Kunnen vastgoedprijzen alleen maar stijgen? Vier vastgoedmythes gewikt en gewogen

Ja, de locatie bepaalt in grote mate de waarde van uw woning. Maar daarnaast zijn er nog zo’n tweehonderd andere prijsbepalende factoren. De academici Marc De Ceuster en Bert De Vos zetten enkele vastgoedzekerheden op losse schroeven.

Hoeveel is uw woning waard? In publicaties zoals de nieuwe Vastgoedgids van Trends vindt u informatie over prijzen in uw gemeente en provincie. Maar elke woning is anders en heeft dus ook een unieke waarde. De waarde van uw specifieke woning zult u er dus tevergeefs in zoeken. Ook het nieuwe boek Vastgoed, gewikt en gewaardeerd opent met een disclaimer. “Wanneer je verwacht dat dit boek tabellen zal bevatten waarop je de prijs van jouw woning direct kunt aflezen, stop je het best nu al met lezen”, waarschuwen de auteurs Marc De Ceuster en Bert De Vos. Het boek is wel spek voor de bek van wie meer inzicht wil in de werking van en de prijsvorming op de vastgoedmarkten.

En passant rekenen de auteurs, beiden verbonden aan de opleiding Master in Real Estate (MRE) van de Antwerp Management School, ook af met enkele hardnekkige vastgoedwijsheden en voegen ze frisse inzichten toe. We legden hun enkele boutades en mythes voor. Of zijn het toch waarheden?

Stelling 1: De waarde van vastgoed wordt bepaald door locatie, locatie, locatie

“Locatie is zeer zeker een belangrijke waardebepalende factor, maar ik begrijp niet goed waarom je dat drie keer moet zeggen. Want naast de locatie zijn er nog tal van andere factoren die de prijs beïnvloeden”, zegt Bert De Vos. “Met onze studenten van de master real estate debatteren we daar elk jaar over en we sommen die factoren op. Alleen al voor residentieel vastgoed komen we dan telkens aan 150 tot 200 factoren. Dat gaat van evidente zaken zoals het aantal slaapkamers of de architectuur van het pand tot iets minder voor de hand liggende elementen zoals de lengte van de oprit.”

Vanuit een macrostandpunt onderscheiden Bert De Vos en Marc De Ceuster aan de vraagzijde zes waardebepalende determinanten op de woningmarkt: de demografie, het gezinsinkomen en -vermogen, de toegankelijkheid tot krediet, de woonfiscaliteit, de verwachte groei in de vastgoedprijzen en de verwachte inflatie. Aan de aanbodzijde spelen vooral de winstverwachtingen van de projectontwikkelaars.

In hun boek wijzen de auteurs ook op een onderzoek naar de invloed van internationale diversificatie in commerciële vastgoedmarkten. De verwachting was dat internationale diversificatie het risico zou doen dalen, maar dat effect bleek zeer beperkt. Waarmee ook het belang van locatie wordt genuanceerd. “Op de markt van het commerciële vastgoed zijn economische variabelen, zoals de rente, erg bepalend. En die zijn wereldwijd vaak hetzelfde”, verklaart Marc De Ceuster.

Stelling 2: Woningprijzen kunnen alleen maar stijgen

“Waarom hebben we een wereldwijde financiële crisis gekend? Omdat de vastgoedprijzen in de Verenigde Staten ineen zijn gestuikt, waardoor ook de hele markt van subprimehypotheken instortte. Je hoeft dus niet ver in de geschiedenis terug te gaan om het tegendeel van deze stelling te bewijzen. In de economische geschiedenis zijn veel zeepbellen in vastgoed opgebouwd”, weet Marc De Ceuster.

Hij benadrukt ook het belang van het verschil tussen de nominale en de reële prijsstijgingen. Tonen grafieken van nominale woningprijsevoluties vaak steil stijgende curves, dan zorgt de correctie voor inflatie bij de reële prijsstijgingen al voor veel bescheidener stijgingspercentages. Historisch onderzoek van de Nederlandse professor Piet Eichholtz moet in die zin behoorlijk ontnuchterend zijn voor wie een blind vertrouwen heeft in het immer opwaartse potentieel van vastgoed.

Marc De Ceuster: “Eichholtz heeft voor vastgoed langs de Amsterdamse Herengracht de transactieprijzen over een periode van 350 jaar aan elkaar kunnen breien en ze ook gecorrigeerd voor inflatie. Over die hele lange periode komt hij uit op een gemiddelde jaarlijkse reële prijsstijging van een schamele 20 basispunten (0,20%, nvdr). Dat is toch heel mager. Toegegeven, niemand hanteert een beleggingshorizon van 350 jaar. Maar een andere interessante vaststelling uit dat historisch onderzoek is dat er grote prijsschommelingen zijn geweest en dat een trend snel kan omslaan. De volatiliteit is dus behoorlijk groot. Of nog anders gezegd: om met vastgoed een mooi rendement te halen, moet je eigenlijk al een beetje geluk hebben met de periode waarin je leeft.”

Stelling 3: Huren is weggegooid geld

Residentieel vastgoed heeft een dubbele functie, als huisvesting en als belegging. Wie een woning koopt om er zelf in te wonen, ‘benut’ die twee functies. Want via de maandelijkse afbetalingen bouwt de koper ook een onroerend vermogen op. De huurder betaalt uitsluitend voor de woonfunctie. Het huurgeld vloeit naar de eigenaar-verhuurder. Daarop volgt nogal snel eens de conclusie dat huurders vooral de verhuurders rijk maken.

Die redenering gaat te kort door de bocht, in die zin dat ze voorbijgaat aan de beleggingsalternatieven voor de huurder. De huurder kan het verschil tussen de theoretische aflossingslast en de huurlast beleggen. Ook de (onderhouds)kosten verbonden aan woningbezit worden nogal eens onderschat.

Marc De Ceuster en Bert De Vos merken in hun boek op dat het financieel-economisch voordeliger kan zijn te huren, maar ze voegen er meteen aan toe dat psychologie en emotie ook meespelen. “Afhankelijk van de persoonlijke situatie valt voor beide opties iets te zeggen”, vindt Marc De Ceuster. “Maar de cruciale vraag is: voel je je goed bij die oplossing? De mens wegcijferen is nooit een goed idee. Zeker niet bij zoiets essentieels als woningvastgoed. Hoeveel mensen zien hun woning als een belegging? Rendementsoverwegingen zullen in het achterhoofd wellicht voor een deel meespelen, maar mensen maken de keuze voor een woonst meestal om andere redenen. Omdat het een leuke buurt is voor de kinderen, omdat het gezellig is,… Wie koopt, moet zich ook geen zorgen maken over woonzekerheid of huurprijzen die kunnen stijgen. In die zin is kopen voor veel mensen toch een rationele beslissing omdat ze dan een stuk onzekerheid wegwerken.”

Bert De Vos: “We kunnen die discussie nog verder opentrekken. Zo is het concept real estate as a service in opmars. Vandaag hebben we nog een grote bezitsdrang: we willen een eigendom. Maar het zou me niet verbazen als we het in de toekomst niet meer zullen hebben over kopen of huren, maar over gebruiken. Dat zal nog niet voor morgen zijn. We zullen die bezitsdrang nog wel enkele generaties lang meeslepen. Zoals een slak zijn huis op haar rug draagt.”

Stelling 4: Een woning is waard wat de gek er voor geeft

“Daar zit toch wel waarheid in”, zegt Marc De Ceuster. “Het begrip marktwaarde zegt per definitie dat je de waarde niet los kunt koppelen van wat op de markt gebeurt. Als de verkoop tot stand tot komt zonder dat de koper en/of de verkoper gedwongen worden, dan is de gerealiseerde prijs de marktwaarde. Maar dat zegt nog niets over een eventuele over- of onderwaardering. De markt kan inoverdrive zijn, waardoor de koper dus eigenlijk te veel betaalt. In het boek staat een citaat uit the American Economic Review van 1933: When the blind lead the blind, both fall into the ditch (Als de blinde de blinde leidt, tuimelen ze beiden in de gracht, nvdr). Een taxateur kan zich bij zijn waardebepaling moeilijk afsluiten van de markt, maar hij moet misschien wel een waarschuwingssignaal meegeven als hij vaststelt dat die markt overdrijft.”