Luxe wordt de norm: hoe de toestroom van promotoren de markt voor studentenhuisvesting ontregelt
De drie grote projectontwikkelaars in de studentenhuis- vesting maken zich zorgen over het toenemende aantal promotoren dat zich met die markt bemoeit. De meeste nieuwkomers mikken op het luxesegment, terwijl het tekort aan betaalbare studentenhuisvesting schrijnend wordt.
Almaar meer spelers wagen zich op de markt van de studentenhuisvesting. Daar zijn twee verklaringen voor: de sector wordt professioneler en de traditionele promotoren willen diversifiëren. De drie Belgische spelers die focussen op studentenkoten, Eckelmans, Upgrade Estate en Xior Student Housing, zijn niet blij met die ontwikkeling. Ze vrezen een ontregeling van de markt.
“Sommige promotoren kennen bitter weinig van het studentensegment”, betreurt Koenraad Belsack, de CEO en oprichter van Upgrade Estate. “Ze poten grote gebouwen neer in steden die daar niet geschikt voor zijn. Dat kan de vastgoedmarkt van een stad compleet verstoren. In Brugge bijvoorbeeld zijn in korte tijd verschillende projecten gelanceerd met in totaal 500 koten. Het resultaat was dat de toch al zwakke vraag nog verder ingezakt is, dat de gebouwen zelfs niet afgewerkt zijn en dat ze het project blijkbaar hebben opgegeven.”
Luxekoten
Nieuwe spelers zijn onder meer BPI, Bluestone Invest, Home Invest Belgium, Immobel, Willemen, Mimob (Laurent Minguet) en Baltisse. Ze betreden de markt van de studentenhuisvesting over het algemeen niet voor de lange termijn. Hun bedoeling is te diversifiëren met een mix van klassieke appartementen, koten, handelszaken en zelfs serviceresidenties. “We doen dat inderdaad vooral om, zoals de overheden ons vragen, meer diversiteit te brengen in de projecten die we ontwikkelen. Vooral als ze in het centrum van een stad liggen”, verklaart Philippe Sallé, directeur ontwikkeling bij BPI. “We hebben recent twee projecten voltooid en we plannen een honderdtal koten in onze gemengde projecten Allianz (Brussel), de Brouckère (Brussel) en Bavière (Luik). Met dat aanbod spelen we in op de vraag van studenten, steden en investeerders. En we kunnen zo ook een ander, financieel toegankelijker beleggingsproduct aanbieden. Bovendien werken we telkens samen met een beheerder, zodat we de belegging op langere termijn kunnen garanderen.”
Sommige promotoren kennen bitter weinig van het studentensegment” – Koenraad Belsack, Upgrade Estate
De nieuwe promotoren zijn vooral op het luxesegment gesprongen. In die luxueuze residenties kunnen studenten voor 600 tot 800 euro per maand genieten van een ruime kamer met eigen sanitair. In het gebouw bevinden zich doorgaans ook een grote keuken, een ontspanningszaal en zelfs een sportzaal. Die premiumwoningen zijn de jongste jaren in alle grote studentensteden van ons land ontwikkeld. De promotoren spelen in op de vraag van buitenlandse studenten die in België het comfort zoeken dat ze in hun eigen land kennen.
Het model is succesvol, genoeg om de markt een boost te geven. “Dat heeft veel promotoren naar dat segment gelokt”, legt Koenraad Belsack uit. “Ze hebben begrepen dat er interessante marges te halen waren. Het probleem is dat de markt van de premiumkoten maar 10 procent van de vraag vertegenwoordigt. Alle promotoren mikken evenwel op dat segment, waardoor het aanbod nu ernstig verstoord is. Er is een tekort aan betaalbare koten.”
Terug naar het studentenhuis
Die mening deelt Eckelmans. Hoewel studentenresidenties in trek zijn bij een bepaalde groep studenten, is het kostenplaatje over het algemeen nog altijd het belangrijkste criterium. Daarom wil Eckelmans opnieuw studentenhuizen ontwikkelen zoals in de goede, oude tijd. “De studentenresidentie die diensten aanbiedt, blijft een interessant project. Maar je moet projecten ontwikkelen voor alle profielen”, meent Elette Rahavard, de directrice van Eckelmans Immobilier. “Een van de trends is de terugkeer naar studentenhuizen voor veertien tot zestien personen. Studenten willen opnieuw in groepsverband leven. We spelen daarop in met Erasmus Campus, een project met 180 koten die verdeeld zijn over grote studentenhuizen. Het omvat ook 66 studio’s van 50 vierkante meter.”
Volgens Elette Rahavard gaan we naar een markt met twee snelheden, met enerzijds democratische prijzen (rond 400 euro) en anderzijds premiumprijzen (rond 600 euro). “Er is vraag naar studentenresidenties, maar die is niet oneindig”, merkt de directrice van Eckelmans op. “Bovendien is dat soort projecten geschikter voor sommige steden dan andere. In Brussel en Louvain-la-Neuve kun je ze gemakkelijker kwijt dan in steden als Luik, Bergen of Namen. Veel hangt af van de aanwezigheid van buitenlandse studenten, want zij eisen een hogere kwaliteit. In elk geval zijn er nog altijd meer dan genoeg perspectieven in dit segment.”
Luik en Gent
De baas van Upgrade Estate is wel blij dat de markt professioneler wordt. Door de bouw van nieuwe studentencomplexen kan het aantal studentenwoningen in stadshuizen verminderd worden en het studentenaanbod geconcentreerd worden in bepaalde wijken. “De Belgische markt is nog niet verzadigd”, stelt Koenraad Belsack. “Verre van. Maar ze blijft kwetsbaar. Je moet gewoon zeer doelgericht investeren. Sommige promotoren doen dat niet.”
Grote ontwikkelingen verwacht Koenraad Belsack in Luik en Gent: “De Vlaamse bouwmeester heeft gezegd dat er in Gent 5000 koten bij moeten komen om de markt in evenwicht te brengen en de vastgoeddruk te verminderen. Luik biedt ook perspectieven. Veel promotoren proberen de hand te leggen op terreinen in de buurt van de universiteit.” Christian Teunissen, de CEO van Xior, ziet een stijgende toename van het aantal studenten en een behoefte aan kwaliteitsvolle studentenhuisvesting. “Daardoor blijven koten een zeer interessante belegging”, oordeelt hij. “Het is nu van kapitaal belang de woningvoorraad te vernieuwen. Xior plant bijna 3000 plaatsen. In september levert het Woodskot op in Brussel, in 2021 Bagatten in Gent en in 2022 Mélot in Namen.
We spelen in op de vraag van studenten, steden en investeerders. En we kunnen zo ook een ander, financieel toegankelijker beleggingsproduct aanbieden” – Philippe Sallé, BPI
Focus op koten
XIOR Student Housing
Xior, opgericht in 2007, was de eerste Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), die zich specialiseerde in studentenhuisvesting. Het is actief in 25 steden in België, Nederland, Spanje en Portugal. In ons land biedt het koten aan in Brussel, Gent, Namen, Leuven, Mechelen en Antwerpen. In zijn portefeuille zitten 5795 koten, waarvan 2898 in België. Er zijn er nog 3000 in ontwikkeling. De waarde van de portefeuille bedroeg in augustus 982 miljoen euro.
Eckelmans
De groep Eckelmans is in 1963 opgericht en in 2008 in tweeën gesplitst. De twee zonen van de oprichter delen de Belgische markt. Hun twee vennootschappen zijn actief in Louvain-la-Neuve, Brussel, Gent, Luik, Namen en Leuven. Ze beschikken over 4500 koten en hebben er meer dan 500 in ontwikkeling.
Upgrade Estate
Upgrade Estate is via zijn vennootschap Upkot actief in Bergen, Gent, Kortrijk, Brussel, Brugge en Antwerpen. Het heeft 2200 koten in beheer en zal er tegen eind 2020 naar verwachting 3000 hebben. In Gent bouwt het de grootste toren met studentenwoningen van Vlaanderen. De toren wordt 60 meter hoog en zal 300 koten bevatten. En in de Brusselse Koningsstraat ontwikkelt het 130 studentenkamers in een voormalig kantoorgebouw.
Soepel studentenhuurcontract in Brussel en Wallonië
Beheerders van studentenwoningen hebben felle kritiek op het studentenhuurcontract, dat in 2018 is ingevoerd in Brussel en Wallonië. De huurovereenkomst wordt afgesloten voor een maximale duur van twaalf maanden. De student kan de overeenkomst op elk moment opzeggen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van twee maanden en zonder schadeloosstelling. De verhuurder kan de overeenkomst pas opzeggen aan het einde van de huurtermijn en met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
De beheerders hebben er nu een jaar ervaring mee en ze zijn niet te spreken over de resultaten. “Onze werklast is flink toegenomen”, betreurt Elette Rahavard, de directrice van Eckelmans Immobilier. “Een kot kan nu drie of vier keer per jaar gehuurd worden. En we zijn telkens verplicht een nieuw contract op te stellen en een plaatsbeschrijving op te maken. Voor de kleine eigenaar is de situatie nog ingewikkelder, want die kan zijn rendement gauw zien slinken. En dat kan helaas tot gevolg hebben dat in koten beleggen minder interessant wordt.”
Xior lanceert nieuwe formule
Xior Student Housing verruimt zijn blik. Voortaan focust het niet langer enkel op de student. Met Roxi – The Urban Residence ontwikkelt het een concept dat bestemd is voor de omgeving van de student. Dat kunnen de ouders van een buitenlandse student zijn, doctoraalstudenten, stagiairs, academisch personeel of gastprofessoren. Roxi hanteert een soort van hotelformule, zowel voor lange als voor korte verblijven. De eerste residenties gaan deze maand open in Brussel en in Gent. Je betaalt 70 euro per nacht voor een eenpersoonskamer.
“Het is een meer hybride huisvestingsconcept, waarin wonen, leven, studeren en werken samengaan”, legt Christian Teunissen, de CEO van Xior, uit. “We anticiperen daarmee op de groeiende trend van het coliving. Dat samenleven zie je al geregeld bij studenten, maar het is nu ook gangbaar bij jonge professionals, millennials en expats.”
Roxi biedt relatief ruime, ingerichte studio’s en kamers aan. De bewoners kunnen ook gebruikmaken van een fitnessruimte, een wasruimte, een coworkingruimte, een supermarkt, een restaurant en een bar. “We mikken op mensen die meer comfort, ruimte en flexibiliteit willen”, preciseert Christian Teunissen. “De uitbreiding van de activiteiten van Xior is een logische stap. Met dat nieuwe concept bereiden we ons voor op een toekomst waarin de modellen van hybride en flexibele huisvesting een grotere rol zullen spelen en waarin we niet alleen studenten zullen bedienen, maar ook hun bredere omgeving.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier