Kwaliteit studentenresidenties neemt toe

Het vastgoedsegment van de studentenkamers wordt almaar professioneler. Promotoren storten zich op die niche om hun portefeuille te diversifiëren en te profiteren van de marges, die hoger liggen dan bij woningen. Toch is het geen investering zonder risico.

De markt van de studentenkamers biedt de promotoren talrijke perspectieven, die om allerlei redenen interessant zijn. De promotoren, van diverse pluimage, weten heel goed waaraan ze beginnen. Of ze nu BPI, Willemen, Immobel, Home Invest Belgium of Bluestone Invest heten, de grote spelers lonken allemaal naar het terrein waar nichespelers zoals Eckelmans en Upgrade Estate al jaren actief zijn.

Dat kan tot een zekere deregulering van de markt leiden, want het aanbod blijft groeien en het huurbeheer is niet altijd even goed geregeld. “Hun komst verplicht ons in elk geval voorzichtiger te zijn”, stelt Thibault Van Dieren, algemeen directeur van Eckelmans, met 5000 bedden de grootste Brusselse en Waalse vastgoedgroep gespecialiseerd in studentenkamers.

Meer comfort en meer studenten

In de meeste steden bereikt de markt intussen een evenwicht. In Leuven heeft de politieke wil om de huren omlaag te krijgen zelfs geleid tot een zeker overaanbod. Maar het algemene marktevenwicht leidt niet tot een status quo in de ontwikkeling van vastgoedprojecten. Integendeel, door de diepgaande verandering van het studentenkamerpark neemt het aantal projecten toe. “De particuliere promotoren krijgen de overhand, terwijl het aandeel van de koten die de universiteiten aanbieden, slinkt”, zegt Béranger Dumont, vastgoedontwikkelaar bij BPI. “Ook het aantal kamers in huizen, die daar niet altijd zo geschikt voor zijn, zit in een dalende lijn. Dat heeft ook te maken met een groeiende vraag en een nieuwe levensstijl, waarin het leven in een gemeenschap en meer comfort vooropstaan.”

Sophie Lambrighs, de CEO van de gereglementeerde vastgoedvennootschap Home Invest Belgium, dat al jaren actief is in dat segment: “Door de professionalisering trekt de sector meer traditionele promotoren aan. Je loopt nu minder risico op die markt dan vroeger. De projecten die tegenwoordig ontwikkeld worden, zijn totaal niet te vergelijken met de kleine, ongerieflijke koten in onaangepaste huizen van vroeger. Het aanbod van nieuwe residenties neemt dan ook constant toe.”

De instroom van buitenlandse studenten heeft die evolutie nog versneld. Die studenten zijn gewend het hele jaar in comfortabele kamers te wonen en van allerlei voorzieningen gebruik te kunnen maken. De markt moest zich aan die nieuwe vereisten aanpassen. “Daarnaast mag je niet vergeten dat het aantal studenten in de afgelopen jaren voortdurend is gestegen. En die trend zal doorzetten”, voegt Béranger Dumont eraan toe.

Hoge prijzen

Het studentenvastgoed biedt beleggers en promotors ook de mogelijkheid hun portefeuille te diversifiëren. De kantoorsector ligt op apegapen. De sector van de klassieke residenties nadert in Brussel zo zoetjesaan zijn verzadigingspunt. De promotoren moeten daarom uitkijken naar nieuwe inkomstenbronnen. “Studentenkamers kunnen zeer interessant zijn voor hen”, merkt Gaétan Clermont op. Hij is de CEO van Eaglestone Equity Partners. “De prijs per vierkante meter is zeer aantrekkelijk en tegelijk ligt de verkoopprijs hoog: 4000 tot 6000 euro per vierkante meter. Dat is relatief veel, vergeleken met traditionele appartementen. Daar staat tegenover dat de huurprijzen en de aankoopprijzen per vierkante meter hoger liggen dan in het residentiële segment. Promotoren kunnen dus veel grotere marges realiseren. Vandaar hun belangstelling voor die markt.”

Bij BPI en Home Invest Belgium is de reactie wat gematigder. Volgens hen is de rentabiliteit niet interessanter dan in het residentiële segment. “Voor de promotor blijft het rendement gelijk”, zegt Sophie Lambrighs. Haar luxeproject The Link in Oudergem (123 studentenkamers) is al twee jaar volzet. “Door het intensievere gebruik veroudert een studentenkamer sneller dan een appartement. Daar moet zowel de promotor als de investeerder rekening mee houden.”

Huurbeheer

De komst van nieuwe promotoren brengt ook een andere aanpak met zich. De traditionele speler, genre Eckelmans, koppelt de verkoop van individuele appartementen doorgaans aan een geïntegreerd huurbeheer. Dat kost gemiddeld 12 procent van de huur. De promotoren verkopen meestal gewoon individuele appartementen, zonder bijkomend huurbeheer. En dat kan tot chaotische situaties leiden, zeker als een groep eigenaren een akkoord moet bereiken over de manier waarop de gemeenschappelijke ruimtes beheerd worden. “Het is een trend die me zorgen baart, omdat hij nefast kan zijn voor de eigenaren”, preciseert Thibault Van Dieren. “Ik geloof oprecht dat er wetgeving moet komen die de promotoren verplicht bij elke verkoop een geïntegreerd huurbeheermodel aan te bieden. Anders kan dat probleem de sector en zijn reputatie zwaar ondermijnen.”

Philippe Janssens van het studiebureau Stadim is het daarmee eens. Hij is zeer voorzichtig met investeringen in het segment van de studentenkamers. Hij raadt ze zelfs af. “Ik ben er niet van overtuigd dat het in het voordeel van de promotoren is”, legt hij uit. “Er zijn veel risico’s aan verbonden. Als investering vind ik het zelfs nog riskanter. Je kunt beter investeren in gereglementeerde vastgoedvennootschappen zoals Xior Student Housing. Dan heb je als investeerder geen last van alle problemen met het huurbeheer. Voor je het weet, groeien die je boven het hoofd.”