‘Macht verschuift naar het stedelijke niveau, ook in het kleinstedelijke Vlaanderen’

Winnende steden omarmen de technologie. Maar lange plannings- en beslissingstrajecten zorgen voor een lastige spreidstand, stelt Kristof Peperstraete, de CEO van Arcadis België.

Nog meer dan vorige edities stonden de steden in de schijnwerpers op Mipim, de internationale vastgoedbeurs in Cannes. De voorspelling van de politicoloog Benjamin Barber dat in deze eeuw de macht verschuift van de naties naar de steden, weerklonk wijd en zijd in het conferentieprogramma van de vastgoedbeurs.

Ook het internationale ontwerp- en adviesbureau Arcadis, de auteur van de tweejaarlijkse Suntainable Cities Index (zie kader Werk aan de winkel voor Antwerpen en Brussel), verwacht een machtsverschuiving naar het stedelijke niveau. Maar gaat dat ook op voor het kleinstedelijke Vlaanderen? “Ja”, antwoordt Kristof Peperstraete, de CEO van Arcadis België.

“Wij voelen een duidelijke verschuiving in die richting. Het gros van onze opdrachten ligt in de grote steden. We verwachten dat die concentratie in de grootsteden nog zal toenemen. Er zijn schattingen dat op termijn twee derde van de Vlamingen in de ruit Brussel- Leuven-Antwerpen-Gent zal werken en wonen.”

Wat worden de belangrijke trends in de stadsontwikkeling van 2030?

KRISTOF PEPERSTRAETE. “Doorgedreven participatie en de continue interactie met bewoners zal leiden tot een meer gepersonaliseerd aanbod aan voorzieningen en vastgoed. In de komende jaren zullen we grote stappen vooruitgaan in de ontwikkeling, de meting en het gebruik van realtime data. Steden krijgen daardoor toegang tot allerlei meetpunten en datastromen. En dat geeft hun de mogelijkheden om veel gerichter in te spelen op de werkelijke noden, behoeften en wensen van de inwoners en de bezoekers van de stad. Denk aan een slim parkeerbeleid, het weren van vervuilend verkeer, het afstemmen van energieproductie en -consumptie enzovoort.

“Veel van die ontwikkelingen staan al op de rails. Steden willen die nieuwe technologie omarmen. Maar de snelheid van de technologische ontwikkelingen creëert wel een spanningsveld omdat zware investeringen meestal ook gepaard gaan met lange plannings- en uitvoeringsprocessen. De Oosterweelverbinding is daarvan een voorbeeld, met een heel groot tijdsverloop tussen initiële plannen en uiteindelijke uitvoering. Maar in die periode zijn de plannen ook wel veranderd en bijgestuurd in de richting van meer duurzaamheid, leefbaarheid en draagvlak.

“In die context wordt voor grote projecten het adaptatievermogen van de infrastructuur nog belangrijker. Neem bijvoorbeeld de opkomst van autonoom rijdende wagens. De verwachting is dat dat het debiet van snelwegen kan vergroten. Misschien kan een ringweg het dan stellen met een rijstrook minder. Maar je moet wel vandaag beslissen over het aantal rijstroken en die autonoom rijdende wagens zijn nog niet voor morgen. Dat zijn lastige vragen en discussies. Onze sector kan daarin een belangrijke rol spelen door overheden te wijzen op nieuwe mogelijkheden en ontwikkelingen en door in de ontwerpen rekening te houden met technologie.

“Thematisch denken we dat we dat een gezonde leefomgeving en veiligheid nog hoger op de agenda zullen staan van de steden. Luchtkwaliteit wordt zeer zeker een heel belangrijk aandachtspunt.”

Over welke troeven moeten steden beschikken?

PEPERSTRAETE. “Elke stad is natuurlijk anders en moet vanuit haar eigenheid vertrekken. In ons programma waarmee we steden begeleiden, focussen we op drie domeinen waarin ze moeten excelleren. De eerste noemen we vitaliteit. Dat gaat over het regeneratievermogen van een stad. Bepaalde ruimtes, sites en gebouwen in een stad hebben hun beste tijd gehad. Een vitale stad is in staat verouderde of onbenutte ruimtes, sites en gebouwen op relatief korte termijn te transformeren in bestemmingen die aansluiten bij de nieuwe behoeften van de bewoners. Maar een vitale stad is ook een sterk merk. De inwoners zijn trots op hun stad en dragen dat ook uit. Steden met een positief imago trekken bovendien meer investeringen aan.

“Een tweede domein is veerkracht. Steden moeten gewapend zijn om grote fysieke, sociale en economische schokken te kunnen opvangen. Een derde aspect is verbondenheid. Fysieke verbondenheid via infrastructuur, maar ook via communicatie en data.”

Welke rol is voor de vastgoedspelers weggelegd in die steden van de toekomst?

PEPERSTRAETE. “Het vermogen van de ontwikkelaars met hun vastgoed in te spelen op de stedelijke trends zal bepalend zijn voor hun succes. Data, artificiële intelligentie, technologie en innovatie staan aan de wieg van de evolutie naar smart buildings. De gedragingen en de behoeften van bewoners zullen nog beter gemeten kunnen worden en sensoren en data zullen ons een beter inzicht geven in de levenscyclus van gebouwen. Vastgoed zal in eerste instantie flexibeler moeten worden, zodat het kan worden ingezet voor gemengd gebruik: werken, wonen en ontspannen. Het zal bovendien in staat moeten zijn snel te transformeren. Modulair bouwen kan een oplossing zijn. Daarnaast zal nog meer aandacht gaan naar duurzaamheid en circulair bouwen: van gebouwen die nog energie consumeren naar gebouwen die energie produceren.”

Steden zijn alomtegenwoordig op de vastgoedbeurs Mipim? Is dat een goede zaak?

PEPERSTRAETE. “Grote infrastructuurwerken en stadsvernieuwingsprojecten vergen zware investeringen. De financiering gebeurt voor een deel met risicokapitaal en dan komen de projectontwikkelaars al gauw in beeld. Samenwerkingen tussen stadsbesturen, architecten en projectontwikkelaars zijn onvermijdelijk. Ze zijn ook wenselijk, want ze kunnen waarde creëren voor de stad. De complexiteit van de opdrachten neemt ook toe, waardoor samenwerking alleen maar belangrijker wordt. We zullen op zoek moeten gaan naar nieuwe samenwerkingsmodellen om het delen en uitwisselen van technologiekennis te faciliteren. Denk aan partnerships waarin ook technologiebedrijven en universiteiten participeren.

“Als het over de keuze van partners, het toewijzen van projecten en de contractvorming gaat, is voorzichtigheid natuurlijk geboden. Transparantie en openheid van bestuur worden de norm. En met de toegenomen datastromen worden meetbare criteria ook belangrijker.”