Na twee zwakke jaren groeit het optimisme op de markt van het kustvastgoed. De rente en het weer zitten mee, en ook het herwonnen vertrouwen duwt de markt vooruit. Eigenaars voelen echter de toenemende renovatiedruk en projectontwikkelaars stellen zich terughoudender op.
De prijzen van appartementen aan de kust trekken weer aan. In de eerste vijf maanden noteerde Immoweb een prijsklim van 2,6 procent. In 2023 was de prijsevolutie aan de kust stilgevallen en ook in 2024 stabiliseerden de prijzen. Pas sinds begin dit jaar is de prijstrend opnieuw duidelijk positief. “Het valt op dat de heropleving aan de kust achterloopt op de algemene trend voor België“, stelt Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb. “Door de lichte rentedaling begon het Belgische prijsniveau al medio 2024 weer sterker te stijgen. Aan de kust heeft men een half jaar langer moeten wachten.”
Volgens Jonathan Frisch speelt het seizoensgebonden karakter van de kustmarkt daarin een rol. “Het vastgoed aan zee volgt een uitgesproken seizoenspatroon”, zegt hij. “Tussen februari en de zomer is de aantrekkingskracht het grootst, en dat weerspiegelt zich in de prijsdynamiek.”
Op de langere termijn laat de kustregio de rest van het land achter zich. In de voorbije vijf jaar stegen de prijzen er met 21,5 procent, tegenover 16,7 procent voor België als geheel. “Vooral in 2021 en 2022 lagen de prijsstijgingen aan de kust beduidend hoger dan het nationale gemiddelde”, weet Frisch. “Dat waren de covid- en post-covidjaren, waarin mensen meer ruimte en buitenlucht opzochten en waarin telewerk doorbrak. Allemaal factoren die de aantrekkelijkheid van de kust versterkten.”
Immoweb berekende het prijsniveau voor de kust in zijn geheel op 4.189 euro per vierkante meter. Voor heel België is dat 3.079 euro. De verschillen tussen de kustgemeenten zijn groot, met als uitschieters Knokke-Heist (6.638 per vierkante meter) en Blankenberge (2.801 euro per vierkante meter).
Immoweb analyseerde ook de impact van de nabijheid van het strand op de prijzen van woningen aan de kust. Daaruit blijkt dat een woning op minder dan 100 meter van het strand 42 procent duurder is dan een gelijkaardige woning die meer dan een kilometer van het strand ligt, en 19,2 procent duurder dan een woning die tussen 101 en 500 meter van het strand ligt.
Lees verder onder de tabel.
Vertrouwen in vastgoed
Vastgoedmakelaar Filip Dewaele, voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep, ziet nog een licht stijgende prijstendens. “Dat wijst erop dat vraag en aanbod vrij goed in evenwicht zijn”, zegt hij. Volgens Filip Dewaele heeft vooral de verkoop van bestaand vastgoed aan de kust opnieuw aan dynamiek gewonnen. Maar ook de nieuwbouwmarkt aan de kust houdt relatief goed stand, stelt hij: “In het binnenland hoor ik projectontwikkelaars klagen, aan de kust veel minder. We beleven geen hoogconjunctuur, zoals enkele jaren geleden, maar er wordt wel degelijk ook nieuwbouw verkocht.”
David Degroote, co-CEO van Vastgoedgroep Degroote, een van de grootste projectontwikkelaars aan de kust, bevestigt dat: “We zien duidelijke tekenen van herstel, maar we zitten nog niet helemaal op het niveau van voor corona”, zegt hij. “2018 en 2019 beschouw ik als normale jaren. Sinds 2020 hebben we eigenlijk geen normaal jaar meer gekend, niet in positieve en ook niet in negatieve zin. De vraag en het sentiment zijn dit jaar wel duidelijk verbeterd ten opzichte van 2024.”
‘Sinds 2020 hebben we eigenlijk geen normaal jaar meer gekend, niet in positieve en ook niet in negatieve zin. De vraag en het sentiment zijn dit jaar wel duidelijk verbeterd ten opzichte van 2024’ ‘
Hij merkt ook dat het verkoopproces opnieuw vlotter verloopt. “Vorig jaar duurde het soms tien tot twaalf weken om van een warme lead tot een ondertekende verkoop te komen. Nu zien we die termijn weer normaliseren naar zes tot acht weken. Dat wijst erop dat mensen minder twijfelen.”
Ook Gino Weyne, zaakvoerder van de projectontwikkelaar Condius, ervaart dat de verkoop aantrekt en mensen in een vroegere fase van het project beslissen: “Het is niet zo dat we nu weer massaal op plan verkopen. Meestal moeten de werkzaamheden toch al begonnen zijn. Of je moet kandidaat-kopers een duidelijke planning kunnen geven. Maar zeker op toplocaties zoals de zeedijk zie je dat sommigen er heel vroeg bij zijn.”
Onze gesprekspartners wijzen eensgezind op het toegenomen vertrouwen bij kandidaat-kopers. Hoe valt dat te rijmen met de aanhoudende internationale onzekerheid? “Ik denk dat de onvoorspelbaarheid van de beurs in het voordeel van vastgoed speelt”, antwoordt Gino Weyne. “Vastgoed wordt als stabieler en voorspelbaarder gezien. Mensen beseffen dat vastgoed op de lange termijn zekerheid biedt. Wie wacht op dalende prijzen, zal vermoedelijk blijven wachten. En specifiek aan de kust kopen mensen ook om ervan te genieten. Het is een belegging die ook plezier oplevert. Bovendien heerst er minder onzekerheid dan vorig jaar, toen de hypotheekrente nog steeg. Intussen is die rente lichtjes gedaald en lijkt ze te stabiliseren.”
Hoewel de kustmarkt traditioneel minder gevoelig is voor de rente, omdat kopers er hun aankoop vaak met eigen middelen financieren, speelt die toch een rol, benadrukt ook Filip Dewaele: “Zeggen dat de rente geen effect heeft, klopt niet. Het is meer een indirect effect: een hoge rente schrikt mensen toch af. Maar met een rente van net onder 3 procent is in het klimaat van vandaag zeker niet ongunstig.”
David Degroote noemt de lagere rente “een niet onbelangrijke factor” in het herstel van de markt. “Er is nog altijd een aanzienlijk aantal kopers dat een kleinere lening afsluit. Dan is een lagere rente mooi meegenomen.” Soms moet je ook niet te ver zoeken naar verklaringen waarom de markt dit jaar opnieuw aantrekt, merkt Dewaele op: “Vorig jaar was het voorjaar bijzonder nat. Dat drukt de goesting om te kopen aan de kust. Dit jaar was het lenteweer veel mooier. Wees maar gerust dat dit helpt.”
Selectievere projectontwikkelaars
Een van de grote uitdagingen aan onze Belgische kust is de vernieuwing van het verouderde patrimonium. “Er komt een golf aan renovaties op ons af“, weet Filip Dewaele. “Dat geldt natuurlijk ook voor verouderde appartementsgebouwen in het binnenland, maar aan de kust staan er nu eenmaal bijzonder veel.”
De grootste moeilijkheid bij renovaties van appartementsgebouwen is de verschillende eigenaars op één lijn te krijgen, die via de vereniging van mede-eigenaars (VME) samen instaan voor de gemeenschappelijke delen. “Die eigenaars hebben uiteenlopende belangen en een verschillende financiële draagkracht. Vooral in de goedkopere kustgemeenten zie je vaak dat een deel van de eigenaars op de rem staat bij zware investeringen. In Knokke is dat minder het geval.”
‘Aankopen aan de kust gebeuren meestal met slapend geld, overschotten. Daarom zijn er aan de kust zelden paniekverkopen. Als de prijzen dalen, wachten eigenaars gewoon af’
Als gevolg van onder meer een strengere EPC-regelgeving neemt de druk op de eigenaars wel toe. Voor sommige, meestal oudere, eigenaars is zo’n zware investering ook een moment om het pand van de hand te doen. Volgens Filip Dewaele bestaat bovendien veel onduidelijkheid over de kostprijs van grote ingrepen als gevelrenovatie/-isolatie of de vernieuwing van de verwarmingsinstallatie. Hij pleit daarom voor een verplichte meerjarenplanning voor toekomstige investeringen in elk gebouw. “Dat zou de transparantie verhogen. Zowel de eigenaars als de kandidaat-kopers weten dan waar ze aan toe zijn.”
Gunstig btw-tarief: ‘Beperkte impact aan de kust’
Het Paasakkoord van de regering-De Wever schept eindelijk duidelijkheid over de verlenging van het verlaagde btw-tarief van 6 procent bij sloop en heropbouw. Tot nu gold die regeling alleen voor de enige en eigen woning van de koper. Enigszins verrassend komen voortaan ook investeerders in aanmerking, op voorwaarde dat ze de woning vijftien jaar lang verhuren aan een particulier die er zijn hoofdverblijfplaats neemt. De bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 175 vierkante meter. “Voor de klassieke huurmarkt is dat een zeer goede zaak”, reageert Filip Dewaele. “Vakantieverhuur valt buiten de regeling, dus voor de markt van het verblijfsvastgoed aan de kust verandert weinig.”
Ook David Degroote reageert positief. “We zijn blij dat de maatregel er komt. Aan de kust zal de impact beperkt zijn, omdat de meeste kopers hier een tweede verblijf zoeken. Maar toch: 20 tot 25 procent van onze kopers aan de kust zijn vaste bewoners. Bovendien zijn ook investeerders actief aan de kust. Maar het belangrijkste is dat de onzekerheid nu van de baan is. Onzekerheid leidt tot uitstelgedrag bij kopers.”
Het voornemen van de federale regering om de verenigingen van mede-eigenaars te ondersteunen bij de opmaak van een meerjarig investeringsplan voor klimaatgerelateerde investeringen, noemt Dewaele een stap in de goede richting. “Maar ik vrees dat het nog te vrijblijvend is”, zegt hij. “Zo’n plan laten opmaken kost geld en in een vereniging van mede-eigenaars is het zeer moeilijk er iets door te krijgen, als het niet verplicht is.”
Filip Dewaele is over het algemeen optimistisch over de vastgoedmarkt aan de kust. “De enige echte dreiging is dat de markt in een soort wachthouding verzeilt, waarbij zowel de vraag als het aanbod stilvalt. Dat kan gebeuren als er veel onzekerheid is.”
Hij wijst erop dat een tweede verblijf aan zee een luxeproduct is. “Dat maakt het ook kwetsbaarder voor onzekerheid: je hebt het niet nodig. Iedereen moet wonen, eten en drinken. Een tweede verblijf koop je alleen als je je zeker voelt en het je kunt permitteren. Aan de andere kant zorgt die luxestatus in onzekere tijden ook voor stabiliteit. Aankopen aan de kust gebeuren meestal met slapend geld, overschotten. Daarom zijn er aan de kust zelden paniekverkopen. Als de prijzen dalen, wachten eigenaars gewoon af.”
Op de nieuwbouwmarkt stelt David Degroote vast dat projectontwikkelaars steeds vaker goedkopere projecten mijden. “Projecten met een exitprijs onder 3.000 euro per vierkante meter worden nauwelijks nog ontwikkeld”, zegt hij. Die trend is het gevolg van wat Degroote omschrijft als “de perfecte storm in vastgoedland”. “In slechts drie tot vier jaar hebben inflatie, stijgende bouwkosten en een oplopende rente ertoe geleid dat marge halen op dergelijke projecten zo goed als onmogelijk is.”
Lees verder onder de tabel.
David Degroote ziet dat vastgoedontwikkelaars aan de kust voorzichtiger en selectiever zijn geworden in hun inkooppolitiek. “Onlangs nog bleef een project in Bredene met een vijftigtal appartementen zonder biedingen. In mijn 25 jaar in het vak heb ik dat nog nooit gezien.”
Toelichting bij de cijfers
• De verkoopprijzen van bestaande appartementen steunen op data van Immoweb. Voor de berekeningen van de prijzen en de prijsevoluties gebruikt Immoweb een statistisch model dat rekening houdt met de kenmerken van de woningen op de markt, zoals bewoonbare oppervlakte, aantal slaapkamers en de staat van het appartement (goed, te renoveren…). Dat zogenoemd hedonisch prijsmodel maakt het mogelijk prijsschommelingen te elimineren die het gevolg zijn van veranderingen in de kenmerken van de woningen.
Het hedonisch prijsmodel van Immoweb is gebaseerd op vraagprijzen. Daardoor kunnen we de situatie van de Belgische vastgoedmarkt op de voet volgen, zodra een woning op de markt verschijnt. Een nadeel is dat de prijzen en prijsevoluties in de eerste plaats het marktsentiment weerspiegelen aan de aanbodzijde: van de verkopende eigenaars en van de vastgoedmakelaars die mee de prijs bepalen.
• De vierkantemeterprijzen van Immoweb in deze kustspecial verwijzen steeds naar een standaard-appartement, zijnde een appartement in een gebouw met een lift en minder dan tien verdiepingen, gebouwd in de jaren negentig, met de volgende kenmerken: in goede staat, op de eerste, tweede of derde verdieping, een oppervlakte van 95 vierkante meter, twee slaapkamers, één badkamer en terras of balkon.
• De prijzen van nieuwbouw zijn gebaseerd op de Nieuwbouwbarometer van het vastgoeddataplatform Realo en de buurtontwikkelaar Matexi. Ook hier betreft het hedonische prijzen op basis van vraagprijzen. De prijzen verwijzen naar referentie-appartementen van 70 vierkante meter (één slaapkamer) en 95 vierkante meter (twee slaapkamers).
• De prijzen voor de artikels over de badsteden zijn verzameld bij vastgoedmakelaars, vastgoeddienstverleners, notarissen, ontwikkelaars en particulieren. Zo is het mogelijk de basistrends voor elke badplaats vast te stellen. Voor de nauwkeurige schatting van een goed of voor een precieze huurprijs van een specifiek appartement blijft de raadpleging van een professional fundamenteel.
• In de tabellen met huurprijzen hebben de prijzen betrekking op het hoogste segment van de markt (toplocatie en/of -inrichting). Het zijn marktprijzen verzameld door het makelaarskantoor ERA Servimo, dat actief is aan de hele Belgische kust.
