Nicolas Bearelle (Revive): ‘De bouw valt in een razendsnel tempo stil’

Al vijftien jaar pioniert Revive in duurzaam vastgoed. Vandaag doet het dat in moeilijke marktomstandigheden. En de overheid maakt het projectontwikkelaars extra lastig, zegt Revive-oprichter Nicolas Bearelle: “Er is een fundamenteel verschil tussen wat je vergund krijgt en wat de maatschappij vraagt.”

Minerve, een residentieel project van Revive in Edegem, is een van de acht winnaars van de ULI Global Awards for Exellence, een prijs van de belangrijkste internationale belangenorganisatie voor de vastgoedsector. Die erkenning moet Nicolas Bearelle, oprichter van Revive, deugd doen. Hij herinnert zich nog dat bij de start van Revive in 2009 sommige sectorgenoten zich smalend uitlieten over de duurzaamheidsambities en de slaagkansen van de nieuwkomer: “’Binnen de vijf jaar zijn die groene jongens failliet’, zeiden ze over ons.”

Vijftien jaar later is Revive een toonaangevende projectontwikkelaar in ons land en is duurzaam ontwikkelen zowat de norm. “Als je vandaag niet duurzaam bent of handelt, loop je achter”, zegt Bearelle. Tegelijk stelt hij vast dat duurzaamheid voor veel bedrijven tegenwoordig een tick-the-box-oefening is, een verplichting waaraan ze moeten voldoen. Nicolas Bearelle typeert Revive daarom liever als een impactinvesteerder.

Dat de Gentse projectontwikkelaar al aardig wat impact heeft gehad, toont het meer dan honderd pagina’s tellende rapport naar aanleiding van het vijftienjarige bestaan van Revive. Nicolas Bearelle stipt enkele realisaties aan: “We hebben ons strikt gehouden aan onze strategie uitsluitend aan reconversie te doen. In die vijftien jaar hebben we geen enkel greenfield ontwikkeld. We zullen met de huidige projecten erbij ook honderd hectare verharde terreinen omgezet hebben in groen, met veel aandacht voor biodiversiteit. Een omgekeerde betonstop, zeg maar. En op het vlak van energie hebben we het altijd beter gedaan dan wat de regelgever oplegt. Daardoor hebben we 254 ton CO2 per jaar extra uitgespaard.”

Met dat streven meer te doen dan gevraagd onderscheidt Revive zich volgens Bearelle van de klassieke projectontwikkelaars. “We willen met elk project een positieve bijdrage leveren aan de samenleving”, zegt hij. “Dat zit al vijftien jaar in onze tagline: We build society, not just real estate. We creëren waarde, voegen iets toe wat zonder onze tussenkomst niet zou gebeuren. Dat kan gaan over ecologische impact – zoals die extra CO2-reductie – maar ook over sociale impact, bijvoorbeeld door wijken te ontwerpen waar mensen elkaar op een spontane manier ontmoeten en leren kennen.”

Ongezonde achterdocht

Een weldoordacht vastgoedproject kan op die manier een oplossing bieden voor het groeiende eenzaamheidsprobleem, “een compleet onderkende welvaartsziekte”, aldus Bearelle. Hij hekelt stedenbouwkundige regels “die compleet voorbijgaan aan de demografische realiteit”: “We worden nog altijd verplicht te bouwen voor het klassieke gezin met twee kinderen. Maar dat is – misschien helaas – een voorbijgestreefd ideaal. De realiteit is dat singles de belangrijkste gezinsvorm zijn. In de toekomst zal die dominantie nog toenemen. Dat is gewoon statistiek.”

Een en ander versterkt volgens Bearelle ook het betaalbaarheidsprobleem op onze woningmarkt. “Er is een fundamenteel verschil tussen wat je vergund krijgt en wat de maatschappij vraagt. De onderkant van de markt kan je aanpakken met sociaal wonen. We betalen bijna de hoogste belastingen ter wereld, dus het geld is er. De gronden zijn er ook. Dus, overheid, doe uw ding en wij willen een partner zijn. Maar voor het segment daarboven, de mensen die te veel verdienen voor een sociale woning, maar niet meer aan de bak komen op de private koopmarkt, kan de privésector een rol spelen. Alleen zijn de regels er niet op voorzien. De verplichting hoofdzakelijk twee- en drieslaapkamerappartementen te bouwen, de aversie voor studio’s, de te lage densiteiten en de verouderde oppervlaktenormen per appartement maken alles nu eenmaal duur.”
Nicolas Bearelle positioneert Revive graag als een ietwat tegendraadse speler in het vastgoedlandschap, maar over het vergunningsprobleem zit hij op één lijn met zijn sectorgenoten: het vergunningsproces moet efficiënter en sneller. “Waarom moet het zo moeilijk zijn? Mijn droom is een soort platform waar wij onze plannen kunnen opladen, waarna een AI-systeem nagaat of ze in overeenstemming zijn met de lokale bouwvoorschriften en -reglementen. En als dat het geval is, krijg je meteen je vergunning.”

Nicolas Bearelle is ook scherp voor de kwaliteitskamers in steden. “Die hadden vroeger zeker hun nut, maar de architectuurkwaliteit is er intussen sterk op vooruitgegaan, ook op verzoek van de kopers. Wij werken met gerenommeerde architecten. Die mensen hebben daarvoor gestudeerd, hebben stage gelopen, zijn erkend door de Orde van Architecten. Je mag toch veronderstellen dat die hun vak kennen en ook iets moois kunnen ontwerpen. Maar nee, dan moet je voor zo’n kwaliteitskamer passeren, waarna je de gevel moet aanpassen, andere materialen moet gebruiken en de appartementen moet hertekenen. Dat jaagt de bouwkosten de hoogte in. In een periode van hoogconjunctuur kan je je dat misschien permitteren; vandaag niet. De overheid moet juist werk maken van een versnelling van de vergunningsprocedures. Als ze dan toch een kwaliteitskamer wil, laat het er dan een zijn die faciliteert, die dingen versnelt, niet een die projecten tegenhoudt en/of vertraagt. Want opnieuw drijft dat de kostprijs op. En dan worden de projectontwikkelaars met de vinger gewezen, die wonen onbetaalbaar zouden maken.”

De “terechte strijd tegen de achterkamerpolitiek” is volgens Bearelle ook doorgeslagen in een ongezonde achterdocht. “Als je 100 miljoen gaat investeren in een stad, wil je toch wel op voorhand weten of de beleidsmakers je project goedgezind zijn. Dus ga je ook praten met de burgemeester of bevoegde schepen. Dat is vandaag per definitie verdacht. De administraties hebben heel veel macht, terwijl die mensen toch niet verkozen zijn.”

Conflictmodel

Op veel clementie hoeven de projectontwikkelaars niet te rekenen, want de sector heeft dankzij uitstekende verkoopcijfers en riante marges de voorbije jaren toch erg goed geboerd? “Dat klopt”, reageert Bearelle. “Maar dat feest is al eventjes voorbij. In de hoogdagen, voor mijn tijd, waren marges van 20 tot 30 procent misschien mogelijk. Daar staat tegenover dat veel vastgoedbedrijven vandaag verlies maken. Als je het op de lange termijn bekijkt, halen de grotere spelers rendementen tussen 8 en 10 procent. Is dat veel? In een periode met gratis geld lijkt dat misschien veel. Maar als je op een termijnrekening 4 procent rente krijgt, dan is een marge van 8 procent – en dus een risicopremie van 4 procent – veel te mager. Het verklaart ook waarom partijen afhaken, wat dan weer resulteert in minder aanbod.”

Tegelijk geeft Bearelle ook toe dat de bouw- en vastgoedsector nog fors kan snoeien in de kosten door in te zetten op innovatie en andere bouwmethodes. Hij geeft het voorbeeld van een project waarvoor Revive samenwerkt met AUAR, een Engels proptechbedrijf dat generatieve AI gebruikt om bouwplannen om te zetten naar een prefabbouwsysteem (zie kader Participaties in proptech en coliving). “We hebben daardoor de bouwkosten met 15 procent kunnen reduceren. Het vereist wel dat je op voorhand samen zit met alle betrokken partijen, zoals de architecten, de ingenieurs, de techniekspecialisten en de hoofdaannemer. Daar knelt het schoentje in onze sector: er is totaal geen geïntegreerde waardeketen. Het conflictmodel zit ingebakken in het klassieke bouwproces.”

Werkloze aannemers en zoekende investeerders

De vastgoedsector heeft het knap lastig en Revive ontsnapt evenmin aan de sterke terugval in de verkoop van nieuwbouwwoningen. 2023 was het eerste verliesjaar in zijn vijftienjarige bestaan. En ook voor 2024 verwacht Nicolas Bearelle flauwe cijfers. “Tja, als de vergunningen blijven aanslepen en je moet ondertussen wel je mensen blijven betalen… We hebben een team van tachtig mensen. Onze fondsen, ondergebracht onder het beheer van Revive Fund Management, draaien nog altijd aanvaardbare winsten.” Revive bereidt een nieuw fonds voor, dat zich zal toepspitsen op herbestemmingsprojecten voor afgeleefde kantoorgebouwen.

Bearelle vreest dat in deze woelige tijden voor de vastgoedsector “nog wel enkele lijken uit de kast zullen vallen”. Idem voor de bouwsector, die nu het uitstel en afstel van projecten begint te voelen. “De bouw is in een razendsnel tempo aan het stilvallen”, zegt Bearelle. “We krijgen massaal veel telefoons en mails van aannemers die naar werk hengelen.”

Toch ziet hij een belangrijk lichtpunt: de vastgoedinvesteringsmarkt lijkt aan te trekken. “De voorbij twee jaar waren bijzonder slecht voor de investeringsmarkt. Dat had te maken met een grote kloof tussen de prijsverwachtingen van de kopers en de verkopers. Tegelijk is enorm veel geld gevloeid naar infrastructuurinvesteringen – tunnels, bruggen, havens – een activaklasse met een gelijkaardig risicoprofiel als vastgoed. Dat heeft mondiaal de middelen die naar vastgoed vloeien, dramatisch doen afnemen. Wij hebben dat ook gevoeld. Met ons meest recente fonds ambiëren we 200 tot 300 miljoen op te halen. Dat verloopt trager dan verwacht. Maar sinds enkele weken is het klimaat aan het keren. Buitenlandse investeerders die twee jaar geleden nog de boot afhielden, contacteren ons nu spontaan zelf met de vraag: ‘Hoe zit het, want we zitten opnieuw in de markt.’ Ook de prijskloof tussen de verkopende partijen en de investeerders is aan het dichten, en dat resulteert in transacties. Ik denk dat de cyclus aan het uitbodemen is.”