Nieuw soort huurders op zoek naar kwalitatieve woningen

Vroeger was de woninghuurmarkt vooral een redmiddel voor gezinnen die zich geen eigen huis konden veroorloven. Vandaag zoeken jonge en wat oudere gezinnen bewust naar huurwoningen. Dat stuwt de kwaliteit en de prijs omhoog. Het trekt ook professionele verhuurders aan.

De prijs van de woningen steeg in de eerste jaarhelft met 5 procent tegenover vorig jaar, leert de Notarisbarometer. Investeerders in verhuurwoningen drijven de prijzen op de vastgoedmarkt op, blijkt uit getuigenissen uit de Trends Vastgoedgids, die deze week gepubliceerd is. Veel gezinnen vallen terug op de huurmarkt. “Er zit flink wat spanning op de huurmarkt”, getuigt Geoffrey Giet, de algemeen directeur van Agence Rosseel.”Voor onze portefeuille van een vijftigtal huurpanden ontvangen wij dagelijks ongeveer 150 aanvragen van kandidaat-huurders. 2021 wordt voor ons een topjaar in verhuur. En ik hoor gelijkaardige signalen bij onze collega’s.”

Siham Rahmuni, de CEO van de Antwerpse vastgoedmakelaar en -beheerder Quares ,wijst erop dat de aankoopprijzen van woningen veel sterker stijgen dan de huurprijzen. “Vroeger konden jonge gezinnen met het uitgespaarde geld van de huur een woning afbetalen. Nu groeit de kloof tussen de huurprijs en de kostprijs van de afbetaling. Veel jonge gezinnen kunnen zich geen woning veroorloven. Dat is de klassieke groep die het grootste deel van de huurmarkt vormt. Zij huurt dikwijls de wat oudere woningen.”

Bij de vastgoedmakelaar Dewaele merkt men de spanning tussen de vraagprijs en het gezinsbudget ook aan de toegenomen interesse bij kandidaat-kopers voor de formule Rent to Buy. “Het is een formule voor mensen die uit de boot vallen op de koopmarkt, omdat ze de vereiste eigen inbreng niet direct op tafel kunnen leggen”, zegt Sofie Spriet, de CEO bij Dewaele. “Ze huren de woning en kunnen na de afgesproken huurperiode de woning kopen, waarbij de reeds betaalde huurgelden kunnen worden gebruikt als voorschot bij de aankoop. De vraag naar Rent to Buy is echter vele malen groter dan het aanbod.”

Minder honkvast

“Er zijn ook meer jongeren – tot en met 35 – die flexibel willen zijn en bewust niet willen kopen, ook al hebben ze de middelen”, signaleert Rahmuni. Volgens Rikkert Leeman, de CEO van de Gentse vastgoedontwikkelaar Alides, speelt er ook een mentaliteitsswitch bij jonge mensen: “De generaties Y en Z zijn minder honkvast dan de oudere generaties.”

Sam Bordon, investeringsmanager bij de vastgoedontwikkelaar ION: “Er is een mentaliteitswijziging bij jonge mensen. De zogenoemde generation rent, die minder honkvast is en liever geld spendeert aan ervaringen, zoals reizen, dan aan een eigen woning. Maar de realiteit is dus ook dat de hausse van de woningprijzen het voor een groeiende groep onmogelijk maakt om een eigen woning te verwerven. Betaalbaarheid is een belangrijke driver achter de groei van de huurmarkt.”

Rikkert Leeman voegt eraan toe dat de groei van de huurmarkt niet alleen een jongerenkwestie is: “De verdunning van de gezinnen zet door.”

“Heel wat eenoudergezinnen kopen door financiële beperkingen geen woning”, bevestigt Rahmuni. “Het gezinshoofd kan ook onzeker zijn over de toekomst en huren in afwachting dat die eventueel een nieuwe relatie begint.”

Een andere groep is die van de wat oudere mensen, die het lege nest verlaten en na de verkoop van hun woning de middelen hebben om van het leven te genieten. Rahmuni: “Die ski-ouders of Spending the Kids Inheritance-koppels zijn sterk in opmars op de huurmarkt.”

Geoffrey Giet zegt dat vraag en aanbod vooral toegespitst zijn op kleinere entiteiten. “Klein en fijn is goed”, zegt hij, “want dat is betaalbaar. Rijwoningen zijn begeerd aan de vraagzijde, terwijl het aanbod ervan beperkt is. En dan is er nog het tweeslaapkamerappartement: dat blijft de eeuwige topper op de huurmarkt.”

Kwaliteit gezocht

Er is ook een verschuiving in het soort van woningen dat die groepen zoeken. Ed Somers van de vastgoedpromotor Vestio, vooral actief in Limburg en Knokke, zag het aantal investeerders in zijn nieuwbouwprojecten de voorbije jaren verdubbelen naar 70 procent. “Vroeger was er op de verhuurmarkt vooral een aanbod van inferieure, verouderde woningen voor huurders die te weinig financiële middelen hadden om te kopen of die een tijdelijke oplossing zochten om te wonen. Er is een nieuwe groep huurders, die kwalitatieve huurwoningen wil. De kwaliteitspanden die we op de huurmarkt brengen, zijn onmiddellijk weg. De kopers kunnen een hogere meerwaarde van 2 tot 3 procent per jaar realiseren, als ze die woning weer verkopen. In dat geval nemen ze genoegen met een huurrendement van 2,7 tot 3,3 procent in plaats van 4 procent vroeger. Dat is heel wat meer dan een spaarboekje, waar sommige klanten al een negatieve rente op moeten betalen.”

Ook Rahmuni wijst erop dat dit nieuwe segment van huurders vooral kwaliteit zoeken. “Projectontwikkelaars beseffen dat en spelen in op die trend. Sommige projecten zijn ontwikkeld voor huurders die zich geen hoge huurprijs kunnen veroorloven, andere bieden dan weer meer kwaliteit.”

Ook Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform stelt vast dat de projectontwikkelaars in de stad Antwerpen steeds meer duurdere huurpanden op de markt brengen. “Voor veel gezinnen zijn die gewoon onbetaalbaar. De ruimte van die vastgoedprojecten kan je maar één keer innemen. Betaalbare huurwoningen worden schaars.”

Antwerpen (postcode 2000) is volgens de huurbarometer van CIB Vlaanderen, een beroepsvereniging voor vastgoedmakelaars, de duurste stad in Vlaanderen om te huren. Leuven volgt met 869 euro per maand en is ook de stad met de meeste huurwoningen (54%), gevolgd door Antwerpen (50%).

De stijgende interesse voor huurwoningen heeft niet echt een effect op de huurprijzen. Rahmuni: “De huurprijzen volgen braaf de inflatie. Nieuwbouw heeft uiteraard hogere huurprijzen, terwijl die van bestaande woningen stabiel blijven. Wie huurpanden te hoog prijst, raakt ze moeilijk kwijt. Dan heeft de eigenaar liever snel een huurder die correct betaalt. Omdat de aankoopprijzen de voorbije jaren in Antwerpen stevig stegen, daalde het brutorendement van verhuurders van 6 naar 3 procent. Dat is niet veel, maar de investeerders vergelijken de 0 procent opbrengst van hun spaarboekje met die 3 procent, en dan is de keuze snel gemaakt.”

Cedric Vanhencxthoven, bestuurder van de Antwerpse makelaar Heylen Vastgoed: “Kleine investeerders dreven de prijs van de woningen naar op, omdat de vraag naar huurwoningen toeneemt en ze die als een veilige investering beschouwen. Ofwel kopen ze een studio of een kleiner appartement met een rendement van pakweg 4 procent, ofwel opteert men voor een wat groter pand of een huis met een relatief lagere huurprijs, met het oog op de meerwaarde. Er zijn ook heel wat mensen die een groter appartement kopen om eerst te verhuren, om er op latere leeftijd zelf te wonen. Een studio van 50 vierkante meter kun je kopen voor 150.000 euro en krijgt je verhuurd tegen 550 euro. Een appartement van 100 vierkante meter van 300.000 euro verhuren tegen 1100 euro is heel moeilijk. Dat appartement zal in herverkoop wel een grotere meerwaarde kennen.”

Meer professionele verhuurders

Die investeerders zijn geen superrijken. Wel spekken vermogende families momenteel een aantal vastgoedwoningfondsen. Sinds begin 2021 bundelt ook Buysse & Partners Smart Living familiaal kapitaal voor de aankoop van bestaande appartementsblokken in grote steden, die al verhuurd worden. Guy Mertens, de zaakvoerder van Buysse & Partners: “De concurrentie op de verhuurmarkt is moordend. Vooral appartementsblokken van 4 à 5 miljoen zijn begeerd bij investeerders. Ze hebben zelf een kapitaal van 1 miljoen en krijgen de aankoop voor de rest gefinancierd door de bank. Zo’n sterke financiële hefboom leidt tot irrationele prijzen. We boksen op tegen een Wall of Money. Daarom zoeken we vooral wat duurdere blokken vanaf 5 miljoen tot 20 miljoen euro.”

“Dat soort fondsen drijft de prijzen van bestaande én nieuwbouwappartementen kunstmatig op”, beaamt Philippe Janssens van de Antwerpse ontwikkelaar Immpact. “Wij hebben experts met een trackrecord in succesvolle vastgoedprojecten. Dat is heel wat anders dan een fonds dat een hoop geld móét opdoen aan vastgoed. Dan wordt gekocht tegen niet-marktconforme prijzen, gezien de kwaliteit en de locatie.”

Institutionele beleggers

Naast familiale fondsen strijken ook institutionele investeerders neer op de woningmarkt. Eerder deden de Nederlandse vermogensbeheerders CBRE Global Investment Partners en Bouwinvest Real Estate Investors een investering in een fonds van de Waregemse ontwikkelaar van residentieel vastgoed ION. Kristof Vanfleteren, de co-CEO van ION: “We denken dan aan kwalitatieve producten die betaalbaarheid combineren met duurzaamheid in een model van housing-as-a-service. De klant zal voor een totaalpakket kiezen, dat niet alleen de huur omvat, maar ook alle gebruikskosten, diensten, toegang tot gemeenschappelijke faciliteiten enzovoort. Het is een model dat vooral past in grote steden, zoals Antwerpen, Gent, Brussel en Leuven. Het vereist een zekere schaalgrootte om die servicecomponent betaalbaar te houden.”

Ook Buysse & Partners mikt op institutionele investeerders. De Duitse vastgoedinvesteerder kocht al het Brusselse Green Life Project (58 eenheden). Rahmuni en Vanhencxthoven verwachten vooral aandacht van buitenlandse groepen in Antwerpse vastgoedprojecten. Vanhencxthoven: “In de nabije toekomst zullen institutionele fondsen ook in Antwerpen actief zijn, maar enkel in de stad Antwerpen. Die markt is groot genoeg om het aanbod te absorberen dankzij een voortdurende instroom van nieuwe bewoners. De provinciesteden hebben een kleiner potentieel aan huurders. Bovendien is er af en toe een overaanbod door het grillige vergunningsbeleid. Dat schrikt institutionele én familiale investeringsfondsen af. In kleinere steden zijn de investeerders meestal lokale particulieren.”

De trend van de aankoop van vastgoed in de studentenhuisvesting en de zorgvastgoed door professionele investeerders heeft zich dus verdergezet op de woningmarkt. Rahmuni: “Meestal is de huurmarkt heel volatiel, maar in Antwerpen wordt er gemiddeld voor een langere periode gehuurd dan elders. Investeerders gaan bij de aankoop van woonblokken uit van een mooie meerwaarde. We zien trouwens ze steeds meer zelf woningvastgoed ontwikkelen. Ze zijn bereid het ontwikkelingsrisico te dragen voor meer rendement. De versterkte aanwezigheid van de fondsen kan de vastgoedmarkt professionaliseren. Door hun schaalgrootte kan de kostprijs van het beheer van de woningen dalen. Dat zal hen toelaten een scherpere prijs te bieden voor projecten. Bovendien zal de kwaliteit van het woningvastgoed erop vooruitgaan en verduurzamen, zoals gebeurd is in de studentenhuisvesting.”