Marnix Galle (CEO Immobel): ‘De markt van vastgoedontwikkeling heeft geen drempels’

Immobel is in volle transitie. “Behalve een op zichzelf staande vastgoedontwikkelaar willen we ook een dienstenbedrijf worden dat vastgoed ontwikkelt en beheert voor institutionele investeerders”, zegt CEO Marnix Galle.

Drie jaar na de fusie met het Allfin van Marnix Galle is de beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar Immobel volledig veranderd. Voordien was het een ingedutte oude dame met Belgisch-Luxemburgse kantoortorens en schimmige Poolse projecten. Vandaag is Immobel een ontwikkelings- en investeringsgroep die in zes landen meer dan 1 miljoen vierkante meter residentieel vastgoed, kantoren en vrijetijdsprojecten heeft. In 2019 groeide de portefeuille met 550 miljoen euro. De geschatte verkoopwaarde bedraagt 4,4 miljard euro. De helft is Belgisch.

De inkomsten van Immobel stegen in de eerste helft van 2019 met 44 procent naar 142 miljoen euro. De brutobedrijfswinst verdrievoudigde naar 67 miljoen euro en de nettowinst van 56,4 miljoen euro evenaart bijna die van heel 2018. “En dat voor een bedrijf in volle transitie”, zegt CEO Marnix Galle. “We zijn onze strategie volledig aan het omgooien. Behalve een op zichzelf staande vastgoedontwikkelaar willen we ook een dienstenbedrijf worden dat vastgoed ontwikkelt en beheert voor institutionele investeerders.”‘

Waarom wilt u Immobel strategisch bijsturen? Hoe gaat u dat doen?

MARNIX GALLE. “Wij willen niet alleen ontwikkelen met eigen kapitaal, maar ook met kapitaal van derden. Verzekeringsbedrijven, pensioenfondsen en private-equityspelers hebben miljarden veil voor vastgoed, maar ze beschikken niet over een team dat dat zelf ontwikkelt. Ze werken daarom samen met gereputeerde ontwikkelingsbedrijven. Wij willen dat samen met hen doen in een joint venture. In het begin, wanneer het risico nog relatief groot is, houden we tot 30 procent aan in de projectvennootschap. Dat kan dalen tot 10 procent.

“Tijdens de ontwikkeling ontvangen we een fee, net zoals voor de verhuur en voor het management van het gebouw. Vandaag moeten we een rendement op eigen vermogen van 15 procent halen voordat de directie haar bonusdoelstelling haalt. Dat niveau zal verhogen, omdat die fees een stabielere inkomensstroom creëren dan zuivere vastgoedontwikkeling.”

Ontstaat er zo geen risico op belangenvermenging? Ontwikkelaars, financiers, verhuurders en beheerders hechten toch belang aan verschillende zaken, zoals de kostprijs, het rendement, de gebruikskwaliteit en het onderhoud van een gebouw?

GALLE. “Daarom werkten de beste advocaten aan de contracten voor die overeenkomsten. We hebben voor ons uitvoerend comité mensen aangetrokken die in het verleden al met dat soort deals bezig waren, zoals Johan Bohets, gewezen chief risk officer en bestuurder bij Dexia. Alexis Prevot stond aan de andere kant van de onderhandelingen, als investeringsmanager van het overheidsfonds van Abu Dhabi. In samenwerking met McKinsey werken we aan een matrixstructuur die ons wapent tegen belangenconflicten.”

Dit is niet de Marnix Galle die we kennen van Allfin. Die werkte met een klein team en investeerde wars van starre structuren en op buikgevoel. Vindt u dit strak georganiseerde en gereguleerde werk wel aangenaam?

GALLE. “Meer nog: ik vind het fantastisch. Ons eigen vermogen van 380 miljoen euro zal snel stijgen naar 500 miljoen, maar zelfs dan behoren we internationaal nog tot de middenmoot. We moeten dubbel zo groot worden om een pan-Europese speler te zijn. Met de uitbouw van die joint ventures speel ik vijftig niveaus hoger dan bij Allfin. Toen onderhandelde ik over een grondje voor 60 appartementen. Nu werken we projecten uit voor een half miljard euro.

“Dat maakt ons uniek, zeker in België. De markt van de vastgoedontwikkeling heeft geen drempels. Iedereen doet het. Een familielid dat weinig omhanden heeft, belegt het familiale vermogen in vastgoed.”

Zoals Marnix Galle voor zijn vroegere schoonvader deed met het vastgoedbedrijf FICO.

GALLE. “Ja, inderdaad ( lacht hartelijk). De overname van Immobel heeft ons versterkt. We deden een stevige vastgoedkennis op in een goed gestructureerde organisatie. Die is nodig om partnerschappen aan te gaan met institutionelen. We hebben al een partij overtuigd, maar de details moeten nog worden uitgewerkt.

“Het blijft een moeilijk vak. We praatten bijvoorbeeld met een institutionele speler over een belangrijke investering, maar hij haakte plots af na de straatrellen in Berlijn vanwege de sterk gestegen huurprijzen. Enkele grote spelers stoppen met Duits woningvastgoed uit vrees voor de huurprijscontrole, maar ook voor reputatieschade.”

U bent sinds dit jaar actief in Duitsland. Een protectionistische markt, zeggen uw collega’s.

GALLE. “Dat is waar. Vastgoed is als lokale business overal gevoelig voor protectionisme. Dus werken er enkel Duitse managers in Frankfurt aan het project-Eden, een woontoren van 97 meter hoog en met 263 appartementen. Er is ook protectionisme in Frankrijk. Er komt geen Belg te pas in Franse deals.”

In juli nam Immobel de Parijse residentiële vastgoedontwikkelaar Nafilyan over. Na de eerste participatie van 15 procent in 2017 was nochtans aangekondigd dat de volledige consolidatie volgend jaar zou gebeuren. Wat liep er verkeerd?

GALLE. “Nafilyan verkocht normaal 900 appartementen per jaar. Dat aantal is dit jaar bijna met een derde gezakt. Het management en Immobel hadden tegengestelde belangen. Nafilyan bouwde zijn strategie bijna volledig op de parameters die de overnameprijs zouden bepalen. Zo wilde het in bepaalde buurten een hoge voorraad opbouwen, om de overnameprijs omhoog te drijven. We zagen dat met lede ogen aan.

“De volledige overname was nodig en gebeurde tegen een lagere prijs dan gebudgetteerd was (naar schatting 56 miljoen in plaats van 130 miljoen euro, nvdr). Nu kan het opbouwwerk starten door een gewezen topman van de residentiële ontwikkeling van Bouygues in Parijs, die naar ons overstapt.

“We willen we een prominente plaats innemen in de kantoor- en de stadsontwikkeling in Frankrijk en Duitsland, en marktleider blijven in België en Luxemburg. Immobel ontwikkelt in vijf deelsegmenten: woningen en gemengde projecten (70% van de verkoopwaarde), kantoren (19%), vrijetijdsvastgoed (7%) en als landbank (19%, met 370 hectare grond als reserve).”

Waarom kocht u verleden jaar een participatie in een vrijetijdscomplex in Marbella?

GALLE. “We zagen rendement en kregen de kans met een Amerikaanse partner in te stappen. Noem het opportunisme.”

Staat de erfenis van het Poolse vastgoed uit het tijdperk van een vroegere aandeelhouder-ontwikkelaar niet als een tang op een varken?

GALLE. “Klopt. Polen heeft mooie projecten, maar het land past niet in onze strategie om te ontwikkelen met institutionelen. Dat kan alleen op mature westerse markten.”

Behoort de landbank nog tot de kernactiviteit?

GALLE. “Toch wel, maar we pakken het anders aan dan vroeger. Toen verkochten we grond om er door derden huizen op te laten bouwen. Nu bouwen we liever zelf. We kopen minder gronden, omdat we ons beperken tot de steden. We denken dat stedelijke inbreiding een van de sterkste trends in het residentiële vastgoed wordt, net zoals duurzaamheid.”

Is die verwijzing naar duurzaamheid geen klassieke dooddoener?

GALLE. “Ons vastgoed moet duurzaam zijn, omdat het anders onverkoopbaar wordt. Institutionele investeerders eisen ook dat kantoren en appartementen beantwoorden aan de hoogste energienormen. Vroeger dacht een ontwikkelaar dat duurzaamheid niet rendabel was, omdat de koper niet bereid zou zijn meer te betalen voor de opbrengst op lange termijn. Dat is niet meer het geval.”

Strenge bouwnormen maken een woning duurder. Worden minder vermogende gezinnen daar niet het slachtoffer van?

GALLE. “Het loopt vooral verkeerd met de gestegen grondwaarde. Acht jaar geleden kochten we in Brussel een grond voor 500 euro per vierkante meter, vandaag voor 2000 euro. Woningen in grote steden worden onbetaalbaar. Een verpleegster kan zich geen degelijke woning meer veroorloven vlak bij haar werk in het centrum. Mensen met een gewoon loon worden zo naar de rand van de steden gedreven, ver van alle voorzieningen en met lange pendeltijden. De wereld polariseert, zoals in de jaren dertig. Dat blijkt uit de keuze voor niet-inclusieve politici, zoals in Duitsland, Polen, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en de Verenigde Staten, maar ook in Vlaanderen. Ontwikkelaars en beleidsmakers kunnen de lont uit dat maatschappelijke kruitvat helpen te trekken, bijvoorbeeld door betaalbare woningen op de markt te brengen.”

Die appartementen zullen dan wel kleiner zijn dan vroeger.

GALLE. “Juist. Het gemiddelde Parijse appartement is 55 vierkante meter groot, of de helft van wat in België mainstream is.”

Wilt u een Vlaams gezin in zo’n kleine ruimte proppen?

GALLE. “Dat is niet de bedoeling. Die krappe ruimte wordt vooral aangeboden in grote steden, en dan nog voor kleine gezinnen. Maar ook onze stadswoningen zullen minder private oppervlakte hebben. Dat kan enkel als er genoeg gemeenschappelijke ruimte, groen en allerhande voorzieningen in een project worden opgenomen. Zo zorgen inclusieve steden ervoor dat iedereen goed kan wonen.”

Kleiner wonen als antwoord op de verdeelde maatschappij?

GALLE. “U bent een cynicus. Dragen we een steentje bij aan de inclusiviteit van de samenleving? Ja. Zijn we daarom altruïsten? Nee. Winst maken hoort er ook bij. Beide zijn te combineren.”

U investeert in Urban Land Invest, de opvolger van Land Invest Group, die de Slachthuissite in Antwerpen ontwikkelt. Waarom gebeurde dat met een minderheidsparticipatie van 30 procent?

GALLE. “We stonden nog niet sterk in Antwerpen, dat toch een groeipool is. We leren die markt nu kennen met projecten voor 200.000 vierkante meter van Urban Land Invest. Dat kan ons helpen eigen projecten te lanceren.”

U haalde onlangs 75 miljoen euro op. Waarvoor zal u dat geld gebruiken?

GALLE. “We hebben een Euro Medium Term Note-obligatieprogramma met een enveloppe van 250 miljoen euro, dat ons toelaat op korte termijn obligaties uit te geven voor investeerders. Die eerste uitgifte is een onderdeel van dat programma. We hebben het geld niet onmiddellijk nodig. Het is een goedkope manier om een reserve aan te leggen.”

U ben voorzitter én CEO. Dat druist in tegen de moderne corporate governance.

GALLE. “Dat is niet uitzonderlijk. Onze raad van bestuur is sterk en onafhankelijk, net zoals het uitvoerend comité, dat collegiaal beslist. Die scheiding der machten en de checks-and-balances zijn essentieel. Het nominatiecomité heeft dit jaar 24 personen gescreend met drie positieve adviezen voor de raad. Een nieuwe voorzitter is heel welkom.”

Bio

· Geboren op 22 juli 1963

· Studeerde economie aan Tulane University (New Orleans)

· 1987-1989: consultant bij Cegos

· 1989-2001: FICO (vastgoedontwikkelingsgroep familie Michiels)

· 1992-2001: CEO All Build (joint venture familie Michiels/Marnix Galle)

· 2001-2016: CEO Allfin (vastgoedontwikkelingsgroep Marnix Galle)

· Sinds 2016: voorzitter en CEO Immobel

· Vicevoorzitter Urban Land Institute Europa

· Getrouwd met Michèle Sioen, drie zonen

· Vrije tijd: zeilen, golf