Het logistieke segment verraste de voorbije jaren als de sterkhouder van de Belgische vastgoedmarkt. 2023 was opnieuw een jaar met veel activiteit, vooral op de logistieke as langs de E313.
“Na drie jaren met extreem veel activiteit, zien we nu stilaan een stabilisatie van de markt”, zegt Mathieu Opsomer, hoofd logistiek en industrieel vastgoed bij JLL, over de logistieke vastgoedmarkt in 2023. Het eindresultaat mag best wel gezien worden, vindt hij. De vastgoedadviseur JLL berekende de opname van logistiek vastgoed op ruim 1 miljoen vierkante meter, een toename van 5 procent in vergelijking met 2022 en 20 procent hoger dan het vijfjarige gemiddelde.
Dat is te danken aan enkele grote deals, want het aantal transacties (60) lag wel aanzienlijk lager dan in 2021 (74) en 2022 (73). Toch overheerst de tevredenheid. “De covidpandemie heeft de logistiekevastgoedmarkt doen boomen”, zegt Mathieu Opsomer. “De e-commerce heeft een boost gekregen. Productiebedrijven konden vaak niet leveren en moesten hun goederen opslaan. En dan waren er ook nog de paniekaankopen. Al die elementen hebben de vraag naar logistieke ruimte doen pieken. In 2023 zijn die extremen weggevallen, maar toch heeft dat niet geleid tot een forste terugval. Integendeel, de markt stabiliseert eigenlijk op een hoog niveau.”
Leven na Ford Genk
Vooral de deelmarkt E313 deed het goed. De opname klom er 148 procent hoger dan in 2022. Met 480.000 vierkante meter is de as E313 van Antwerpen tot Luik goed voor bijna de helft van de opname op de Belgische logistiekevastgoedmarkt.
JLL telde op de as achttien transacties, waarvan elf met een oppervlakte van meer dan 20.000 vierkante meter. De Waalse projectontwikkelaar Weerts Group tekende er voor de grootste deal. Die verhuurde 62.000 vierkante meter van het nieuwe Weerts Logistics Park in Tessenderloo aan de logistieke dienstverlener Kuehne+Nagel.
Hoe verklaart Mathieu Opsomer die straffe cijfers? “Het gebied combineert een snelle verbinding – de snelwegen – en een zekere verbinding – de waterwegen – naar Centraal-Europa”, stelt Opsomer. “Maar het heeft voor een stukje ook met timing en toeval te maken. Zeven jaar geleden zeiden we al dat er veel vraag was op deze as, maar er was toen nauwelijks beschikbaar product. Dat aanbod is er intussen wel gekomen, onder meer op de voormalige site van Ford Genk. Het drama van Ford Genk destijds is nu de wow van de logistieke ontwikkeling. En tot slot profiteert de E313 ook van de schaarste aan projecten, gebouwen en/of grond in andere deelmarkten. In Wallonië is er een tijdelijk gebrek aan projectgrond. En in de zone Antwerpen-Brussel is er nog wel veel vraag, maar is er nog amper ruimte.”
Stijgende huurprijzen
De leegstand nam het voorbije jaar wel licht toe. In de regio Antwerpen zag JLL die oplopen van 0,6 naar 1 procent. In de Brusselse regio was er een toename van 0 naar 1,14 procent. “Daar zien we dan toch wel een effect van de onzekere economische situatie”, meent Opsomer. “Maar de leegstand blijft beperkt en is ook in vergelijking met de rest van Europa aan de lage kant.”
De huurprijzen van logistiek vastgoed blijven stijgen. De tophuurprijs in ons land bedraagt 68 euro per vierkante meter, een toename van 3 procent op jaarbasis. “Dat heeft uiteraard veel te maken met de beperkte beschikbaarheid”, legt Opsomer uit. “Maar ook de gestegen bouwkosten, de hogere duurzaamheidsvereisten en de hoge grondprijzen die in het verleden zijn betaald, spelen een rol.”
In veel Europese regio’s worden huurprijzen van meer dan 100 euro betaald. “Het illustreert dat er op de Belgische markt nog wel marge is voor een groei van de huurprijzen”, besluit Opsomer.
