Joost Uwents (CEO WDP) over de impact van de oorlog op de logistiek: ‘We weten gewoon niet wat de toekomst brengt’

Door de opmars van de e-commerce steeg de vraag naar opslagruimte bij de klanten van de specialist in logistiek vastgoed WDP. De vertraging van de pandemie was voor veel klanten de aanleiding om te investeren. En dan gooit een oorlog roet in het eten. Toch handhaaft CEO Joost Uwents zijn sterke groeiprognoses.

WDP is de grootste beursgenoteerde logistieke vastgoedgroep in West-Europa met een portfolio van 6 miljoen vierkante meter. De helft van het vastgoed is gelegen in Nederland, 35 procent in ons land en de rest in Roemenië. Vorig jaar steeg de waarde van de portfolio met een half miljard euro tot 6 miljard. De operationele winst per aandeel steeg met 10 procent tot 1,2 euro. Toch daalde het aandeel dit jaar met een kwart. Dat was eerst een gevolg van de stijgende rente en recenter van de oorlog in Oekraïne, een buurland van Roemenië.

CEO Joost Uwents blijft er kalm bij: “Roemenië is een lid van de NAVO en de Europese Unie. Het is een stabiel land met een rechtszeker kader voor bedrijven. Roemenië is groot en een regionale distributiehub. De groei kan door de huidige crisis wat vertragen. Ons marktaandeel van 20 tot 25 procent is een goede basis voor de verdere groei, die we zeker verwachten.”

Wat is het algemene effect van de oorlog in Oekraïne op WDP?

JOOST UWENTS. “De impact is niet groter dan voor andere bedrijven. De sterke groei die we na de verzwakking van de pandemie hadden verwacht, wordt getemperd. De oorlog leidt tot onzekerheid over de inflatie, de rente en het monetaire beleid. Dat tempert de drang om te investeren, ook in de logistiek. Ook het consumentenvertrouwen kan een knauw krijgen. We hoopten dat het rijk van de vrijheid een positief effect zou hebben, maar nu kijken de consumenten en de ondernemers vertwijfeld naar wat er in Oekraïne gebeurt. We weten gewoon niet wat de toekomst brengt.”

Onlangs legde WDP het plan voor om de portfolio uit te breiden van 6 naar 8 miljard euro in 2025. Houdt u daaraan vast?

UWENTS. “Om dat plan uit te voeren wilden we de komende vier jaar elk jaar een half miljard realiseren. Normaal gezien zal dat ook in 2022 gebeuren. We kunnen het investeringstempo aanpassen, maar de doelstelling voor 2025 blijft gehandhaafd. Om de portfolio van 8 miljard te bereiken mikken we op groei op bestaande locaties en nieuwe markten, zoals Frankrijk en Duitsland.

“Onze groei was twintig jaar vrij eenvoudig. We hebben geteerd op de inname van meer ruimte. De klant wilde uitbreiden en wij bouwden voor hem een nieuw magazijn op een grotere oppervlakte. De gronden worden echter schaars, ook door de bouwshift. Ons groeiplan mikt dus ook op de optimalisering van bestaande gronden. We zullen gesofisticeerde gebouwen ontwerpen in de hoogte. Dat vergt minstens twee keer zoveel investeringen als platte magazijnen. Een tweede pijler van de opwaardering van onze gebouwen is een grondige renovatie. Onze huurders vragen om hun magazijnen energiezuinig tot klimaatneutraal te renoveren. De investering in energiebesparende maatregelen kunnen we doorrekenen in hogere huurprijzen. Door op onze 300 gebouwen zo veel mogelijk zonnepanelen te plaatsen, wordt energie een belangrijke groeimotor. Die is vandaag al goed voor 5 procent van de inkomsten.”

Is de verlaging van de Vlaamse subsidies voor zonnepanelen een domper op de vreugde?

UWENTS. “Er zijn twee aspecten. Dat de subsidies voor toekomstige investeringen in zonnepanelen dalen en zelfs verdwijnen, is logisch en gezond. Ze hebben hun werk gedaan. De business is opgestart en volwassen. Bedrijven kunnen nu investeren in zonnepanelen, die goedkoper zijn geworden en renderen zonder subsidies.

“De Vlaamse overheid pleegt echter contractbreuk met de initiële investeerders in zonnepanelen. Zij hebben op verzoek van de overheid die markt op gang getrokken. Dat schaadt de rechtszekerheid en is gevaarlijk voor het investeringsklimaat in Vlaanderen.”

Wat betekent de coronacrisis voor de logistiek?

UWENTS. “Het eerste effect is de noodzaak om meer voorraad op te slaan, omdat de logistieke keten is verstoord. Bedrijven willen meer opslagruimte, dicht bij de productie en de klant. Daarnaast is er de groei van de e-commerce. De evolutie die we in 2020 voor de volgende vijf tot tien jaar hadden verwacht, is in twee jaar gerealiseerd.”

Nederland slaagt erin veel meer e-commercebedrijven aan te trekken. Hoe is het daarin geslaagd?

UWENTS. “Nederland nam een voorsprong door heel snel in te spelen op de e-commerce met snelle logistiek, 24 uur per dag en 7 dagen per week. De Nederlandse overheden zijn ook sneller met vergunningen. Er is een cluster van pakjesbedrijven, dienstverleners, engineering, fotostudio’s en IT, die zich richten op de logistiek voor e-commerce. Die kennis trekt investeringen van andere bedrijven aan. België moet die kennis heruitvinden als het Nederland wil inhalen als investeringsland voor e-commerce. Dat wordt wel erg moeilijk.”

PS-voorzitter Paul Magnette heeft gezegd dat hij liever geen e-commerce heeft in België.

UWENTS. “Hij heeft dat achteraf gerelativeerd, maar zo’n uitspraak blijft toch hangen. Het maatschappelijk draagvlak voor logistiek is veel groter in Nederland dan bij ons. Of we dat nu willen of niet, het is een sector van de toekomst.”

De renteverhoging had een negatief effect op de koers van WDP. Kan dat keren?

UWENTS. “Het is niet aan ons om te oordelen over wat een belegger wil betalen voor ons aandeel. De langetermijnrente is van 0 naar 1 procent gestegen. De inflatie zal ertoe leiden dat de Europese Centrale Bank de rente waarschijnlijk nog zal optrekken. De volgende zeven jaar is 85 procent van de uitstaande kredieten aan WDP ingedekt door een vaste rente. Nieuwe vastgoedprojecten zullen de nieuwe marktdynamiek moeten volgen. Dat zal wellicht leiden tot wat hogere huurprijzen. Ondertussen blijven onze inkomsten inflatiebestendig door de indexatie van de huurprijzen.”

Ook de prijs van grondstoffen stijgt. Zal dat een gevolg hebben voor het rendement?

UWENTS. “Voorlopig niet. De bouwkosten van onze projecten zijn sinds de uitbraak van de pandemie met een vijfde gestegen. Maar de investeringskosten voor kapitaal zijn gedaald. Dat compenseert de hogere bouwkosten. De investeringswaarde van de logistiek is door de grotere vraag zelfs toegenomen. Dat verhoogt de waarde van onze vastgoedportefeuille. Het ziet er wel naar uit dat de situatie in Oekraïne de trend van de duurdere grondstoffen zal versterken.”

Vlaanderen heeft sinds kort ook strengere stikstofnormen. Zal dat wegen op investeringen?

UWENTS. “In Nederland worden industriële investeringen al langer streng getoetst op de effecten van de stikstofuitstoot. Het gevolg voor vastgoedprojecten bleef relatief beperkt, in tegenstelling tot bijvoorbeeld infrastructuurwerken. Onze Nederlandse ervaring zal ons helpen in België. Ik ben tevreden dat er eindelijk Vlaamse regels zijn. Er was er veel onzekerheid omdat actiegroepen vastgoedinvesteringen voor de rechter wilden blokkeren op basis van de stikstofuitstoot. In Nederland heeft dat miljoenen investeringen on hold gezet. Door de Vlaamse regels is er duidelijkheid. We kunnen ermee leven.”