Kijk uit voor krotvastgoed: de grens tussen een opgesmukt dossier en verboden misleiding is soms dun

Vlaamse investeerders hebben op basis van brochures appartementen gekocht in Duitsland. Die bleken een miskoop te zijn. Maar een aankoopcontract van vastgoed terugschroeven is geen sinecure.

Vlaamse investeerders hebben miljoenen euro’s verloren, nadat ze via Creadomus hadden geïnvesteerd in Duitse appartementen op basis van brochures. Later kwamen ze erachter dat ze niet eens de volle eigendom hadden gekocht. Bovendien ging het om minderwaardige woningen, Schrottimmobilien of krotvastgoed genoemd bij onze oosterburen. De gedupeerden stappen naar de rechtbank.

Advocaat Gregory Verhelst, die is gespecialiseerd in vastgoeddossiers, wijst erop dat het bijzonder moeilijk is een slecht gelopen vastgoedinvestering recht te trekken: “Een contract is een contract. De verkoop van een woning kan volgens het burgerlijk wetboek enkel worden vernietigd als de verkoper voor meer dan zeven twaalfde is benadeeld. Voor kopers van een woning geldt de Latijnse rechtsspreuk caveat emptor: de koper moet waakzaam zijn.”

Dat de verkoper de waarde van het pand onterecht de hoogte in prijst, hoeft geen probleem te zijn. “De markt is vrij”, poneert Verhelst. “Het is niet verboden hoge winsten voor te spiegelen. Het is wel verboden misleidende informatie te verschaffen. Dat is het geval als de gemiddelde koper daardoor misleid zou worden.”

“Een verboden misleiding kan gaan over de beschikbaarheid en de prijsberekening van het goed, maar ook over de aard van het risico”, bevestigt Tom Heremans. Hij doceert over de wettelijke aspecten van marketing aan de Ehsal Management School en Odisee (KU Leuven), en is vennoot van het advocatenkantoor CMS.

Misleidende informatie

Als de verkoper in zijn documentatie verkeerde informatie verspreidt en de koper het goed op basis daarvan aanschaft, kan de rechter de terugbetaling van de som bevelen, zelfs zonder de teruggave van het goed. “Het criterium is dat de koper het contract niet zou hebben gesloten als hij had geweten dat de informatie fout of onvolledig was”, vat Heremans samen. “Stel dat de verkoper in zijn brochure enkel de witte muren van het pand toont en niet de beschimmelde. Als de koper die beschimmelde muren had gezien, kon dat een reden zijn om het pand niet te willen verwerven. De basis van die wetgeving is een Europese richtlijn over marktpraktijken, die dus ook in Duitsland geldt.”

“Natuurlijk heeft de koper een onderzoeksplicht”, nuanceert Verhelst. “Hij moet voldoende kritisch zijn voor wat hem wordt voorgespiegeld en zich als een goede huisvader informeren. Wie een appartement koopt aan de Vlaamse kust, gaat dat ook bezichtigen. Hier gaat het over investeringen op een onbekende markt in een juridische context die ook vreemd is. Het was misschien voorzichtiger geweest een bezoek ter plaatse af te leggen en een gesprek te plannen met een Duitse vastgoedmakelaar.”

Wat gebeurt er als fraude in het spel is? “Bedrog is een gebrek waardoor een contract vernietigd kan worden”, antwoordt Verhelst. “Dat vereist opnieuw dat er misleiding is geweest. Bovendien moet bedrieglijk opzet worden aangetoond. De verkoper moet dus de bedoeling hebben gehad de koper te misleiden, om het contract tegen betere voorwaarden te sluiten. Maar dat een dossier wordt opgesmukt, betekent nog niet dat opzettelijk foutieve informatie wordt gegeven. In een commerciële context is het normaal dat een pauw met zijn mooiste veren pronkt.”

Ten slotte is er de kwestie in hoeverre sommen nog gerecupereerd kunnen worden. Verhelst: “Als er echt sprake is van fraude, is het geld meestal drie landen en vijf vennootschappen verder verstopt en uiterst moeilijk te traceren.”

Kleine lettertjes

Als de verkoper in een advertentie bepaalde rendementen waarborgt, maakt de kandidaat-koper het best vooraf zijn huiswerk, vervolgt Verhelst. “De kleine lettertjes van het koopcontract zullen de advertentie of de brochure relativeren. Soms zijn ook verborgen kosten verbonden aan zo’n transactie.”

“Kandidaat-kopers consulteren het beste vooraf een notaris. Hij zal het verkoopcontract juridisch doorlichten en hij kent de plaatselijke situatie”, zegt notaris Bart van Opstal, de woordvoerder van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN). “Heel wat verkoopcontracten zijn geen klassieke woningverkopen, maar bevatten clausules over erfpacht of een verkoop van aandelen. Daar is op zich niets verkeerd mee, maar een notaris merkt dat sneller op dan iemand die minder vertrouwd is met vastgoed. Hij kan de praktische, erfrechtelijke en fiscale gevolgen inschatten.”

Ook na het sluiten van een verkoopcompromis kan de notaris nog ingrijpen. “Als hij ernstige gebreken vaststelt, zoals het ontbreken van een lastenboek, zal hij dat uitdrukkelijk vermelden”, aldus Van Opstal. “Hij is aansprakelijk als hij dat niet doet.” Het voorafgaand advies van de notaris is meestal gratis. Van Opstal: “Zelfs als de kandidaat-koper na het gesprek met de notaris het pand niet koopt, is de kans groot dat hij later bij een andere aankoop wel een beroep doet op die notaris.”

De federatie van de Belgische notarissen bouwt een netwerk op om informatie met Europese notarissen uit te wisselen. “De problemen met dat Duitse krotvastgoed hadden dus vermeden kunnen worden”, stelt Van Opstal.

Financieel doorlichten

Zelfs als de verkoper ijzersterke juridische garanties geeft over een gewaarborgde huur, zoals gebeurt in heel wat brochures en advertenties, blijft waakzaamheid geboden. Verhelst: “Het loont de moeite de financiële stabiliteit van de verkoper te onderzoeken. Als het financiële kaartenhuisje bij de eerste storm in elkaar valt, is zo’n belofte slechts het papier waard waarop ze geschreven is.”