Kosten woonkrediet dalen een beetje

Het merendeel van de Belgen sluit een hypothecair woonkrediet af voor de aankoop, bouw of verbouwing van een woning. Daarmee gaan allerlei kosten gepaard. De maximumgrens die de banken voor dossierkosten aanrekenen, daalt volgend jaar.

In het derde kwartaal van 2023 werden in ons land 43.500 hypothecaire kredietovereenkomsten afgesloten. Dat blijkt uit de recente cijfers van Febelfin, de federatie van de Belgische banksector. Ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar daalde het aantal verstrekte kredieten met 29 procent. Ook het totale leenbedrag – 7,2 miljard euro (exclusief herfinancieringen) – ligt bijna een derde lager dan vorig jaar.

Naast het lage consumentenvertrouwen liggen de gestegen rentevoeten aan de basis van die evolutie. Ze maken lenen gevoelig duurder, en dat terwijl bij het afsluiten van een hypothecair krediet sowieso al veel extra kosten komen kijken. Dit zijn de belangrijkste.

De kosten bij de bank

· Rente. Wanneer u een woonkrediet afsluit over een looptijd van twintig jaar, dan leent u volgens de Rentebarometer van Immotheker Finotheker vandaag tegen een gemiddelde vaste intrestvoet van 3,73 procent. Dat is 0,42 procentpunt hoger dan een jaar geleden. Voor 300.000 euro, bijvoorbeeld, bedraagt de maandlast 1.765,84 euro. Het volledige rentebedrag over de looptijd van het krediet is liefst 123.802,61 euro.

· Dossierkosten. De bank rekent kosten aan voor de opening van uw kredietdossier. Soms is dat een percentage, in andere gevallen een vast bedrag. Sinds 2017 geldt een wettelijk vastgelegd plafond van 500 euro, maar daardoor rekenen bijna alle banken tegenwoordig dat maximumbedrag aan.

Volgens minister van Economie Pierre-Yves Dermagne (PS) is dat bedrag intussen achterhaald. “De banken werken steeds vaker online, en dat maakt hun dienstverlening beperkter. Dat laat zich niet voelen in de dossierkosten”, klinkt het. Daarom is bij koninklijk besluit vastgelegd dat banken vanaf 1 januari 2024 nog maximaal 350 euro dossierkosten mogen aanrekenen bij het afsluiten van een woonkrediet.

· Expertise- of schattingskosten. Als de bank oordeelt dat er een voorafgaande expertise of schatting van uw woning nodig is, dan brengt ze daarvoor extra kosten in rekening. Hoeveel u daarvoor betaalt, hangt af van bank tot bank. Bij de marktleider BNP Paribas Fortis starten de kosten vanaf 320,85 euro, maar ze lopen op met de oppervlakte van de woning. ING rekent eventueel 250 euro aan, maar niet altijd. Bij Belfius betaalt u niets.

· Schuldsaldoverzekering. Uw bank zal u wellicht vragen bijkomend een schuldsaldoverzekering af te sluiten, die de terugbetaling van het krediet garandeert. Hoeveel u daarvoor betaalt, is afhankelijk van onder andere uw leeftijd en uw gezondheidstoestand. Voor een krediet van 300.000 euro over een periode van twintig jaar moet u een eenmalige premie van ongeveer 2.500 euro budgetteren.

Hoe kunt u hierop besparen?

Vergelijk naast de rentetarieven ook de dossier- en andere bankkosten, en de premies voor schuldsaldoverzekeringen van verschillende kredietgevers en verzekeraars. Weet dat die zelfs kunnen variëren tussen de lokale filialen van eenzelfde bankgroep. Door slim te onderhandelen, haalt u mogelijk het onderste uit de kan.

Goed om te weten is dat kredietverstrekkers u niet louter hun intrestvoet meedelen, maar ook een jaarlijks kostenpercentage (JKP). Dat is een gepersonaliseerd all-intarief dat rekening houdt met onder andere de dossierkosten en de premie voor uw schuldsaldoverzekering. Zo’n JKP maakt een vergelijking tussen de verschillende instellingen gemakkelijker.

Op websites als Spaargids.be, Bankshopper.be, TopCompare.be en Renteopdevoet.be kunt u gemakkelijk de voorwaarden van de banken vergelijken, simulaties maken en uw woonkrediet optimaliseren. U vindt er niet alleen de officiële tarieven, maar ook de effectief bedongen rentevoeten van andere leners.

De kosten bij de notaris

· Ereloon notaris. Een hypothecair krediet moet worden opgenomen in een authentieke akte die door een notaris wordt opgemaakt. Zijn ereloon is wettelijk vastgelegd: u betaalt een percentage van het leenbedrag, volgens degressieve schijven. Hoe hoger de schijf, hoe lager het percentage.

· Administratieve kosten. Die omvatten onder meer de vergoeding voor opzoekingen die de notaris verricht en die niet vervat zijn in het ereloon (bijvoorbeeld voor stedenbouwkundige opzoekingen, zegelrechten en het opvragen van attesten). Die kosten dekken ook de algemene werkingskosten van het notariskantoor, die niet verbonden zijn aan één dossier (materiaalkosten, huur en boekhoudkosten).

Het bedrag is afhankelijk van het leenbedrag en van de zogenoemde aanhorigheden. Dat zijn de kosten die de bank verwacht om het resterende kapitaal te kunnen recupereren bij terugbetalingsproblemen – bijvoorbeeld voor het sturen van rappels, het inschakelen van een deurwaarder of het opstarten van een rechtszaak.

De aanhorigheden bedragen in principe tussen 5 en 10 procent van het geleende bedrag. Maar indien u veel spaargeld bij uw bank hebt staan, kunt u misschien wel een lager percentage bedingen. U hoeft die aanhorigheden overigens niet zelf te betalen, maar ze verhogen dus wel de aktekosten die gepaard gaan met het afsluiten van uw woonkrediet.

· Extra uitgaven. Dat zijn de kosten die de notaris aan externe diensten betaalt, voor bijvoorbeeld de stedenbouwkundige of kadastrale attesten die nodig zijn om uw dossier voor te bereiden en de akte op te stellen.

· Hypothecaire inschrijving. De kredietakte van een hypotheeklening moet ingeschreven worden in het register van een hypotheekkantoor. Daarvoor betaalt u 0,30 procent van het geleende bedrag plus de aanhorigheden. De persoon die uw hypotheek in het register inschrijft, moet ook betaald worden. Ook zijn ereloon wordt berekend op de som van het geleende bedrag plus de aanhorigheden.

· Belastingen. Hou ten slotte ook rekening met 1 procent registratiebelasting op het geleende bedrag plus de aanhorigheden. Net zoals de kosten voor de hypothecaire inschrijving komen die ten goede van de overheid, maar de notaris int het bedrag bij het verlijden van de akte. Daarnaast betaalt u nog een recht op geschriften ,én btw.

Op Notaris.be vindt u een handige module om de notariskosten voor het afsluiten van een woonkrediet te berekenen. Voor een leenbedrag van 300.000 euro bedragen die ongeveer 7.700 euro.

Hoe kunt u hierop besparen?

Informeer bij uw bank naar de mogelijkheid een gedeelte van het te lenen kapitaal onder te brengen in een hypothecaire volmacht of een hypothecair mandaat. Daarmee geeft u aan de kredietgever de toelating het mandaat pas om te zetten in een hypothecaire inschrijving zodra die dat nodig acht, bijvoorbeeld bij terugbetalingsproblemen.

Het voordeel van zo’n mandaat is dat het niet ingeschreven wordt in het hypotheekkantoor. Daardoor vermijdt u de inschrijvingskosten en het ereloon voor de hypotheekbewaarder op het overeenkomstige bedrag. Bovendien zijn de registratiebelastingen, het ereloon van de notaris en de aktekosten lager dan wanneer u het volledige leenbedrag laat inschrijven. Uw bankier kan u vertellen hoeveel u zo kunt besparen.