Lagere registratierechten voor enige en eigen woning vanaf 1 januari

Wie een bouwgrond of een bestaande woning koopt, betaalt registratierechten op de aankoopprijs. De Vlaamse regering verlaagt die belasting vanaf begin volgend jaar van 3 naar 2 procent voor de enige en eigen woning.

Als u een nieuwe woning koopt, betaalt u in ons land 21 procent btw op de aankoopprijs. Een huis of appartement wordt als ‘nieuw’ beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname. Werd de woning dus bijvoorbeeld op 1 januari 2023 voor de eerste keer bewoond, dan wordt ze beschouwd als nieuwbouw tot en met 31 december 2025.

Op de bouwgrond die u samen met de woning koopt, betaalt u in principe eveneens 21 procent btw, als bepaalde voorwaarden vervuld zijn. Zo moeten de grond en het gebouw door dezelfde partij worden verkocht en tegelijk worden overgedragen. Is dat niet het geval, dan betaalt u geen btw op de bouwgrond, maar registratierechten.

Ook wanneer u een afzonderlijke bouwgrond of een bestaande woning – dus geen nieuwbouw – aanschaft, draagt u geen btw maar registratierechten (ook wel ‘registratiebelasting’ of ‘verkooprecht’ genoemd) af. Het tarief is lager dan dat van de btw, maar varieert naargelang het gewest waar het goed gelegen is.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest bedragen de registratierechten vandaag 12,5 procent van de aankoopprijs. In Vlaanderen geldt sinds 1 januari 2022 een standaardtarief van 12 procent. Dat is bijvoorbeeld van toepassing op de aankoop van een gewone bouwgrond, een tweede verblijf, een opbrengsthuis of een garagebox. Voor onbebouwde landbouwgronden en natuurgoederen geldt een tarief van 10 procent.

Steun voor een vaste stek

De enige en eigen woning – dat is de woning waarin u woont, zonder dat u eigenaar bent van een ander pand – geniet sinds 1 juni 2018 een voordeliger regime. Door de jaren ging het percentage systematisch naar omlaag: in 2021 verlaagde Vlaanderen het gunsttarief van 7 naar 6 procent, en een jaar later zakte het percentage voort naar 3 procent.

Het nieuwste regeerakkoord voorziet nu in een verdere daling naar 2 procent vanaf 1 januari 2025. De datum van het verlijden van de authentieke akte is bepalend om aanspraak te kunnen maken op het lagere tarief. Vlaams minister van Financiën Ben Weyts (N-VA) wil met die maatregel jonge kandidaat-kopers nog meer ondersteunen in hun zoektocht naar een vaste stek. De vraag is of een daling van 1 procent – goed voor 4.000 euro op een aankoopprijs van 400.000 euro – veel verschil zal maken. Zeker als daarna de renovatieplicht om de hoek loert.

Wat zijn de voorwaarden?

Om het gunsttarief voor de enige en eigen woning te kunnen genieten, moet wel aan meerdere voorwaarden voldaan zijn:

– De koper moet een natuurlijke persoon zijn. Aankopen door rechtspersonen zijn uitgesloten. Als natuurlijke personen en rechtspersonen het goed samen aankopen, komen alleen de natuurlijke personen in aanmerking voor het verminderde tarief.

– Het moet gaan om een zuivere verkoop, waarbij de verkoper het onroerend goed overdraagt met als tegenprestatie een prijs in geld. Een ruil of een onttrekking aan een vennootschap komt niet in aanmerking.
De aankoop moet betrekking hebben op de volle eigendom. De aanschaf van een onverdeeld deel van een woning die niet leidt tot de verkrijging van de volle eigendom volstaan dus niet. Dat is evenmin het geval voor de aankoop van de blote eigendom of het vruchtgebruik.

– Het goed dat u aankoopt, moet uw eigen woning zijn die – eventueel na onderhouds- of herstellingswerken – zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon. Bouwgronden zijn dus uitgesloten van het verminderde tarief.

– Het moet bovendien uw enige woning zijn. U mag geen eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Hebt u enkel het vruchtgebruik op een pand of bent u gedeeld eigenaar (bijvoorbeeld in onverdeeldheid na een erfenis), dan komt u mogelijk wel in aanmerking.

– Binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte dient u op het adres van de gekochte woning ingeschreven te zijn in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister.

Gebeurt de aankoop door verschillende personen tegelijk, dan worden de voorwaarden voor het verlaagde tarief per koper beoordeeld. Alleen de voorwaarde met betrekking tot de verwerving van het volledige goed geldt voor alle kopers samen.

De enige en eigen woning

Om aanspraak te kunnen maken op het gunsttarief mag u als de koper dus geen andere woning of bouwgrond bezitten. Is dat toch het geval, dan komt u daarvoor toch nog in aanmerking als u al uw andere eigendommen verkoopt binnen een termijn van twee jaar na het verlijden van de authentieke akte van de nieuwe woning. Handig dus als uw oude huis of appartement niet tijdig verkocht raakte.

De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) controleert of u nog ander vastgoed bezit in ons land. Blijkt dat u toch de volledige en volle eigenaar bent van zelfs maar een lapje bouwgrond, dan valt u buiten de boot. En dat scheelt een flinke slok op de borrel: voor een woning van 400.000 euro gaat het om een verschil van 40.000 euro (12 versus 2 procent).

Vastgoed in het buitenland

Vlabel kan op dit moment enkel nagaan of u al ander vastgoed bezit in België. Een koper die zijn buitenlandse eigendom verzwijgt bij de notaris, geniet mogelijk toch het verlaagde tarief. Wordt die koper nadien betrapt, dan is alsnog het standaardtarief van 12 procent verschuldigd, plus een boete van 20 procent.

De pakkans is evenwel klein, en daarom wil minister Ben Weyts nu werk maken van controles op buitenlands vastgoed. De federale fiscus heeft in principe al zicht op Belgen die onroerende goederen buiten de landsgrenzen bezitten. Die moeten worden aangegeven in de jaarlijkse belastingaangifte. Met heel wat landen worden de gegevens bovendien automatisch uitgewisseld. Het is dus enkel een kwestie van informatiedoorstroming tussen de federale fiscus en Vlabel.

Vandaag is het nog onduidelijk hoeveel kopers onterecht het gunsttarief hebben genoten en of de aangekondigde controles met terugwerkende kracht zullen worden uitgevoerd. We weten evenmin of Vlabel privédetectives zal inzetten in landen die geen informatie over eigendommen uitwisselen. Dat gebeurt vandaag wel al bij huurders van sociale woningen.

Wat verandert er nog?

Vandaag geldt in Vlaanderen een extra laag registratietarief voor wie bij de aankoop van zijn enige en eigen woning de intentie heeft over te gaan tot een ingrijpende energetische renovatie (of sloop en herbouw) van het gebouw. Dat tarief bedraagt slechts 1 procent. Het Vlaamse regeerakkoord kondigt echter een stopzetting van dat voordeel aan voor alle verkoopovereenkomsten die gesloten worden vanaf 1 januari 2025.
“Voor dat 1 procenttarief is het voldoende dat de woning ergens gedurende de voorgaande vijf jaar was bewoond”, zegt Kristophe Thijs van beroepsorganisatie CIB. “Het toepassingsgebied wordt nu beperkter, omdat voor het 2 procenttarief enkel woningen in aanmerking komen die hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellingswerken kunnen worden bewoond. We hebben die aandachtspunten meegegeven aan het kabinet van minister Weyts en hopen dat daar nog aan gesleuteld wordt.”

De rechtenvermindering voor de enige en eigen ‘bescheiden’ woning blijft behouden. “Maar ze wordt verlaagd van 2.800 naar 1.867 euro”, merkt Kristophe Thijs op. “Aan de grensbedragen – 220.000 euro of 240.000 euro in de centrumsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand – wordt niet geraakt. Het aparte bedrag van 960 euro in combinatie met de ingrijpende energetische renovatie (of sloop en heropbouw) verdwijnt.”
Andere verlagingen van het verkooprecht blijven wel gelden, onder meer bij de aankoop van een sociale woning (1,5%) of van een woning voor sociale verhuur (7%).