Met relatief lage prijzen en een redelijke bouwdynamiek steekt de Belgische woningmarkt gunstig af in een nieuwe Europese vergelijkingsstudie van Deloitte. Achter de positieve cijfers schuilt echter een minder rooskleurige realiteit. Zo sluit het woningaanbod steeds minder aan bij de veranderende gezinssamenstelling.
Na een periode van herstel en sterke prijsstijgingen zoekt de Europese woningmarkt een nieuw evenwicht. Dat stelt Deloitte in zijn nieuwe Property Index. Die jaarlijkse studie vergelijkt de residentiële vastgoedmarkten in heel Europa, inclusief Turkije en Israël. Ondanks uiteenlopende regionale omstandigheden kampen veel markten met gelijkaardige uitdagingen: de betaalbaarheid van woningvastgoed verslechtert, het aanbod blijft achter bij de vraag en ook de huurmarkt komt meer onder druk te staan.
De Belgische woningmarkt scoort doorgaans in de middenmoot, maar vertoont soms ook verrassende afwijkingen van de Europese trend.
Nieuw aanbod
In Turkije worden relatief het meest aantal woningen opgeleverd: 6,85 woningen per duizend inwoners. Israël (5,62) en Polen (5,33) volgen op de tweede en derde plaats. Aan de andere kant van het spectrum staan Bosnië en Herzegovina (1,04), Hongarije (1,39) en Spanje (1,78). België scoort relatief hoog (4,56), goed voor een zesde plaats.
Het aantal nieuw gestarte woningen per duizend inwoners geeft inzicht in de dynamiek van de woningbouw per land. Italië noteerde in 2024 de laagste score, met slechts 0,94 woningen per 1.000 inwoners, terwijl Ierland met ruime voorsprong de ranglijst aanvoert, met 12,84 woningen. België positioneert zich opnieuw in de betere helft van de ranking met een negende plaats (4,02 woningen per 1.000 inwoners).
De woningvoorraad
In de zeventien landen waarvoor Deloitte cijfers kon bekomen, ligt de gemiddelde woningvoorraad op 450 woningen per duizend inwoners. Bulgarije voert voor het tweede jaar op rij de ranglijst aan met 672 woningen per duizend inwoners, gevolgd door Frankrijk (556) en – toch wel verrassend – België (490). Op de laatste plaats staat Griekenland, met 288 woningen per duizend inwoners.
Prijzen
België neemt in de ranglijst van duurste woningmarkten een middenpositie in. De gemiddelde vraagprijs voor nieuwe woningen bedraagt in ons land 3.248 euro per vierkante meter. Luxemburg voert de ranglijst aan, met een gemiddelde biedprijs van 8.760 euro per vierkante meter.
Hypotheekrente
Van de 28 geanalyseerde landen heeft Hongarije de hoogste gemiddelde hypotheekrente (9,35%) en Bulgarije de laagste (2,83%). België behoort met 3,13 procent ook tot de goedkopere hypotheekmarkten. Het gemiddelde rentetarief over alle landen bedraagt 4,36 procent.
Mismatch tussen vraag en aanbod
De cijfers uit de Property Index kunnen de indruk wekken dat de situatie van de Belgische woningmarkt relatief comfortabel is. Dat contrasteert met de steeds luider klinkende waarschuwingen voor een nakende wooncrisis door een tekort aan aanbod. “Puur op basis van de cijfers zou je inderdaad kunnen concluderen dat de Belgische woningmarkt min of meer in evenwicht is”, zegt Cédric Van Meerbeeck van Deloitte Belgium. “We bouwen in ons land ongeveer evenveel woningen als er gezinnen bij komen, en de prijzen zijn in een Europese context vrij gematigd. Op papier lijkt er geen probleem te zijn.”
‘Er groeit een kloof tussen ons woningaanbod en wat gezocht wordt’
Toch zijn de onheilsberichten niet uit de lucht gegrepen, vindt Van Meerbeeck. Niet zozeer door een algemeen woningtekort, maar wel door een groeiende mismatch tussen aanbod en vraag. “Het aantal kleinere huishoudens en alleenstaanden neemt toe, net als de vraag van jongeren en ouderen. Daardoor groeit een kloof tussen ons woningaanbod en wat gezocht wordt op het gebied van qua grootte, prijs en ligging, en dit zowel op de huur- als op de koopmarkt. Daar komt bovenop dat België een sterk verouderde woningvoorraad heeft. Naast nieuwbouw is dus ook een massieve renovatie-inspanning nodig.”
Van Meerbeeck maakt zich met name zorgen over de evolutie op de Brusselse woningmarkt: “Slechts 7 procent van de Brusselse woningen is gebouwd na 1981, wat wijst op een zeer verouderde voorraad. Momenteel zit Brussel ook in een dubbele impasse. Dat het gewest nog altijd geen regering heeft, helpt natuurlijk niet. Daarnaast houdt Brussel ook vast aan strenge stedenbouwkundige regels, die minimumoppervlakten en een meerderheid van grote woningen opleggen. De overheid wil daarmee gezinnen terughalen naar de stad, maar dat strookt niet meer met de realiteit op het terrein, waar meer alleenstaanden en jongeren die juist kleinere woningen zoeken.”