Wonen gaat bij Heem verder dan de eigen voordeur. De ontwikkelaar koppelt gedeelde voorzieningen en een sterk buurtgevoel aan privacy. Oorspronkelijk noemde oprichter Joeri Bal het cohousing, maar dat doet hij niet meer. “Het werd frustrerend om telkens tegen die vooroordelen te moeten vechten.”
Het gaat snel voor Heem. De ontwikkelaar die inzet op “woonervaringen die verder gaan dan de muren van je privéwoning”, kreeg onlangs drie vergunningen toegekend. In Wetteren Ten Ede, op 12 kilometer van Gent, bouwt Heem binnenkort Seir. Het project combineert 33 woningen en appartementen met vijf studio’s voor begeleid zelfstandig wonen en een handelsruimte op de site van een voormalige bloemenkwekerij. In Nijlen in de provincie Antwerpen zal Heem een oude hoeve herbestemmen tot een woonproject met dertien huizen en twaalf appartementen. En Heem kreeg ook groen licht voor Chapel in het centrum van Antwerpen, waar een oud klooster wordt herontwikkeld tot een combinatie van wonen en coworking.
De rode draad is dat de bewoners niet alleen beschikken over een privéwoning met een eigen tuin of terras, maar ook toegang krijgen tot gemeenschappelijke faciliteiten zoals een tuin met zwembad of -vijver, een buitenkeuken en een buurthuis.
“Het is een beetje toeval dat die vergunningen nu allemaal samenkomen”, zegt Joeri Bal, bestuurder van Heem. “Met Chapel zijn we acht jaar geleden gestart, dat had eigenlijk al gerealiseerd moeten zijn. We zoeken nu extra kapitaal, want we kunnen maar zo ver springen als onze stok lang is. Normaal doen we één of twee projecten tegelijk. Nu hebben we er twee in uitvoering en drie in opstart. Dat is eigenlijk net iets te veel.”
Dorpsgevoel
Joeri Bal noemt zich ‘een selfmade projectontwikkelaar’. Via een vakantiejob bij een bevriende makelaar rolde hij aan het einde van de jaren negentig in het vastgoed. Hij kocht zijn eerste pand, dat hij grotendeels zelf renoveerde. Er volgden nog enkele appartementen, terwijl hij bleef studeren – eerst de kandidatuur handelsingenieur, daarna psychologie.
In 2002 liet Bal zijn oog vallen op een vervallen fabriekssite in het Antwerpse district Deurne. Hij woonde toen met zijn vrouw en pasgeboren kind op het Zuid in Antwerpen. Het appartement werd te klein, maar verhuizen van het hippe Zuid naar het verre Deurne zagen ze toch niet zitten, behalve samen met vrienden en gelijkgestemden. Hij kon enkele vrienden overtuigen en zo ontstond D-factory: een woonconcept met een gedeelde tuin, een zwembad en zelfs een kunstgalerie. De tropische binnentuin en het gemeenschapsgevoel leverden het complex al snel de bijnaam ‘Melrose Place’ op.
‘In onze projecten ontstaat een evenwicht: jonge gezinnen zorgen voor dynamiek, terwijl oudere bewoners net rust en betrokkenheid toevoegen’
Na bijna tien jaar waren sommige bewoners uit hun woning gegroeid en wilden ze een soortgelijk concept op grotere schaal voortzetten. Dat leidde Bal naar Kasteel Boterberg in Kalmthout. De stallen, schuur en hovenierswoning op het kasteeldomein werden omgevormd tot zeven eengezinswoningen. De kantoren van Heem kregen een plek in het gerenoveerde kasteel. Het project werd in 2017 bekroond met de Onroerenderfgoedprijs.
Vanaf 2015 professionaliseerde Bal zijn aanpak met meer uit de kluiten gewassen ontwikkelingen, zoals Qville in Essen, met 45 wooneenheden, voorlopig het grootste project van Heem. Vandaag heeft Heem zes gerealiseerde projecten, goed voor een honderdtal wooneenheden. “In vergelijking met de grote ontwikkelaars is dat peanuts. Maar we hebben wel een uniek concept, waar ik heel sterk in geloof”, zegt Bal.
Om dat ‘unieke concept’ in één woord te vatten, gebruikte Heem aanvankelijk de term ‘cohousing’. Maar daar is Joeri Bal op teruggekomen. “We dachten: mensen begrijpen dan meteen dat het om gemeenschappelijk wonen gaat, en wij geven er wel onze eigen twist aan”, vertelt hij. “Maar in de praktijk botsten we voortdurend op dezelfde reacties: ‘Cohousing? O, dat is niets voor mij!’, nog voor iemand had gezien wat we echt doen. Zodra bezoekers merkten dat elke woning een eigen tuin of terras en privacy heeft, draaiden ze vaak bij: ‘Ha, maar zo zou ik wél willen wonen.’ Het werd frustrerend om telkens tegen die vooroordelen te moeten vechten. Uiteindelijk hebben we beslist: we bannen de term gewoon. Vandaag zeggen we: dit is een Heem-project.”
Naast de mix van privacy en gedeelde faciliteiten hoort ook gemeenschapsgevoel bij het Heem-concept. Al wil Joeri Bal dat niet overdrijven. “Doordat er ontmoetingsplekken zijn, ligt de drempel voor contact met de buren veel lager dan in een anoniem appartementsgebouw of in een klassieke verkaveling”, zegt hij. “Wie absoluut op zichzelf wil zijn, zal zich in zo’n concept niet thuis voelen. Maar de meeste mensen vinden interactie met de buren net fijn. Het is een beetje terugkeren naar het dorpsgevoel van vroeger.
Heem mikt op een brede mix van generaties en gezinssamenstellingen. “Veel mensen denken dat het enkel voor jonge gezinnen is, maar dat klopt niet”, benadrukt Joeri Bal. “Ook ouderen en alleenstaanden voelen zich aangesproken. Hun huis is vaak te groot geworden, ze missen beweging en genieten ervan kinderen te zien rondlopen. Gepensioneerden hebben bovendien tijd om zich in te zetten voor kleine klusjes of onderhoud. Zo ontstaat een evenwicht: jonge gezinnen zorgen voor dynamiek, terwijl oudere bewoners net rust en betrokkenheid toevoegen.”
Joeri Bal geeft toe dat wonen in een Heemproject niet in ieders bereik ligt. “We richten ons op de hogere middenklasse, want goedkoper dan een klassieke woning is het niet”, zegt hij. “Door de vele gedeelde voorzieningen kunnen we de privéwoningen compacter bouwen. In absolute bedragen blijft de prijs vergelijkbaar, maar per vierkante meter zitten we hoger. Want alles daarbuiten moet natuurlijk ook worden bekostigd. Daar staat tegenover dat je heel wat extra’s krijgt.”
Duurzame relaties
Heem richt zich bij voorkeur op herbestemmingsprojecten, vaak met een erfgoedwaarde, maar het concept leent zich evengoed voor nieuwbouw. Ook ruimtelijk biedt het voordelen, stelt Joeri Bal. “Ons project Seir nabij Gent is nieuwbouw, maar totaal anders opgevat dan een klassieke verkaveling. Door de woningen te clusteren en delen gemeenschappelijk te maken, benutten we de ruimte veel efficiënter. Geen twaalf straten en twintig opritten, maar één toegang naar een parking voor 33 wooneenheden.”
Vandaag is Heem actief in vrijwel heel Vlaanderen, met uitzondering van West-Vlaanderen. Ook in Wallonië, met zijn vele vierkanthoeves, en in Nederland ziet Bal kansen. Maar groei is niet het hoofddoel. “We willen in de eerste plaats mooie projecten en leefomgevingen realiseren”, zegt hij.
Over de kapitaalinjectie maakt hij zich weinig zorgen. “We bekijken verschillende mogelijkheden. Daar lopen gesprekken over. Maar we gaan niet met om het even wie in zee. We zoeken partners die dezelfde visie delen en streven naar duurzame samenwerkingen. Zo werken we al twintig jaar samen met B-architecten.”
Anders kijken naar het vergunningsprobleem
Joeri Bal pleit voor een ander discours over de vergunningsprocedures in Vlaanderen. Voor het project Chapel ondervond hij zelf hoe enkele buurtbewoners een jarenlange vertraging konden veroorzaken. “Als je zes of zeven jaar met één dossier bezig bent, is dat waanzin”, zegt hij. “Niet alleen kost dat veel geld, het is ook nefast voor de buurt. Sites staan jarenlang te verkommeren, terwijl er net nood is aan herontwikkeling. In zes jaar verandert er ook veel, maar je blijft vastzitten aan je oorspronkelijke vergunning. Je kunt niet meer inspelen op nieuwe noden of inzichten.”
De vastgoedsector kijkt dan ook vooral naar de Vlaamse overheid voor kortere en meer voorspelbare procedures. Ook Bal wijst op inconsistenties. “Je overlegt jarenlang met een stad en haar kwaliteitskamer, met twintig à dertig experts, en vervolgens kan één provinciale ambtenaar dat hele traject onderuithalen. Dat is absurd.”
De termijnen zijn gewoon ook te lang, vindt Bal. “Er zijn wel intenties om die te verkorten, maar in de praktijk blijkt dat bijzonder moeilijk. In onze democratische rechtsstaat – waar we heel blij mee mogen zijn – is het recht van de burger om te protesteren of een project aan te vechten bijna heilig. Elke poging om die rechten een beetje in te perken, sneuvelt voor het Grondwettelijk Hof.”
Joeri Bal wil het debat verbreden en de verantwoordelijkheid van burgers meer belichten. “Vandaag heeft een burger een enorme macht. Je hoeft geen gefundeerde argumenten te geven: het volstaat te zeggen dat je zicht wordt verstoord, en je bent vertrokken. Ik vind dat burgers te weinig beseffen welke impact en macht ze hebben. En met grote macht komt ook grote verantwoordelijkheid.”
Hoe dat concreet kan? Door het debat minder te laten polariseren. “We moeten af van de karikaturen: de gehaaide ontwikkelaar die enkel zijn zakken vult tegenover de verzuurde burger die tegen alles is. Het publiek debat moet niet alleen gaan wat de overheid kan doen, maar ook over de rol en verantwoordelijkheid van de burger.”
