Knoks vastgoed geeft geen krimp

Het voorbije jaar was over de hele lijn een boerenjaar voor het vastgoed in Knokke. Zelfs een mokerslag als de coronacrisis lijkt de lokale vastgoedmarkt nauwelijks te deren.

“2019 was een heel goed jaar en 2020 kondigde zich ook heel positief aan. Januari en februari waren zelfs beter dan in 2019. We hebben in Knokke het geluk dat deze kustgemeente het hele jaar leeft. Daardoor verkopen we hier ook vastgoed in de wintermaanden.” Stéphanie Cambier van Immo Cambier De Nil blikt tevreden terug op de verkoopactiviteit in de eerste maanden van dit jaar. Dat de lockdown hard aankwam, ontkent ze niet, maar ze voegt er meteen aan toe dat de Knokse vastgoedmarkt een grote veerkracht vertoont. “Twee à drie weken heeft hier alles on hold gestaan. De kandidaat-kopers keken de kat uit de boom. Maar na vier weken zagen we al een verandering. Het leven gaat door, hoorden we van veel mensen, en dus namen ze ook hun plannen weer op.”

Volgens Stéphanie Cambier is er op de Knokse vastgoedmarkt sinds de heropening van de winkels op 11 mei nog maar weinig te merken van een crisissfeer. “Midden mei stond de teller in ons kantoor al op zeventien transacties. Ter vergelijking: in mei 2019 verkochten we twintig panden. Akkoord, daar speelt voor een deel een inhaalbeweging, maar het illustreert toch ook dat de activiteit zich snel herstelt.”

Eenzelfde geluid is te horen bij Alex Dewulf, de zaakvoeder van het gelijknamige vastgoedkantoor. “Het is bij ons erg druk sinds de heropening van de winkels”, zegt hij. “De vraag is natuurlijk of dit een duurzaam herstel is. Ik denk dat we de balans pas na de zomer kunnen opmaken.”

Verschuivingen van vraag en aanbod

De prijsstatistieken van de notarissen bevestigen de analyse van Stéphanie Cambier dat 2019 een boerenjaar was voor de lokale vastgoedmarkt. In Heist-aan-Zee noteerden de notarissen maar liefst 22,7 procent meer vastgoedtransacties dan in 2018. In Knokke (inclusief het Zoute) steeg het aantal transacties met 3,5 procent. In Knokke klom de mediaanprijs vorig jaar 8,3 procent hoger. In Heist-aan-Zee bleef de prijsstijging beperkt tot 2,5 procent.

Opvallend is de diametraal tegenovergestelde prijsontwikkeling op de zeedijk. Terwijl de mediaanprijs van dijkappartementen in Knokke 20,3 procent hoger spurtte, kregen de appartementenprijzen op de dijk van Heist-aan-Zee een klap van 26 procent. Het prijsverschil tussen de twee deelmarkten is daardoor nog meer uitgesproken: 887.500 euro in Knokke tegenover 417.500 in Heist-aan-Zee. Meer dan de reële prijsontwikkeling weerspiegelen die tegengestelde prijstendensen de evolutie van de kwaliteit van de verkochte panden: meer oude panden in Heist-aan-Zee tegenover meer nieuwe of volledig gerenoveerde appartementen in Knokke.

Het valt Alex Dewulf op dat er sinds de coronacrisis een toegenomen vraag is naar gerenoveerde appartementen. “Investeerders kopen oude appartementen op en brengen die compleet gerenoveerd en ingericht weer op de markt. Dat product is in trek, omdat de kopers snel – nog deze zomer, als het moet – over hun appartement kunnen beschikken. Want er zijn toch wel wat mensen die nu liever hun eigen plek aan zee willen dan een appartement te huren. Vergeet niet dat gemiddelde koper in Knokke een vijftigplusser is. Die mensen maken zich zorgen over hun gezondheid.”

Stéphanie Cambier merkt dan weer een toegenomen interesse voor appartementen op de gelijkvloerse verdieping in villaresidenties. “Het zijn appartementen met een tuintje, en dat vinden mensen in deze coronatijden toch een troef”, zegt ze. “Penthouses zijn ook erg in trek, omdat die ruime terrassen hebben. En appartementen met zeezicht blijven het gewoon goed doen.”

Ze voegt eraan toe dat de ligging cruciaal blijft voor investeerders. “Locaties op wandelafstand van de zee en in de nabijheid van winkels zijn voor de waardeontwikkeling interessanter dan de meer afgelegen locaties”, stelt ze. “De reden is eenvoudig: op die goede locaties kan weinig of niets worden bijgebouwd. Dat is anders op de iets meer afgelegen locaties. Er wordt redelijk veel gebouwd buiten het centrum, verder weg van de zeedijk. Voor investeerders is een kleiner maar centraal gelegen appartement interessanter. Maar als je naar het wooncomfort kijkt, kan ik begrijpen dat mensen toch kiezen voor het iets ruimere maar minder goed gelegen appartement.”

Weinig onderhandelingsmarge

Zou het kunnen dat het nieuwe aanbod verder weg van het centrum weegt op de prijsontwikkeling van de nieuwbouwappartementen in Knokke-Heist? De prijsstatistieken van het studiebureau de Crombrugghe & Partners laten een prijsdaling zien in Knokke-Heist. De vraagprijs voor nieuwbouwappartementen daalde op jaarbasis met 8,6 procent tot 5850 euro per vierkante meter. Die prijsval contrasteert met de prijsevolutie van appartementen (bestaande en nieuwbouw) die de notarissen optekenden in de eerste vier maanden van dit jaar. In Knokke klom de mediaanprijs voor een appartement van 425.000 euro in 2019 naar 490.000 euro eind april, een stijging van 15,3 procent. In Heist-aan-Zee registreerden de notarissen wel een prijsdaling van 4,9 procent, van 305.000 euro naar 290.000 euro.

Stéphanie Cambier gelooft niet dat de coronacrisis een effect heeft op de prijzen in Knokke. “Bij ons zijn alle transacties afgerond op dezelfde prijsniveaus als voor de crisis”, zegt ze. “De onderhandelingsmarge is ook niet veranderd: die ligt nog altijd tussen 0 en 3 à 4 procent. Voor nieuwbouw en recente panden die voor een correcte prijs op de markt komen, is er nauwelijks onderhandelingsmarge. Omdat er vaak drie tot vier geïnteresseerden zijn voor zulke panden, worden ze meestal tegen de vraagprijs verkocht.”