Johan Van Gompel (KBC Groep) over de woningmarkt: ‘De overwaardering is verdwenen, de uitdagingen blijven’

Macro-econoom Johan Van Gompel analyseert de uitdagingen en verwachtingen voor de woningmarkt in de komende vijf jaar. Hij waarschuwt voor een mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. “De bouwsector moet voldoende én snel kunnen inspelen op de vraag op specifieke locaties”, zegt hij.

Johan Van Gompel heeft goed nieuws. De afkoeling van de Belgische woningmarkt in de voorbije jaren is gunstig geweest voor de betaalbaarheid van wonen. “Er is geen grote overwaardering meer”, zegt hij. “De overwaardering van bijna 15 procent, die we eind 2021, begin 2022 zagen, is nagenoeg verdwenen.” Al houdt hij nog een slag om de arm. “Dat is geen exacte wetenschap, het blijven schattingen.”

Al meer dan tien jaar volgt de macro-econoom voor KBC Groep de Belgische vastgoedmarkt. Hij is ook gastprofessor aan de Universiteit Antwerpen en doceert over residentieel vastgoed in de opleiding Executive Master in Real Estate Management van de Antwerp Management School. Tussen 2017 en 2023 was hij voorzitter van de Studiecommissie voor de Vergrijzing.

Zullen de woningprijzen in 2030 nog een stuk hoger liggen dan vandaag?

JOHAN VAN GOMPEL. “Op de middellange termijn verwachten we dat de woningprijzen de nominale bbp-groei zullen volgen. Historisch is er een verband tussen beide, wat logisch is: economische groei zorgt voor jobcreatie en hogere inkomens, en dat voedt de vastgoedprijzen.

“Rekening houdend met een inflatie van iets boven 2 procent en een reële economische groei van een kleine 1,5 procent, komen we vanaf 2027 uit op een verwachte jaarlijkse prijsstijging van 3,5 procent. Gecumuleerd zouden de woningprijzen tegen 2030 dan ongeveer 22 procent hoger liggen dan in 2024. Gecorrigeerd voor inflatie komt dat neer op een reële prijsstijging van ongeveer 6 procent.

“Ter vergelijking: in de zes jaar voorafgaand aan 2024 stegen de prijzen nominaal met 28,4 procent, maar die periode kende ook een hogere inflatie, vooral in 2022. Gecorrigeerd voor inflatie kwam de reële prijsstijging toen uit op 3,7 procent. Voor de komende zes jaar verwachten we dus een iets gematigder nominale prijsdynamiek. Met de kanttekening dat die prognose met veel onzekerheid is omgeven, onder meer als gevolg van de onzekere geopolitieke situatie.”

Zijn er segmenten of deelmarkten waar de prijzen sneller of trager zullen evolueren?

VAN GOMPEL. “De afgelopen vijf jaar stegen de prijzen van appartementen iets sneller dan die van woningen, al is het verschil klein – ongeveer een half procentpunt per jaar. Dat hangt samen met de verappartementisering van het woningbestand en de stijgende vraag naar kleinere woonunits.

“Demografische trends spelen daarin een grote rol. Het aantal alleenstaanden neemt toe, zowel bij de jongere generaties als door de vergrijzing. Ouderen die hun partner verliezen, maar nog zelfstandig kunnen wonen, kiezen vaak voor een appartement of een serviceflat. Die groeiende vraag oefent prijsdruk uit op dat segment, en die tendens zal volgens het Federaal Planbureau de komende decennia doorzetten. Daarnaast zien we een toenemende diversiteit en complexiteit in samenlevingsvormen, wat de behoefte aan flexibele woonoplossingen vergroot. Een goed functionerende woningmarkt moet inspelen op die veranderende woonwensen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Als het aanbod daar niet bij aansluit, kan dat de prijsdruk verhogen en de betaalbaarheid verder onder druk zetten.

“Tot slot vormt ook de huisvesting van zorgbehoevende ouderen een uitdaging. Vanaf 2030 stijgt het aandeel 80- en 85-plussers aanzienlijk. Dat zal de vraag naar aangepaste woonvormen met zorgfaciliteiten verder aanwakkeren.”

Over dat aanbod: de bouw- en vastgoedspelers waarschuwen al enige tijd voor een wooncrisis, omdat er onder meer door de logge vergunningsprocedures te weinig nieuwe woningen bij komen. Hebben ze een punt?

VAN GOMPEL. “Ik denk dat ze voor een stuk gelijk hebben. Het veroorzaakt een mismatch tussen vraag en aanbod. De bouwsector moet voldoende én snel kunnen inspelen op de vraag op specifieke locaties. Dat is zijn taak. Fricties als strenge regelgeving, complexe vereisten en lange procedures bemoeilijken dat.

“Als het aanbod in voldoende mate de vraag volgt, dan helpt dat om een opwaartse prijsdynamiek in toom te houden. Omgekeerd: in populaire steden als Gent en Leuven, waar een grote vraag is naar woningen en het aanbod onvoldoende gevolgd is, hebben we stevige prijsstijgingen gezien. Ik denk dat het voor de komende vijf jaar belangrijk wordt dat het aanbod beter inspeelt op de vraag.”

In welke mate wegen de strengere duurzaamheids- en energie-efficiëntie-eisen op de woningmarkt?

VAN GOMPEL. “Niemand betwist de noodzaak van die maatregelen, maar het is geen eenvoudige opgave. Ze kosten geld en zetten zo ook de betaalbaarheid van vastgoed onder druk.

“Enkele jaren geleden becijferde de Nationale Bank hoeveel werkkrachten en middelen nodig zijn om het verouderde Belgische woningbestand tegen 2050 voldoende te verduurzamen. De uitdaging is enorm, niet alleen financieel voor gezinnen, maar ook qua beschikbaarheid van arbeidskrachten en middelen.”

Zal het aandeel huurders op de woningmarkt toenemen tegen 2030?

VAN GOMPEL. “Als je het over een lange periode bekijkt, is de verhouding tussen huurders en eigenaars vrij stabiel. De jongste jaren zien we wel een lichte stijging van het aandeel van huurders op de private markt. Dat kan deels te maken hebben met de betaalbaarheidsproblemen voor bepaalde huishoudens. Misschien speelt ook een wijzigende voorkeur. Vooral jonge gezinnen zonder kinderen zouden er steeds vaker bewust voor kiezen langer te huren. Ze willen flexibel blijven, omdat ze hun toekomst nog niet volledig hebben uitgestippeld. Huren biedt de flexibiliteit dat het makkelijk is te verhuizen, als je van werk verandert, terwijl kopen meer een langetermijnverbintenis inhoudt. Ook uit economisch oogpunt is die flexibiliteit positief, in die zin dat huren zo bijdraagt aan een hogere arbeidsmobiliteit.

“Overigens tonen Eurostat-cijfers aan dat Belgische jongeren steeds later het ouderlijke huis verlaten. Dat wordt soms gelinkt aan de betaalbaarheid van vastgoed, maar daar is geen eenduidig bewijs voor. Een andere verklaring is dat jongeren langer studeren en daardoor later op eigen benen staan. Hoe dan ook is het een maatschappelijke trend die impact heeft op de woningmarkt.”

Komt die erg lage hypotheekrente van enkele jaren geleden ooit nog terug?

VAN GOMPEL. “Waarschijnlijk niet. Die periode met erg lage renteniveaus was abnormaal. Vandaag is de langetermijnrente genormaliseerd, met een obligatierente op tien jaar van zo’n 3,3 procent. Voor dit jaar gaan we uit van een gemiddelde rente van 3,4 procent en we verwachten dat de langetermijnrente in België ook in 2026 en 2027 rond dat niveau zal blijven.

“Natuurlijk blijft dat afhankelijk van het bredere economische plaatje. Europa heeft bijvoorbeeld plannen om zwaar te investeren in herbewapening (het ReArm Europe Plan/Readiness 2030, nvdr). Stel dat de industriële investeringen in Europa daardoor sneller stijgen dan de beschikbare arbeidskrachten en middelen aankunnen, dan kan dan inflatoire druk veroorzaken. In dat geval zal de Europese Centrale Bank mogelijk ingrijpen, wat de rente zou beïnvloeden. Voorlopig gaan we daar echter niet van uit. Vooral in Duitsland, maar ook in België, is er nog voldoende industriële capaciteit om investeringen op te vangen zonder sterke inflatie-effecten te veroorzaken. Kortom: we verwachten geen forse stijging van de rente, maar ook geen terugkeer naar de extreem lage niveaus van het verleden.”