Lorenzo Van Tornhaut, CEO van Volus: ‘De krapte op de woningmarkt zal wellicht nog verergeren’

De druk op de woningmarkt zal nog toenemen, vreest architect en projectontwikkelaar Lorenzo Van Tornhaut. Hij pleit voor een bredere visie op ruimtelijke ontwikkeling. “In Vlaanderen kijkt elke gemeente vooral naar haar eigen grenzen.”

Lorenzo Van Tornhaut is van vele markten thuis. In de eerste plaats is hij projectontwikkelaar. Sinds 2023 leidt hij Volus, het projectontwikkelingsbedrijf van de familiale holding VT Invest. Maar de architect van opleiding mengt zich ook graag en gretig in het maatschappelijk debat rond thema’s als betaalbaar wonen en ruimtegebruik. Aan de KU Leuven laat hij architectuurstudenten kennismaken met de economische aspecten van hun toekomstige beroep.

Van Tornhaut stond ook mee aan de wieg van Glass House Collective, een ethisch charter voor de vastgoedsector. “Het charter moet helpen het draagvlak van onze sector te versterken”, zegt hij daarover. “Dat betekent dat we onze toegevoegde waarde voor de maatschappij duidelijk moeten maken. Wat is onze rol in de productieketen? Wat dragen we bij? We kunnen niet alleen naar overheden, buren of regelgeving wijzen; ook wij moeten de hand in eigen boezem steken. Als we serieus genomen willen worden in het maatschappelijke debat, moeten we zelf minimumstandaarden vastleggen en verantwoorden waarom onze sector een legitieme plaats heeft.”

Wonen betaalbaar houden lijkt alvast een legitieme bestaansreden. Maar Lorenzo Van Tornhaut denkt dat woningvastgoed de komende jaren nog duurder zal worden. “De krapte op de woningmarkt houdt aan en zal wellicht nog verergeren”, zegt hij. “Aan de vraagzijde zou je nog kunnen verwachten dat dalende geboortecijfers wat druk zullen wegnemen, maar demografische voorspellingen onderschatten vaak de werkelijke woonbehoefte. Daarnaast is veel van het bestaande patrimonium niet afgestemd op toekomstige woonwensen: er is nood aan compactere, energiezuinige woningen in stedelijke kernen, geschikt voor kleinere en nieuw samengestelde gezinnen. Aan de aanbodzijde daalt de woningproductie al acht jaar structureel. Nieuwbouw realiseren of bestaande panden herbestemmen wordt steeds moeilijker door strengere vergunningseisen en financieringsvoorwaarden. Banken zijn kritischer en lenen wordt duurder. We zitten aan het einde van een decennialange periode van dalende rente. Sommigen dachten dat na de recente stijging het rentepeil weer zou normaliseren naar het oude niveau, maar eigenlijk was die periode van extreem lage rente de uitzondering.”

Dat klinkt niet bepaald bemoedigend voor wie zijn eerste woning wil kopen. Intussen zitten de prijzen van bouwmaterialen wel weer op het niveau van voor de oorlog in Oekraïne. Is dat geen lichtpuntje?

LORENZO VAN TORNHAUT. “Misschien, maar vergeet niet dat de loonkosten intussen fors zijn gestegen. Bovendien zie ik die daling van de grondstoffenprijzen vooral als een conjunctureel effect, een correctie op de piek van 2022. Andere factoren, zoals de invoertarieven van Donald Trump, kunnen ook een rol spelen. Als goedkoop Chinees staal niet meer naar de Verenigde Staten kan, wordt het mogelijk op de Europese markt gedumpt, wat de bouwnijverheid tijdelijk ten goede kan komen. Structureel worden materialen schaarser, simpelweg omdat bepaalde grondstoffen steeds moeilijker te ontginnen zijn en omdat een deel van die materialen niet hernieuwbaar is.
“Een mogelijk positieve evolutie is dat jongere generaties minder star vasthouden aan het idee van vastgoedbezit. Ze staan pragmatischer in de markt, kiezen vaker voor samenwonen of huren in plaats van tot elke prijs eigenaar te willen worden. Maar dat is eerder een manier om met de krapte om te gaan dan een echte oplossing voor het probleem.”

Hoe zorgt u ervoor dat de eigen nieuwbouwprojecten betaalbaar blijven?

VAN TORNHAUT. “Dat is een kwestie van goed ons huiswerk te maken. Voor de start van een project analyseren we de marktprijs en kijken we welke types woningen goed verkopen. Is het een conservatieve markt? Of is er – zoals in Gent, Leuven of Antwerpen – ruimte voor creatieve woonoplossingen? Op basis daarvan bepalen we de juiste typologie en koopkracht van potentiële kopers. We werken dus eigenlijk omgekeerd: we starten bij de koopkracht in ons doelsegment en berekenen vervolgens welke grondprijs en bouwkosten haalbaar zijn.

“Onze focus ligt op de hogere middenklasse. Dat heeft te maken met de kwaliteit van de architectuur en de locaties die wij beogen. Andere spelers mikken op starters of op de lagere middenklasse, en daar horen andere locatie- en architectuurkeuzes bij. Maar los daarvan draagt elk project indirect bij aan betaalbaarheid in de bredere markt. Bij elk nieuw project komt een verhuisbeweging op gang. Mensen laten een woning achter, die vervolgens toegankelijk wordt voor een lagere inkomensgroep. Zo neemt de druk in de lagere segmenten dus ook af.”

Kan dat extra aanbod ook komen van herbestemming en het invullen van leegstand?

VAN TORNHAUT. “Ja, het bestaande patrimonium kan veel beter benut worden. Er zijn onderbewoonde woningen, er is leegstand, vooral dan in verouderde kantoren in Brussel. Dat biedt potentieel, maar het effect daarvan blijft beperkt en zal nooit opwegen tegen de mogelijke impact van nieuw aanbod.

“Die nieuwbouw moet dan wel futureproof zijn. Het is een lokale bevoegdheid, maar mocht het gewestelijke materie zijn, dan zou je strategische locaties kunnen selecteren: gemeenten die goed gelegen zijn, die knooppunten van openbaar vervoer zijn, met in de nabijheid veel groen, klimaatrobuust, dus niet in overstromingsgebied. Voor zulke plekken maak je dan een masterplan op. Dat is wat Nederland doet. Ik kijk met open mond naar de ambitie van Nederlanders. Daar doet men echt aan gebiedsontwikkeling, een term die wij niet kennen.

“In Vlaanderen kijkt elke gemeente vooral naar haar eigen grenzen. Steden focussen op leefkwaliteit en duwen nieuwe ontwikkelingen naar de rand. De omliggende gemeenten verzetten zich daartegen uit angst voor verstedelijking. Dan zie je slogans verschijnen als ‘Hier stopt de stad!’ Finaal creëert dat een stoelendans, waarvan vooral wie een betaalbare woning zoekt, de dupe is.”

Dat verzet in de rand richt zich vaak tegen de zogenoemde appartementisering en hoogbouw. Hebt u daar begrip voor?

VAN TORNHAUT. “Ja. In stedelijke kernen is er doorgaans meer aanvaarding, maar in randgemeenten stoot men snel op een mentale grens. Dat heeft veel te maken met schaalbreuken. Als je in een dorpskern een paar rijwoningen of een open bebouwing vervangt door een appartementsgebouw, krijg je plots een contrast in schaal, typologie en architectuur. Dat voelt voor omwonenden vaak aan als een breuk met het vertrouwde straatbeeld en de identiteit van hun dorp.

“Die breuk is in het verleden te abrupt doorgevoerd, vaak zonder veel aandacht voor ruimtelijke inpassing. Dat leidt nu tot striktere vergunningsregels, waarbij sommige besturen reageren met bouwhoogtebeperkingen of zelfs een verbod op appartementen. Hoogte is een van de gemakkelijkst te reguleren aspecten: je kunt simpelweg een maximumaantal verdiepingen vastleggen of bepalen dat een gebouw niet hoger mag zijn dan de kerktoren. Maar het probleem zit niet in het aantal verdiepingen. In Zuid-Frankrijk zie je pittoreske dorpen met gebouwen van vier, vijf verdiepingen in smalle straatjes; niemand heeft daar moeite mee. Dat komt omdat ze op het gebied van materialen en architectuur goed passen in het bestaande weefsel.”

Hoe kunnen we dat dan beter aanpakken?

VAN TORNHAUT. “In plaats van louter hoogtes en normen vast te leggen, zou men moeten definiëren welke architecturale elementen en materialen typerend zijn voor een gemeente. Dan kun je bouwen zonder een esthetische breuk te creëren. We dragen nu de gevolgen van een te rigide benadering van stedenbouw, waarbij men alles probeert te objectiveren in bouwlagen en technische normen. Maar het gesprek over harmonie is men vergeten. Dat is het drama in Vlaanderen: bij appartementisering denken mensen meteen aan banale bouwblokken of uit de kluiten gewassen fermettes, gebouwen waar niemand tevreden over is, maar die dus wel conform de regels zijn.”

Verwacht u veel van de taskforce Wonen-ruimte van de Vlaamse ministers Melissa Depraetere (Vooruit) en Jo Brouns (cd&v)?

VAN TORNHAUT. “Het is goed dat het initiatief er is, maar ik vrees dat het weinig zoden aan de dijk zal zetten. Als ik specialisten hoor die erbij betrokken zijn, lijkt de kans klein dat er tegen het einde van de legislatuur iets concreet gestemd wordt. Misschien krijgen we binnen twee à drie jaar een lijst met aanbevelingen, maar tegen de tijd dat die zich vertalen in wetgeving en projecten, is het al 2035 of later. Het proces gaat volgens mij te traag en het is te vrijblijvend. Politici zeggen weleens: ‘Als je iets wilt laten wegdeemsteren, steek het dan in een commissie.’ Ik vrees een beetje voor zo’n scenario. In het beste geval levert de taskforce enkele wetgevende initiatieven op, maar dan veel te laat. In het slechtste geval is het een paraplu-instrument waar ministers zich achter verschuilen.
“Momenteel ligt de focus ook te veel het juridische, terwijl de eerste stap een beleidsmatige en filosofische oefening zou moeten zijn. Wat willen we met deze taskforce? Sneller vergunnen? Of beter vergunnen? En hoe rijmen we dat met grotere ambities, zoals de bouwshift, een betere mobiliteit en klimaatrobuustheid? Daarnaast spelen structurele problemen: de versnipperde bevoegdheden, buurtverzet, trage procedures. Ons huidige vergunningstraject is te lineair voor de iteratieve manier waarop ontwerpen vandaag gebeurt. Daar moet ook een fundamentele discussie over gevoerd worden. Maar nu lijkt men meteen juristen op het probleem te zetten, alsof het puur een juridisch vraagstuk is. Terwijl de kernvraag eigenlijk is: wat willen we bereiken?”