‘Koop uw vastgoed 13 procent onder de marktprijs’: de beste tips van een doorgewinterde vastgoedinvesteerder

Een passief inkomen genereren, bescherming tegen inflatie, diversificatie: er zijn verschillende redenen die investeren in vastgoed interessant kunnen maken. Maar hoe begint u eraan?

“Mijn visuele beperking heeft me er geenszins van weerhouden met de juiste aanpak financiële meerwaarden te genereren met vastgoedinvesteringen”, zegt Ivo Van Genechten, auteur van Rijk worden met Vastgoed. Zijn succesverhaal begon met de verhuur van een ongebruikte ondergrondse parkeerplaats en een kelderberging, een kleine investeringen waar hij een mooi aanvullend inkomen aan overhield. “Die opbrengsten dekten tot 10 procent van de hypothecaire lening van mijn flat”, klinkt het. Daarna volgde de verbouwing en de verhuur van een leegstaande ruimte achter de handelszaak van zijn vrouw tot kantoor. Na de verkoop van zijn gezinswoning met een aanzienlijke meerwaarde, ontdekte hij écht het potentieel van vastgoedinvesteringen en zette hij verdere stappen.

Meerwaarde verzilveren

“Investeren heeft volgens mij diverse grote voordelen die andere beleggingen zoals kunst, wijn, oldtimers of aandelen niet hebben”, vertelt Van Genechten. “Door vastgoed te verhuren, genereert een investeerder een constante cashflow. Cru gesteld bouwt de huurder elk maand mee het vermogen van de vastgoedeigenaar op. Met een hypothecaire lening kunt u investeren zonder zelf al het kapitaal op tafel te moeten leggen. Alleen voor vastgoedaankopen lenen banken vlot zulke bedragen uit – vaak zelfs tot 80 procent van de aankoopprijs. Wie voor de eerste keer investeert in een onroerend goed, kan dat zelfs tot 100 procent laten financieren door een bank.”

Daarnaast is er de meerwaarde die het pand op zich genereert en verzilverd kan worden door het na tien, vijftien of twintig jaar opnieuw te verkopen. “Sinds 1970 zijn de vastgoedprijzen in Vlaanderen bijna continu gestegen, jaarlijks met ongeveer 2 procent. In tijden van inflatie kunt u de huurprijzen indexeren”, weet Van Genechten. “Ideale vastgoedinvesteringen blijven elk jaar in waarde stijgen, door de schaarse ruimte en de onbetaalbaarheid van woningen voor veel mensen.” Zijn investeringsstrategie omvat het up-to-date houden van een opvolgingslijst voor vastgoed, het regelmatig analyseren van prijzen per vierkante meter, en het selecteren van panden op basis van de marktprijs.

Labiele panden

“Ik focus als investeerder vooral op tweeslaapkamerappartementen en studio’s, die een hoog rendement bieden en aantrekkelijk zijn voor singles en mensen die sparen voor een eigen woning”, zegt Van Genechten. “Maar ook kmo-units kunnen zeer interessant zijn: die geraken door het grote markttekort vlot verhuurd aan kleinere bedrijven en zelfstandigen die vanop die locatie hun broodwinning realiseren. Zij zullen heel ver gaan om daar lang te kunnen blijven. Van andere niches, zoals studentenkoten, serviceflats en assistentiewoningen, vind ik het rendement onvoldoende interessant, tenzij er met huurgaranties gewerkt kan worden, waardoor u ook bij leegstand inkomsten genereert.”

Ongeacht het vastgoedtype is Van Genechtens gouden stelregel om een pand goedkoop te kopen, minstens 13 procent onder de marktprijs. “Dat is een manier om de registratiebelasting en de notariskosten mee te dekken en mogelijke verliezen bij een snelle verkoop te vermijden”, klinkt het. Hij zoekt daarbij specifiek naar “labiele panden”, woningen waarvan de vraagprijs waarschijnlijk verlaagd kan worden door bepaalde omstandigheden – zoals het feit dat het pand een grondige renovatie nodig heeft. Hij heeft zes variabelen gedefinieerd die te maken hebben met het pand, de eigenaar of de omgeving. Wanneer één of meer van die elementen gelinkt kunnen worden aan het vastgoed, weet Van Genechten dat hij de vraagprijs kan doen dalen.

Becijfer zelf

Van Genechten leerde ook dat het soms verkeerd kan lopen bij vastgoedinvesteringen, zoals bij de aankoop van een luxeflat voor expats in Evere. “Daarbij maakte ik de fout om de door de projectontwikkelaar voorgeschotelde cijfers en het verkooppraatje voor waarheid aan te nemen”, verduidelijkt hij. “Mijn advies is: doe zelf kennis op, zodat u beloofde rendementen kunt verifiëren door ze eigenhandig te becijferen.” Aankoopprijzen en huurgelden in een regio kunnen worden vergeleken door andere panden in die buurt te bekijken. “Dat kan online via websites als Realo.” Vervolgens kunt u de ideale huurprijs en -strategie voor uw pand bepalen.

“Als u de gemiddelde huurprijzen in een buurt kent, kunt u drie strategieën hanteren. U verhuurt marktconform. Of u verhuurt onder de gemiddelde marktprijs, met de bedoeling sneller huurders te vinden. Maar daar vergroot u de kans mee dat u een publiek aantrekt met weinig financiële buffers. Of u verhuurt boven aan de marktprijs, waarmee u minder snel geïnteresseerden zult vinden, maar vaak wel kwalitatief betere huurders met een groter budget, die in de praktijk ook vaak langer blijven, leert mijn ervaring. Ik adviseer een huurcontract van één jaar als proeftermijn, om problemen met eender welke huurders in het eerste jaar zonder juridische twisten te kunnen oplossen.”

Bruto- en nettohuurrendement

Vervolgens kunt u het brutorendement bij de verhuur van vastgoed berekenen, door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs van het vastgoed (verhoogd met de eventuele renovatiekosten), en dat resultaat te vermenigvuldigen met 100 om een percentage te krijgen. Stel dat u een appartement hebt gekocht voor 200.000 euro en u verhuurt dat voor 800 euro per maand, dan levert dat een brutorendement van 4,8 procent op. Daar gaan uiteraard nog kosten van af.

Ivo Van Genechten: “Om het nettorendement bij benadering te bekomen ga ik voor de gemiddelde jaarlijkse huurinkomsten uit van tien maanden huur, en niet van twaalf. Gemiddeld blijven huurders in Vlaanderen minder dan vier jaar in hetzelfde pand, daarna staat dat twee tot zes weken leeg. Daarnaast zijn er ook af en toe kleinere en grotere herstellingwerken uit te voeren. Er zijn nog andere jaarlijks terugkerende kosten, zoals de onroerende voorheffing. Voor de indicatieve berekening van het nettorendement is er een stilzwijgende regel onder beleggers om een factor 10 te hanteren bij flats in grotere appartementsblokken, of een factor 11 bij woningen of flatgebouwen zonder syndicus en vereniging van mede-eigenaars.”

Rijk Worden met Vastgoed van Ivo Van Genechten is verkrijgbaar bij Borgerhoff & Lamberigts