met meer dan vijftig kandidaat-bewoners.”

Het concept volgt de basisinsteek van coliving: door te delen krijg je meer. ARC combineert compacte individuele leefruimten met gemeenschappelijke ruimten. De woonunits meten tussen 35 en 65 vierkante meter. Tegenover die bescheiden privéruimte staat een gul aanbod van gemeenschappelijke ruimten: een bibliotheek/stille ruimte, vergaderruimten, een gemeenschappelijk keuken en eetruimte met piano, een wellnessruimte, een fitness- en yogaruimte en, als kers op de taart, een rooftopbar met zicht op de Maas.

De gedeelde ruimten zijn ook een vlot opstapje naar gemeenschapsvorming in het gebouw, want ook dat maakt deel uit van het colivingconcept. “Eigenlijk selecteren we de bewoners maar op één criterium: hun openheid voor een woonvorm waarin je samenleeft met andere mensen”, zegt Hélène Menschaert, hospitalitymanager van ARC.

Een en ander wordt flexibel aangeboden: bewoners huren voor drie maanden tot een jaar; na elk jaar kan het huurcontract verlengd worden. De prijzen liggen tussen 550 en 700 euro. “Het huurbedrag omvat alle kosten, inclusief het gebruik van alle gemeenschappelijke faciliteiten”, benadrukt Toon Haverals.

De CEO van LIFE.be ziet een aantal verklaringen voor het instantsucces van ARC: de strategische ligging tussen het Luikse stadscentrum en de universitaire campus van Sart-Tilman, het iconische gebouw en de slimme interieurinrichting door het Antwerpse bureau Studio Contekst “die de ziel van het gebouw versterkt”. “Coliving beantwoordt gewoon ook aan een manier van leven en wonen die een grote groep mensen aanspreekt”, vervolgt Toon Haverals. “In de eerste plaats jonge mensen, de zogenoemde young professionals. Ze willen zelfstandig wonen combineren met een gemeenschapsgevoel dat ze kennen uit hun studentenperiode. De flexibiliteit van de formule spreekt dan weer mensen aan die in een transitiefase – een relatiebreuk, een nieuwe job – in hun leven zitten. We vinden het ook wel fijn en belangrijk dat er mensen van zowat alle leeftijden wonen. Onze oudste bewoner is 72 jaar.”

Volgens Haverals is het ook belangrijk de juiste balans te vinden. “De verhouding tussen privé- en gemeenschappelijke ruimte moet kloppen”, zegt hij. “Die gemeenschappelijke faciliteiten laten toe dat je iets compacter kunt wonen, maar je hebt toch voldoende vierkante meters eigen ruimte nodig om een aangename gebruiker te zijn van de gemeenschappelijke ruimten. Daarnaast heb je voor het pakket van faciliteiten dat wij aanbieden, ook een zekere schaalgrootte nodig. Ik heb wel twijfels bij zeer grote colivingprojecten die je weleens ziet in steden zoals Londen of Amsterdam. Die mastodonten met soms meer dan achthonderd units hebben soms iets weg van een legbatterij. Het grote aantal bewoners vergroot de anonimiteit, waardoor het gemeenschapsgevoel er beperkt is. In zo’n groot complex is er ook veel meer verloop.”

Heeft LIFE plannen om zijn concept uit te rollen naar andere Belgische steden? Haverals: “Dat is zeker onze bedoeling. Voor Brussel, Antwerpen en Gent is het eigenlijk een no-brainer, maar wij zijn er steeds meer van overtuigd dat zulke innovatieve woonvormen ook voor kleinere steden een meerwaarde kunnen zijn.”

Veel steden blijken evenwel niet echt scheutig te zijn met vergunningen voor zulke projecten. “Ik begrijp de terughoudendheid bij de steden en de administraties wel. Steden streven naar een mix van bewoners, en willen dus een verscheiden woonaanbod. Terecht. Maar is het nodig om die mix in elk project te realiseren? Ik denk het niet. Je moet kijken naar de context, de locatie, het gebouw. Op sommige plaatsen in de stad moet het mogelijk zijn om gebouwen toe te laten die zich specifiek richten op de brede groep van mensen voor wie coliving een geschikte woonoplossing is.”

2 Ouderen worden kasteelbewoners

In november beginnen de renovatie- en herinrichtingswerken aan het kasteel van Boekenberg in het gelijknamige park in Deurne bij Antwerpen. Dat voormalige hof van plaisantie in rococostijl krijgt een nieuwe bestemming als ‘samen-woonvorm’. Negen private wooneenheden zullen er gecombineerd worden met enkele gedeelde ruimten, zoals een gastenkamer en een gemeenschappelijke keuken en eetruimte.

De Living heet het project, dat zich specifiek richt tot mensen in de leeftijdsgroep van vijftig jaar tot tachtig-plus. Een cohousing voor senioren dus? “De Living is een woonvorm voor mensen in hun tweede levenshelft. We willen de kracht van een plek combineren met de kracht van de groep, om te komen tot zorgvertraging”, zet Steven D’Haens de puntje op de i. Hij is bestuurder bij Symbiosis, de vzw die het initiatief nam voor het project en het ook faciliteert. In Gent en in Oostende heeft Symbiosis gelijkaardige projecten op stapel staan.

In De Living zullen dus geen gezinnen met kinderen wonen. Nochtans is intergenerationeel samenwonen een vaak aangehaalde meerwaarde van cohousing. “Dat kan inderdaad goed werken, maar zulke concepten bestaan al”, reageert Steven D’Haens. “Dat moeten we dus niet herhalen. De Living is er voor mensen van wie de kinderen het huis uit zijn, en die in een levensfase komen waarin ze nog volop eigen plannen hebben. Uiteraard zijn kinderen welkom in De Living, als gasten. Maar in een woongroep met kinderen gaat er automatisch heel veel aandacht naar die kinderen. Voor sommige mensen is dat prima, maar anderen zeggen: ‘Die fase hebben we gehad’.”

Het samenleven met anderen en de keuze voor erfgoedlocaties zijn ook cruciale componenten van De Living. Steven D’Haens. “Het is bekend dat verbondenheid met andere mensen leidt tot een groter welbehagen en ook tot zorgvertraging. Uit een studie van de National Trust in het Verenigd Koninkrijk is gebleken dat plekken met een ziel, met een betekenis ook een gunstig effect hebben op het welbevinden van mensen. Het is dus onze ambitie om die twee elementen te verenigen, om er finaal voor te zorgen dat ouderen minder snel in een woon-zorgcentrum terechtkomen.”

De bewoners van De Living engageren zich tot goed nabuurschap en tot de bereidheid om zorg op te nemen voor elkaar. Daarnaast zien ze ook af van een eventuele speculatieve meerwaarde. Het gebouw is eigendom van de stichting van openbaar nut Symbiosis. De bewoners worden geen klassieke eigenaars, maar verwerven een recht van erfpacht. Bij de beëindiging van het erfpachtrecht krijgen de bewoners hun inleg terugbetaald. De meerwaarde blijft binnen het project en wordt onder meer ingezet voor het onderhoud van het gebouw en om wonen voor toekomstige bewoners betaalbaar te houden. “We willen wegblijven van de vastgoedlogica waarin een pand een optelsom is van bakstenen en toekomstige cash”, stelt D’Haens. “In De Living kiezen we voor mooie bakstenen op een interessante locatie en voor levenskwaliteit.”

Voor het ontwerp van de herinrichting van het kasteel werkt Symbiosis samen met drie architectenbureaus: Polygoon architecten, Rooilijn architecten en Steenmeijer Architecten. Luc Roegiers van Rooilijn vindt het nobel dat Symbiosis bewust voor erfgoedpanden kiest. “Een kasteel zoals Boekenberg kopen is voor de meeste mensen onmogelijk, omdat het gewoon te duur is. Veel van ons onroerend erfgoed staat te verkommeren. Symbiosis gebruikt de kracht van een groep om dat probleem aan te pakken. De keerzijde is wel dat in je in een pand met erfgoedwaarde geen vrij spel hebt.”

Is De Living een nicheconcept, of is er toch wel een ruim doelpubliek? “In landen waar collectief wonen meer ingeburgerd is, geeft meer dan 20 procent van de mensen aan dat ze overwegen in zo’n collectieve woonvorm te stappen”, antwoordt D’Haens. “Dat toont het belang aan van goede voorbeelden. Er zijn in ons land ook almaar meer klassieke cohousingprojecten. Maar voor een versnelling is ondersteuning door de overheid wenselijk. En dan bedoel ik niet financiële steun, maar wel het faciliteren in de regelgeving, mee nadenken over geschikte sites enzovoort. Ik denk dat we daar ook wel aanspraak op kunnen maken. We brengen oplossingen voor verwaarloosd erfgoed, we vertragen de doorstroom naar de woon-zorgcentra en we creëren wat ademruimte op de klassieke woningmarkt. Ik wil dat niet overroepen, maar elke te grote woning die vrijkomt doordat oudere mensen voor ons aanbod kiezen, is er toch weer eentje gewonnen voor jonge gezinnen.”

3 Circulair en hybride

De Belgische woningmarkt mag dan al uitblinken in verscheidenheid in het aanbod, veel keuze over hoe je toetreedt tot die woningmarkt is er niet. Je kunt kopen of huren. Andere opties zijn beperkt en/of worden weinig aangeboden. Groep Van Roey vindt dat een hybride model een mooie aanvulling kan zijn op het aanbod. Ze denken er aan een wooncoöperatie, die de voordelen van huur en koop combineert: woonzekerheid, flexibiliteit, ontzorging en kapitaalsopbouw.

In een wooncoöperatie koop je geen bakstenen, maar aandelen van een coöperatieve vennootschap die de eigenaar is van een of meerdere gebouwen. De aandelen geven het recht om een woning te huren van de coöperatie. Als je uit de coöperatie stapt, krijgt je je inleg, verhoogd met een beperkt rendement en meerwaarde, terug. Zo krijg je de mogelijkheid om aan kapitaalsopbouw te doen, wat bij huren niet mogelijk is.

Onder de koepel van Vlaanderen Circulair heeft groep Van Roey een onderzoeksteam samengesteld dat de naam CESCO XL kreeg. De partners zijn Vito, UHasselt, de studiebureaus Endeavour en RebelGroup en het architectenbureau Archipelago. “We willen met die groep nagaan of en hoe een wooncoöperatie een antwoord kan bieden op twee cruciale uitdagingen op onze woningmarkt: betaalbaarheid en duurzaamheid”, zegt Catherine Vangilbergen, development manager bij Van Roey Vastgoed.

“Europa wil werk maken van de overgang naar een circulaire economie, en kijkt daarvoor ook uitdrukkelijk naar de bouw- en vastgoedsector”, stelt Jona Michiels, procesmanager innovatie bij groep Van Roey. “Niet onlogisch, want onze sector is verantwoordelijk voor een groot aandeel van de CO2-uitstoot en het gebruik van grondstoffen. Door circulair te bouwen kun je de afvalstromen minimaliseren. Je creëert eigenlijk een intelligente casco, waardoor je het gebouw eenvoudig kunt aanpassen aan veranderende noden. In een gebouw met veel eigenaars is het echter niet simpel om die noodzakelijke aanpassingen gerealiseerd te krijgen.”

“Dat zien we nu in de grote appartementsblokken uit de jaren zestig en zeventig”, pikt Vangilbergen in. “Die gebouwen beantwoorden niet meer aan de noden en de energienormen van vandaag. Het blijkt heel moeilijk om die gebouwen aan te pakken, want je moet daarvoor een gekwalificeerde meerderheid vinden in de vereniging van mede-eigenaars.”

Het model waarbij één (institutionele) investeerder de eigenaar is van het gebouw, lost dat probleem wel op. “Maar”, zegt Michiels. “Het biedt geen garantie voor het langetermijnperspectief dat eigen is aan circulair bouwen. Zo’n investeerder kan van vandaag op morgen beslissen het gebouw te verkopen of af te breken. In een wooncoöperatie betrek je en responsabiliseer je de bewoners-eigenaars. Het is een hybride systeem met eigenaars die betrokken zijn en die mee kunnen nadenken over de zorg voor het gebouw.”

Hoe reikt de wooncoöperatie een oplossing aan voor het betaalbaarheidsprobleem? Catherine Vangilbergen: “Dé drempel om toegang te krijgen tot de koopmarkt is de eigen inbreng die verwacht wordt van de kopers. Bij huur heb je geen eigen inbreng nodig, maar je betaalt wel een maandelijkse last en er is geen kapitaalopbouw. Een wooncoöperatie is een hybride formule die de mogelijkheid biedt om te spelen met die drie betalingscomponenten: eigen inbreng, maandelijkse last en kapitaalopbouw. Het zijn als het ware knoppen waaraan je kunt draaien. In een wooncoöperatie betaal je een woonbijdrage. Die zal hoger zijn dan de huur voor een gelijkaardige woning, maar je bouwt er ook een stuk kapitaal mee op. Wij bekijken nu of we de eigen inbreng wat naar beneden kunnen brengen, want daarmee verlaag je de instapdrempel. Een van de mogelijkheden is coöperanten die er niet zelf komen wonen – investeerders eigenlijk – voor een deel te laten instappen in het eigen vermogen van de wooncoöperatie.”

Vangilbergen benadrukt dat de wooncoöperatie geen nieuwe formule is. “In Zürich is het een goed ingeburgerd concept. Daar woont ongeveer 25 procent van de mensen in een wooncoöperatie. Dat is vergelijkbaar met het percentage huurders in ons land. Maar ook hier bestaan al wooncoöperaties. CERA is een belangrijke promotor van het model. Enkele wooncoöperaties zijn al actief en ze doen dat fantastisch. Maar het zijn meestal burgerinitiatieven. Ze zijn vraaggestuurd: ze starten niet voor er een groep is gevormd. Ons model zou aanbodgestuurd zijn. Zoals bij klassieke projectontwikkeling bouwen we een gebouw dat voldoet aan de woonbehoeften op die locatie. Zo’n model is opschaalbaar, en dat heb je nodig als je echt een antwoord wil bieden op het betaalbaarheidsprobleem. Ook voor het circulaire aspect is schaalgrootte een vereiste. Onder meer om woonflexibiliteit in het patrimonium van de wooncoöperatie mogelijk te maken.”