Maxime Kumpen (CEO vastgoedadviseur CBRE): ‘E-commerce zal de winkels nooit vervangen’

De vastgoedinvesteringen in ons land zijn de voorbije jaren naar een recordhoogte geklommen. Volgens Maxime Kumpen, de CEO van de vastgoedadviseur CBRE, is de piek nog niet bereikt. “De 300 miljard euro die geparkeerd staat op spaarboekjes, is een soort private-equityfonds dat we kunnen gebruiken om te investeren in de aantrekkelijkheid van onze steden.”

In 2016 volgde Maxime Kumpen Gaëtan Clermont op aan het hoofd van CBRE België en Luxemburg. Terugblikkend op de voorbije vijf jaar stelt Kumpen vast dat de vastgoedsector de wind in de zeilen had. En dat geldt ook voor zijn eigen winkel: de omzet van de Belgisch-Luxemburgse afdeling van de internationale vastgoedadviseur klom van 22 miljoen naar 40 miljoen euro.

Ook de volgende vijf jaar beloven gunstig te zijn voor het vastgoed, meent Kumpen. Hij ziet drie sociaaleconomische trends die een grote impact zullen hebben op de markt: de vergrijzing en de bijbehorende druk op de actieve bevolking, de verstedelijking en de wedijver tussen de steden, en de inflatiedreiging als gevolg van het expansieve monetaire beleid van de voorbije jaren. Wat betekent dat voor de deelmarkten van het vastgoed?

Residentieel vastgoed

Van onbekend naar extreem gewild

“De opmars van het residentiële vastgoed als institutioneel investeringsproduct is voor mij de belangrijkste trend van de voorbije vijf jaar”, zegt Kumpen. “Bij CBRE België en Luxemburg hebben we in 2016 een residentieel departement opgericht. Veel concurrenten vonden dat een vreemde beslissing. Institutionele investeerders toonden op dat moment inderdaad nauwelijks interesse voor woningvastgoed. Maar dat is snel veranderd. In 2020 is in Europa 72 miljard euro geïnvesteerd in residentieel vastgoed. Ter vergelijking: naar kantoorvastgoed, de belangrijkste investeringsklasse, vloeide vorig jaar ongeveer 90 miljard euro. In ons land kijken investeerders vooral naar Brussel, Antwerpen en Gent, en in iets mindere mate naar Namen en Luik.”

Die instroom van internationaal kapitaal naar onze woningmarkt is een goede zaak, meent Kumpen: “Dat zijn extra middelen om het woningpatrimonium in een stad uit te breiden en op te krikken. Het zal de steden de mogelijkheid bieden meer jonge, actieve mensen te huisvesten. De institutionalisering en de professionalisering van onze woningmarkt zullen ook de trend naar real estate as a service versnellen. Vastgoed zal meer als een dienst worden aangeboden, met extra faciliteiten, aandacht voor beleving en ontzorging.”

Kantoren

Omslag naar het hybride werken

“De voorbije vijf jaren hebben investeerders een grote appetijt voor Belgisch kantoorvastgoed getoond. Dat segment heeft altijd al internationaal kapitaal aangetrokken, maar nu kijken die internationale investeerders niet langer uitsluitend naar Brussel, maar ook naar Antwerpen en Gent. Kregen we vroeger meestal een no-go voor een investeringsdossier in zo’n regionale stad, dan vinden ze het nu vaak een nobrainer”, stelt Kumpen. “De investeerders hebben vastgesteld dat de bedrijven hun weg hebben gevonden naar die steden. Dat heeft dan weer te maken met de investeringen in infrastructuur, stadsontwikkeling en mobiliteit. Is dat ten koste van de Brusselse kantoormarkt gegaan? Brussel heeft een stabiele kantoormarkt. Er is een stevige onderbouw van kantooropname door overheidsgerelateerde huurders, zoals de Europese instellingen en de Belgische overheden. Maar nu ambtenaren misschien vaker zullen thuiswerken, is het goed mogelijk dat een deel van die vraag wegvalt. Brussel zal dus een tandje moeten bijsteken om opnieuw meer bedrijven aan te trekken.”

Kumpen gelooft niet dat de bedrijven door de opmars van het telewerken drastisch het mes zullen zetten in hun kantoorruimte: “Goed gelegen kantoren – in stationsomgevingen en in de binnenstad – zullen zeker overleven. We evolueren wel naar een hybride systeem. Bedrijven zullen proberen hun mensen drie à vier dagen per week naar kantoor te krijgen. Dat wordt de plaats bij uitstek om mensen te laten samenkomen. Dat is belangrijk voor de creativiteit en het doorgeven van ervaring. Maar dat zal moeten samengaan met meer flexibiliteit en een optimale tijdsbesteding. Twee uur in de file staan om een vergadering te kunnen bijwonen om 9 uur, zal een werkgever nog maar moeilijk verkocht krijgen.”

“Er worden misschien minder vierkante meters opgenomen, maar tegelijk zullen meer aandacht en middelen gaan naar de inrichting van de kantoorruimte. Er is ook een trend naar grote, multifunctionele complexen die een kantooromgeving combineren met retail, horeca en wonen. Souverain 25, Brouckère Multi, Manhattan en de Antwerp Tower zijn daar mooie voorbeelden van.”

Logistiek

Nooit geziene prijsklim

“Logistiek vastgoed is de winnaar van de voorbije jaren, zeker op de investeringsmarkt. Vijftien jaar geleden werden magazijnen nog verkocht tegen een rendement van 8 procent, vijf jaar geleden tegen 6 procent en nu zitten we al aan 4,25 procent. Die sterke prijsstijging is nooit gezien en heeft zich voorgedaan in heel Europa. Voor een belangrijk deel is dat te verklaren door de groei van de e-commerce.

“Kijken we naar de grote ontwikkelingen, dan komt ons land er bekaaid vanaf. De reuzen van de e-commerce hebben hun distributiecentra in de buurlanden gebouwd. We weten waarom ze België links laten liggen: weinig flexibele voorwaarden voor nachtwerk, hoge arbeidskosten, de mobiliteitsproblemen. Dat zijn ook de redenen waarom onze eigen grote logistieke investeerders almaar vaker de grens overtrekken.”

In ons land verwacht Kumpen wel nog een groei in city logistics: logistieke (vastgoed)oplossingen om de steden op een meer duurzame manier te beleveren. “De mobiliteit in de steden is een enorm aandachtspunt. De steden zullen niet langer dulden dat bestelwagens de binnenstad in- en uitrijden om één pakketje te leveren. De belevering zal meer worden georganiseerd in de rand van de steden, waardoor er ook een verstrengeling komt van de logistiek en de retail. E-commerce- en logistieke spelers schuiven op richting fysieke retail en retailers maken de omgekeerde beweging. Amazon heeft bijvoorbeeld de supermarktketen Whole Foods overgenomen. Ook Alibaba heeft een eigen supermarktketen.”

Winkelvastgoed

Geloof in het fysieke winkelen

“Tot aan de coronacrisis was winkelvastgoed een van de sterkhouders op de Europese investeringsmarkt. Ook in België, zij het toch in iets mindere mate. Onze flexibele handelshuurovereenkomsten zijn een hindernis om internationale investeerders aan te trekken. Hun vraag is heel duidelijk: een huurcontract dat een langer engagement van de huurder garandeert dan de huidige contracten, die de huurder de mogelijkheid geven elke drie jaar op te zeggen.”

Maxime Kumpen blijft wel positief over de toekomst van het winkelsegment. “E-commerce heeft dan wel een grote impact op het fysieke winkelen, maar ze zal dat nooit kunnen vervangen. Daarvoor is de beleving van e-commerce gewoon te beperkt. Dat mensen behoefte hebben aan die fysieke winkelbeleving, was heel goed te zien in het weekend dat de terrassen weer open mochten: niet alleen de terrassen zaten vol, ook in de winkelstraten was het heel druk.”

Maar de leegstand in de winkelstraten en de shoppingcentra neemt toch toe en er is een einde gekomen aan de stijging van de huurprijzen. “Het is juist dat de huurprijzen in de binnensteden onder druk staan”, reageert Kumpen. “Maar goed, de prijzen stegen al vijftien jaar. Dan is een beetje afkoeling van de markt geen ramp. Ik ga niet mee in de onheilsberichten over de achteruitgang van onze winkelcentra, zeker niet op de toplocaties in de binnenstad. We zien nu al dat de interesse van retailers groeit om die goede locaties in te nemen. Op lange termijn ondersteunt de urbanisatietrend ook de winkelactiviteit in steden. Jonge mensen zullen wonen, werken en ontspannen willen combineren in de stad. Dat vergt een aantrekkelijk binnenstedelijk winkel- en horeca-aanbod.”

De investeringsmarkt

Vastgoed lonkt naar de spaarboekjes

“De vastgoedinvesteringsmarkt doet het al enkele jaren uitstekend in Europa. In België is het investeringsvolume in vijf jaar gestegen van ongeveer 4 miljard naar meer dan 6 miljard euro. Die stijging ging gepaard met een grotere instroom van internationaal kapitaal. In de komende vijf jaar zou de inflatiedreiging weleens de grote uitdaging voor investeerders kunnen worden. Onze verwachting is dat dat in het voordeel van vastgoed kan spelen. Omdat de huurprijzen geïndexeerd worden, biedt vastgoed bescherming tegen inflatie.”

Er schuilt ook nog veel potentieel in privékapitaal dat naar vastgoed kan vloeien, ziet Kumpen: “Vandaag staat ongeveer 300 miljard euro geparkeerd op spaarboekjes, terwijl de rente zo goed als nul is, of soms zelfs negatief. Op een bepaald ogenblik zullen de mensen toch op zoek gaan naar rendement voor dat geld. En dan het liefst naar een vrij stabiel rendement. Vastgoed zal dan zeker in beeld komen. Maar dan mag je vastgoedinvesteringen niet fiscaal afstraffen. Een extra belasting op vastgoed zou een heel negatieve invloed hebben op de waardering van ons patrimonium en uiteindelijk ook leiden tot een achteruitgang van de levenskwaliteit in de stad.”

“Eigenlijk is die 300 miljard euro een soort private-equityfonds, dat we kunnen gebruiken om te investeren in de aantrekkelijkheid van onze steden. Dat zou kunnen met een vehikel zoals de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, maar dan gericht op projectontwikkeling”, stelt Kumpen voor. “Vandaag halen de projectontwikkelaars het kapitaal om hun projecten te financieren vooral uit obligatieleningen. Maar met een fiscaalvriendelijke formule moet het ook mogelijk zijn daarvoor het spaargeld van particulieren te mobiliseren. Zelfs als dat slechts een rendement van 3 tot 5 procent oplevert, is dat nog altijd een veelvoud van wat een spaarboekje opbrengt.”