Kopers laten renovatiewoningen links liggen

Door de invoering van onder meer de renovatieplicht, het asbestattest en de hoge prijzen van bouwmaterialen aarzelen veel kandidaat-kopers om aan een renovatie te beginnen. Het gevolg? Een groeiend aantal renovatiepanden blijft veel langer op de markt én zakt in waarde. “Wij zien prijsdalingen tot 15 procent”, getuigt vastgoedmakelaar Habitat.

Op de residentiële vastgoedmarkt lijkt de shift richting instapklare, energiezuinige woningen en nieuwbouw ingezet. De Vlaamse renovatieplicht verplicht kopers panden met een energieprestatiecertificaat (EPC) met label F of E binnen de vijf jaar te upgraden tot een score van minstens D. Dat kost handenvol geld door de algemene prijsstijgingen van bouwmaterialen, hypothecaire leningen en energie. “Het is voor veel mensen interessanter om een al gerenoveerde of een nieuwbouwwoning te kopen”, meent Emmanuel Louf, de CEO van de vastgoedmakelaar Habitat. “Mensen kennen dan perfect de totaalprijs en ze weten dat ze de komende vijftien of twintig jaar geen kosten meer zullen hebben. Een renovatie bezorgt hun vaak extra werken en onvoorziene uitgaven.”

‘Een goed EPC is cruciaal voor een vlotte verkoop’

Emmanuel Louf, Habitat

Habitat ziet die evolutie ook duidelijk: tot vorig jaar gingen renovatiepanden in West- en Oost-Vlaanderen vaak in enkele weken van de hand, vandaag duurt dat gemiddeld meer dan 42 dagen. Soms staan renovatiewoningen zelfs zes maanden te koop. En als dat grondig te renoveren vastgoed dan uiteindelijk van eigenaar wisselt, gebeurt dat vaak tegen een lagere prijs. “Wij ervaren bij bepaalde renovatiepanden prijsdalingen van 10 tot 15 procent tegenover 2022”, zegt Emanuel Louf.

EPC is doorslaggevender geworden

Ook de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) ziet in de sectorcijfers dat residentiële woningen met een zwakke EPC-score tegenwoordig wat moeilijker verkocht raken. “Algemene prijsdalingen voor dat type vastgoed zijn op sectorniveau echter minder duidelijk”, vertelt voorzitter Daniel Buschman. “We zien bij kopers wel een algemene daling van het enthousiasme voor een woning met een renovatieverplichting. Dat zorgt er tegelijk voor dat energiezuinige woningen aan populariteit winnen.”

“Een goede EPC-score is cruciaal voor een vlotte verkoop”, weet ook Cedric Vanhencxthoven, bestuurder bij Heylen Vastgoed, dat net zoals Habitat in sommige regio’s prijsdalingen van gemiddeld 15 procent optekent. “We zien dat effect overal waar we actief zijn: van het Waasland over Antwerpen naar Mechelen tot richting Limburg.” Zo herinneren Heylen Vastgoed-makelaars in de regio Antwerpen zich nog een recent gesprek met kandidaat-kopers. Zij zochten niet langer louter op ligging, prijs en oppervlakte, maar filterden ook op de EPC-score. “Woningen met een score slechter dan C vielen bij die mensen simpelweg af. Ze wilden die niet eens bezoeken, al waren alle andere parameters in lijn met wat ze zochten”, klinkt het.

Bewustwording en prijscorrecties zullen allicht nodig zijn om zulke woningen in de toekomst nog vlot te kunnen verkopen. Enkele jaren geleden werd nog niet echt stilgestaan bij de EPC-score. Vandaag sijpelt die trend druppelsgewijs door bij de particuliere verkopers. Ze worden zich stilaan bewust van de impact van het EPC op de prijs van hun pand. “Dat is ergens logisch. Het EPC bestaat dan wel sinds 2008, maar het heeft pas sinds de invoering van de renovatieplicht ook écht een invloed op de markt”, meent Daniel Buschman. “Al kwam die bewustwording er ook al meer toen de energieprijzen de hoogte in schoten.”

Ligging en asbestattest

Wel blijft de locatie van vastgoed vaak nog heel belangrijk, ook bij renovatiepanden. De bijbehorende tendensen als langer op de markt blijven en prijsdalingen lijken in steden en gemeenten groter dan op het platteland. Emmanuel Louf: “Bij mensen die buiten de stad willen wonen, zijn factoren als veel groen en open ruimte nog altijd doorslaggevend. Zij zijn nog meer geneigd een grondige energetische renovatie erbij te nemen, als ze daar een woning op een mooie locatie buiten de stad voor in ruil krijgen.”

Nog een factor is het asbestattest. Heylen Vastgoed citeert een voorbeeld van een woning in Wommelgem: “We hebben voor dat pand al 37 bezichtigingen met kandidaat-kopers gehad. Er is voorlopig slechts één bod en dat bedraagt amper 3 procent van de initiële vraagprijs van 532.000 euro.” Omdat het pand een volledig asbestdak heeft, blijven overige biedingen uit. “In een periode zonder dat attest was dit pand waarschijnlijk al veel eerder tegen de vraagprijs verkocht.”

Ontwikkelaars zoeken koopjes

Heylen Vastgoed merkt ook dat een stijgend aantal eigenaars van opbrengstvastgoed geen investeringen of renovaties meer wensen te doen aan oude panden en verkiezen die te koop te zetten. “Ik verwacht dat dat de komende maanden alleen maar zal toenemen”, zegt Cedric Vanhencxthoven. De makelaars van Heylen Vastgoed in Mechelen merken dat sommige ontwikkelaars daardoor op koopjesjacht zijn.

“Bepaalde partijen mikken daarop. Door de aankoopprijs te drukken en de herverkoopprijs na de renovatie te verhogen proberen ze de opbrengsten te maximaliseren”, klinkt het. “Dat gaat echter ten koste van de startende particulier, die het in die regio hoe dan ook al moeilijk had om een betaalbare koopwoning te vinden. Dat kan niet de bedoeling zijn.”

Energieprijzen en hypothecaire leningen

Ook de sterke stijging van de energieprijzen speelt mee. Panden met een laag EPC jagen de energiefacturen de hoogte in, iets waar een groeiend aantal kandidaat-kopers en investeerders oog voor heeft. “Ook dat jaagt mensen in de richting van energiezuinige of nieuwbouwwoningen”, merkt Emmanuel Louf.

Koppel dat aan de gestegen rentevoeten op hypothecaire leningen, en de afkoeling op de vastgoedmarkt lijkt ingezet, zeker voor renovatiepanden. “Ook banken leggen strengere eisen op aan kopers van panden die energetisch gerenoveerd moeten worden”, besluit Emmanuel Louf. “Ik ken zelfs gevallen van leningen die geweigerd zijn, omdat het EPC-label van het aan te kopen vastgoed te zwak was.”