Meer jongere kopers van luxevastgoed: ‘Er wordt vandaag stevig geld verdiend in sectoren zoals IT’

De vraag naar luxevastgoed blijft intact, ondanks de economische en fiscale onzekerheid. Een correcte prijszetting is wel cruciaal, klinkt het bij Christie’s Belgium. Alleen in Knokke gelden andere spelregels.

Geen nieuws is niet altijd goed nieuws. Het paasakkoord van de regering-De Wever heeft geen duidelijkheid gebracht over de modaliteiten van de meerwaardebelasting. Die onzekerheid laat zich indirect ook voelen op de markt van het luxevastgoed, stelt Roel Druyts, de CEO van Hillewaere Groep. “Het topsegment van het vastgoed beweegt deels mee met de activiteit op de overnamemarkt”, zegt hij. “Als er veel bedrijven verkocht worden, komen er liquide middelen vrij die in vastgoed worden geïnvesteerd. En dan kom je uiteraard bij de mogelijke impact van de meerwaardebelasting. Dat is toch wel een gespreksonderwerp bij onze klanten. Er is voorlopig nog veel onduidelijkheid en daardoor ook wel wat ongerustheid.”

“Al is het algemene sentiment nog wel goed”, vult Bart Van Delm aan. “De verkoopcijfers in het luxesegment liggen in het eerste kwartaal van 2025 in de lijn met die van dezelfde periode vorig jaar.” Van Delm is de CEO Vastgoed bij Hillewaere Groep, die ook actief is in verzekeringen en hypotheken. Hillewaere Vastgoed spitst zich al bijna dertig jaar toe op het luxesegment van de vastgoedmarkt. Sinds 2023 is het de exclusieve licentiehouder van Christie’s International Real Estate in België. Die groep, gespecialiseerd in luxevastgoed, heeft 1.350 kantoren in 48 landen. Het merk is nauw verbonden met het iconische veilinghuis Christie’s.

Heeft de economische en geopolitieke onzekerheid een impact op het luxesegment?

BART VAN DELM. “Ongetwijfeld, al blijft die voorlopig beperkt.”

ROEL DRUYTS. “Donald Trump is nog maar enkele weken stevig tekeer aan het gaan. Het is dus nog wat vroeg om daar nu al effecten van te zien in de cijfers. Maar in het algemeen geldt: economische onzekerheid is nooit een voordeel voor het luxesegment. Wij hopen uiteraard dat de situatie stabiliseert. In 2008, tijdens de financiële crisis, heeft het luxesegment een klap gekregen. Op een wereldwijde recessie zitten we dus niet op te wachten.”

Welke evolutie ziet u in het profiel van kopers van luxevastgoed?

VAN DELM. “In grote lijnen is het profiel de voorbije drie jaar vrij stabiel gebleven. Wat wel veranderd is: sinds we met het merk Christie’s samenwerken, krijgen we toegang tot een nog vermogender cliënteel.”

DRUYTS. “Ik zit al wat langer in dit segment en vergeleken met 20 à 25 jaar geleden zie ik wel een duidelijke verschuiving: het publiek is jonger. Toen stapten vooral vijftigers en zestigers in. Nu kopen ook dertigers luxevastgoed. Er wordt vandaag stevig geld verdiend in sectoren zoals IT. We hebben ook al uitzonderlijke panden verkocht aan mensen die hun vermogen in crypto hebben opgebouwd.”

Gaat de verjonging van het kopersprofiel ook gepaard met andere wensen of verwachtingen?

DRUYTS. “Het gewenste afwerkingsniveau ligt almaar hoger, vooral met technieken als domotica en geavanceerde verwarmingssystemen. Die technologieën zijn vandaag vanzelfsprekender dan twintig jaar geleden. Ze maken een pand duurder en tegelijk ook kwetsbaarder voor waardeverlies. Technologie veroudert nu eenmaal sneller dan bakstenen. Een domoticasysteem van vijftien jaar oud moet je vernieuwen en dat vergt een grote investering. Daarom blijft de locatie belangrijk. Een prachtig afgewerkt huis op de verkeerde plek is bij een herverkoop geen evidentie.”

Hoe evolueren de prijzen?

DRUYTS. “De prijszetting is heel sterk afhankelijk van de regio. In het luxesegment spelen vraag en aanbod een grotere rol dan gemiddelden of statistieken, want de aantallen zijn beperkt en de prijzen schommelen sterk. De hype van tijdens corona en net erna – toen de vraag het aanbod overtrof – is duidelijk voorbij. Je moet vandaag met kwaliteit komen en met de juiste prijs, anders vind je gewoon geen koper.”

Hoe kijkt u naar die extreme bedragen in Knokke? Er was veel commotie rond de aankoop van een villa van 30 miljoen euro door Marc Coucke.

DRUYTS. “Dat is wat ik net zei: vraag en aanbod. Knokke is een micromarkt. Daar overtreft de vraag het aanbod, zeker in het topsegment. Als er een uitzonderlijk pand op een toplocatie beschikbaar komt, zijn kopers met extreme vermogens bereid daarvoor te betalen. Of dat nu 15, 20 of 25 miljoen is, maakt dan niet veel uit. Veel transacties gebeuren daar ook onder de radar, zonder dat het pand publiek te koop wordt gezet. Wij hebben ook een portefeuille met een discreet aanbod. In het algemeen is dat een beperkt percentage, maar in Knokke gaat het in het topsegment vermoedelijk om meer dan de helft van de verkopen.”

Zijn die extreem hoge prijzen houdbaar? In de Belgische context lijken ze soms absurd.

DRUYTS. “Ja, maar vergeleken met internationale topmarkten zijn die prijzen niet eens zo uitzonderlijk. Zolang Knokke aantrekkelijk blijft voor dat publiek, zullen de prijzen daar standhouden en meegroeien met de inflatie of zelfs erboven. Een prijscorrectie zie ik in Knokke niet meteen gebeuren.”

VAN DELM. “Mocht er toch een mindere economische periode komen, dan zal het aantal transacties dalen, maar niet noodzakelijk de prijzen. Eigenaars in dat segment zitten zelden in een positie waarin ze snel of met verlies moeten verkopen. Het aanbod zou dan simpelweg opdrogen.”

Ziet u in België nog andere hotspots waar het luxesegment aan belang wint?

DRUYTS. “Ja, Brussel springt er toch uit. Daar zie je een aparte markt met exclusieve eigendommen en stevige prijsniveaus, hoger dan in de rest van het land. Het internationale karakter van Brussel speelt daarin mee. Je ziet er veel kopers uit internationale bedrijven, diplomatieke kringen of Europese instellingen. Dat publiek drijft de vraag en ook de prijzen op.”

VAN DELM. “Brussel is ook sterk georiënteerd op Frankrijk. Er is een duidelijke connectie met Parijs, wat je in Antwerpen bijvoorbeeld nauwelijks ziet.”

DRUYTS. “In Antwerpen zijn de prijzen ook gestegen, maar niet buitensporig. Antwerpen heeft nog opwaarts potentieel. Vandaag is de mobiliteit er nog een groot pijnpunt. Als dat verbetert, kan ook de vastgoedwaarde verder stijgen. Antwerpen blijft aantrekkelijk, zeker voor Nederlanders.”

De Nederlanders zijn traditioneel sterk aanwezig in het noorden van Antwerpen en Limburg. Is dat nog altijd zo?

VAN DELM. “Ja, toch wel. Ongeveer de helft van de buitenlandse aankopen komt van Nederlanders. En we merken dat ze de voorbije maanden opnieuw actiever worden op de markt.”

DRUYTS. “De Nederlandse vastgoedmarkt is veel volatieler dan de Belgische. Als het daar goed gaat – en dat lijkt nu het geval – zie je ook meteen weer meer interesse in Vlaanderen. Vooral omdat de prijzen hier dan aantrekkelijker zijn in vergelijking met wat ze in Nederland gewend zijn.”

Hoe ziet u het luxevastgoed in België de komende vijf à tien jaar evolueren?

DRUYTS. “Dat hangt af van je definitie van ‘luxe’. Als je zegt: alles boven 1 miljoen euro, dan zit je hoe dan ook met een stijgende trend. De cijfers tonen jaar na jaar meer transacties in dat segment, maar dat is dus grotendeels inflatiegedreven: steeds meer panden vallen boven die grens.”

VAN DELM. “Als je kijkt naar het échte topsegment, blijft België aantrekkelijk. We hebben veel troeven voor dat publiek: stabiliteit, ligging, levenskwaliteit. En bepaalde regio’s, zoals Antwerpen en omgeving, zijn internationaal bekeken nog altijd relatief betaalbaar. Daar zit zeker nog groei in.”