Jo De Wolf (Montea): ‘Zonder logistiek wordt het leven duurder’
De sterke groei van e-commerce legt de logistiekevastgoedinvesteerder Montea geen windeieren. CEO Jo De Wolf meent dat de bovengrens van het onlineshoppen nog niet in zicht is. Hij betwist ook dat het minder duurzaam is dan de klassieke retail. “Het probleem zit in de excessen.”
Bij het brede publiek krijgt logistiek vastgoed de reputatie van saai en lelijk moeilijk afgeschud, maar institutionele investeerders weten beter. “Logistiek is veruit de meest gezochte activaklasse”, benadrukt Jo De Wolf, de CEO van Montea. Die status brengt ook verplichtingen met zich. Institutionele investeerders hechten veel belang aan transparantie, niet alleen in de financiële rapportering, maar ook meer en meer in de duurzaamheidsrapportering.
Met dat laatste heeft de sector van het logistieke vastgoed een probleem, stelt Jo De Wolf. In die mate zelf dat het Montea aanzet tot een op het eerste gezicht vreemd initiatief: terwijl de boeren in Brussel protesteren tegen de Europese regeldrift, pleit Montea voor de invoering van een Europese EPC-regelgeving voor logistiek vastgoed (zie kader onderaan Een magazijn is (g)een sporthal).
“Duurzaamheid is van groot belang voor institutionele investeerders”, vervolgt Jo De Wolf. “Maar dat soort partijen houdt zich niet bezig met de luchtdichtheid van een poort; daar kennen ze niks van. Met zo’n EPC-label kunnen we de sector en de investeerders wél richting meer duurzaamheid sturen.”
Met een EPC-label voor logistiek vastgoed kunnen we de sector en de investeerders richting meer duurzaamheid sturen’
Montea kende in 2023 opnieuw een sterk jaar. Het nettohuurresultaat nam toe met 18 procent tot 106 miljoen euro en de bezettingsgraad van de gebouwenportefeuille klom naar 100 procent. Jo De Wolf staat al bijna vijftien jaar aan het hoofd van Montea. Hij liet het bedrijf al snel een duurzame koers varen. Vandaag zijn alle nieuwe ontwikkelingen van Montea al zero emmission buildings.
U investeert in groene gebouwen, maar moet ook de duurzaamheid van de logistieke keten achter de hele e-commerce niet ter discussie gesteld worden? De pakjessbusiness met leveringen op dezelfde dag en gratis retour is toch niet echt een duurzaam model?
DE WOLF. “Ik doe niet graag mee met het tegen elkaar uitspelen van de klassieke retail en de e-tail. De realiteit is dat de consument die twee combineert. En is e-commerce minder duurzaam? Studies van onder meer MIT, Deloitte en McKinsey tonen aan dat e-commerce zo kan worden georganiseerd dat ze minder CO2 uitstoot dan de klassieke handel. Want e-commerce levert ook efficiëntiewinsten op: er is minder winkelruimte nog en je moet geen of minder voorraad aanhouden in de stad. Er is ook minder verpakking nodig, want met hoeveel zakken kom je thuis na een middagje shoppen?
“Het probleem zit in de excessen. Mensen die tien paar schoenen bestellen en ze allemaal terugsturen. Of een bestelbusje dat voor één gsm-hoesje naar een afgelegen wijk moet rijden.”
Hoe pak je die exessen aan?
DE WOLF. “Door sterk in te zetten op een duurzame organisatie van die befaamde last mile. Dat doen we eigenlijk al met DHL en met Amazon op Blue Gate in Antwerpen. De goederen komen daar samen op een locatie aan de rand van de stad en worden er gegroepeerd per wijk. Vervolgens kun je die met een cargofiets tot bij de klant brengen. Als we willen inzetten op de 15 minutenstad, dan heeft logistiek en een duurzame belevering van die stad, daar ook een belangrijke rol in. Daarmee wil ik niet zeggen dat we de vrachtwagen volledig uit de stad zullen krijgen. Een City Delhaize bevoorraden doe je niet met een cargofiets.”
Zijn de stikstofproblematiek en de daaraan gekoppelde vergunnningsperikelen een bedreiging voor de logistieke activiteiten in ons land?
DE WOLF. “Een van de vier pijlers van onze duuzaamheidsstrategie is het hergebruik van grond. Op enkele missing links na is er volgens ons geen behoefte aan logistieke greenfieldontwikkelingen. Onze landbank van meer 2,3 miljoen vierkante meter bestaat dan ook grotendeels uit oude industriële sites die we gaan herontwikkelen. In Nederland hebben we bijvoorbeeld onlangs een grote glasfabriek op een terrein van 50 hectare gekocht. Dat biedt enkele voordelen. Specifiek voor stikstof: onze activiteiten zullen altijd minder belastend zijn dan de oorspronkelijke bestemming. Het biedt ook het voordeel dat er al stroomvoorziening is. En we krijgen ook zelden tegenkanting van buurtcomités. We saneren immers verlaten sites, plekken die vandalisme en criminaliteit aantrekken.”
Het succes van logistiek vastgoed is nauw verbonden met de groei van e-commerce. Zal die groei nog doorzetten?
DE WOLF. “In 2010 bedroeg het aandeel van e-commerce in de totale retailomzet in Europa net geen 5 procent. Dat is gestaag gegroeid tot 12 procent net voor de coronacrisis. Tijdens corona zagen we een groeispurt tot 18 procent. Daarna volgde een kleine terugval en velen zeiden: ‘Oei, e-commece is over haar hoogtepunt.’ Dat is dus niet het geval. We zitten weer op het groeipad van voor de coronacrisis. Tegen 2027 zal 1 op 4 euro in retail via e-commerce gegenereerd worden. In het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten is dat nu al het geval. Is dat een bovengrens? Ik denk het niet. Mijn kinderen spenderen vlotjes meer dan de helft van hun maandbudget online. Dat is de generatie die binnenkort koopkracht heeft. 25 procent zal dus waarschijnlijk niet het eindpunt zijn. Maar ik ben er evenzeer van overtuigd dat klassiek shoppen zal blijven bestaan. Mensen zullen altijd producten willen zien en voelen. En een dagje shoppen in de stad is ook een vorm van beleving.”
‘we krijgen zelden tegenkanting van buurtcomités. We saneren immers verlaten sites, plekken die vandalisme en criminaliteit aantrekken’
De toegevoegde waarde van de logistieke activiteit wordt dikwijls ter discussie gesteld: veel hinder en impact voor relatief weinig tewerkstelling.
DE WOLF. “De logistieke sector is goed voor ongeveer 5 procent van de werkgelegenheid in ons land. Bovendien staat de sector ten dienste van een andere sector. Logistiek is eigenlijk de olie van de economie. Onze sector zorgt ervoor dat goederen kunnen bewegen van A naar B. Als een product 10 euro kost in Frankrijk en 20 euro in Duitsland en de logistieke kosten zijn minder dan 10 euro, dan levert dat een prijsvoordeel op. Zonder logistiek wordt het leven dus duurder. Zonder vrij transport van goederen en diensten evolueren we naar protectionisme.”
In Nederland is er verzet tegen de ‘verdozing’ van het landschap. De provincie Noord-Brabant verbiedt zelf grootschalige logistieke ontwikkelingen.
DE WOLF. “Een belangrijke nuance: die provincie verbiedt grootschalige logistiek op ongewenste locaties. Daar kan niemand tegen zijn. Nederland heeft een enorme toename van logistieke projecten gekend. De Nederlandse gemeenten hebben veel autonomie. In een concurrentiestrijd tussen gemeenten om economische activiteit naar hun grondgebied te halen, zijn heel veel projecten vergund. Dat wil de provincie Noord-Brabant aan banden leggen.”
Kan België daarvan profiteren?
DE WOLF. “Ja, de logistieke as Antwerpen-Luik langs de E313 profiteert daar nu al van.”
U had het al even over protectionisme. Is het opflakkerende protectionisme een bedreiging voor uw activiteiten?
DE WOLF. “Als landen massaal teruggeplooien op de eigen markt en het gros van de internationale handelstromen wegvalt, dan zullen we dat uiteraard voelen. Maar daar zijn we nog niet en daar gaan we ook niet naartoe, denk ik. Er is vandaag wel veel onzekerheid en dat is relatief nieuw, want tot voor enkele jaren liep de wereldwijde supplychain als een Zwitsers uurwerk. Alles was voorspelbaar, niemand moest voorraden aanhouden. Maar dan kwam corona, vervolgens blokkeerde een vastgelopen containerschip het Suezkanaal, een jaar later begon de oorlog in Oekraïne, nu zijn er weer problemen in de Rode zee. Al die onzekerheid leidt ertoe dat er meer strategische voorraad wordt aangehouden in Europa. Dat vertaalt zich in volle magazijnen. Ik geloof niet dat dit ook zal leiden tot het terugkeren van industrie en productie naar Europa. Misschien wel nog naar Oost-Europa, omdat de arbeidskosten daar nog een stuk lager liggen, maar niet naar West-Europa.”
U ambieert een jaarlijks investeringsvolume van 200 miljoen euro. Zal dat gepaard gaan met groei in Frankrijk en Duitsland?
DE WOLF. “In België en Nederland zijn we intussen een referentiespeler, in Frankrijk en Duitsland moeten we nog een stuk aan de weg timmeren. Het zijn veel grotere markten, wat het ook moeilijker maakt om een plaats te veroveren.
‘Logistiek is eigenlijk de olie van de economie. Onze sector zorgt ervoor dat goederen kunnen bewegen van A naar B’
“Onze belangrijkste uitdaging is het op peil houden van onze landbank. Wij hebben maar één grondstof en dat is grond. De komende twee jaar brengen we 1 miljoen vierkante meter in ontwikkeling. Als we niets meer bijkopen, slinkt onze landbank dus naar minder dan 1,5 miljoen vierkante meter. Onze landenteams zijn continu op zoek naar nieuwe kansen. En dat kunnen ook bestaande gebouwen zijn. We komen uit een periode dat die markt volledig plat lag. Door de snel gestegen intrestvoeten was er een grote kloof ontstaan tussen kopers- en verkopersverwachtingen. Dat evenwicht moet worden hersteld. We verwachten dat dit in 2024 zal gebeuren.”
De Amerikaanse ontwikkelaar Panattoni heeft ook zijn zinnen gezet op de Belgische markt. Is er nog plaats voor zo’n partij? Met sterke lokale spelers zoals Montea, WDP, Heylen, MG en LCP is de markt al druk bezet.
DE WOLF. “Ik denk dat het voor dat type spelers niet gemakkelijk is om hier voet aan wal te krijgen. Kijk naar VGP, een Belgische speler die in Oost-Europa gestart is. Intussen zitten ze in een tiental landen, waaronder Frankrijk en Nederland. Maar niet in België.
“Ons vak is een heel lokaal gegeven. De lokale vertegenwoordiging is cruciaal voor succes. Maar dat kost veel geld. In 2022 bedroeg onze operationele marge nog meer dan 90 procent; dit jaar zal dat naar 87,5 procent evolueren. Dat is op korte termijn niet plezant. Maar als we willen doorbreken in Frankrijk en Duitsland, dan moet we daar investeren in een sterk lokaal team.”
Een magazijn is (g)een sporthal
Het Belgische voorzitterschap van de Raad van de Europese Unie is volgens Dirk Van Buggenhout, de chief sustainability officer van Montea, een ideaal moment om een Europese EPC-score voor logistiek vastgoed op de Europese agenda te plaatsen. “België is, samen met Nederland, de logistieke draaischijf van Europa”, zegt hij. “Voor 70 procent van de bebouwde oppervlakte hanteert Europa zeer strenge regels. Dat gaat in de eerste plaats over woningen. Die regelgeving wordt ook almaar strenger. Voor ongeveer 30 procent van de gebouwen zijn er dan weer quasi geen regels. Dat vinden wij onlogisch. Onder die 30 procent vallen onder meer industriegebouwen, landbouwbedrijven en dus ook logistiek vastgoed.”
Montea stuit in de vier landen waar het distributie- en opslagcentra ontwikkelt en verhuurt – België, Nederland, Frankrijk en Duitsland – op verschillende en soms ongerijmde regelgeving. In ons land bestaat er wel het energieprestatiecertificaat voor een niet-residentiële eenheid (EPC NR), maar daar vallen logistieke gebouwen niet onder. In Nederland, waar de situatie gelijkaardig is, heeft men daar een mouw aangepast door logistiek vastgoed te catalogeren onder sportgebouwen.
De afwezigheid van een Europese EPC-score is niet alleen vervelend voor partijen zoals Montea die actief zijn in verschillende landen, het botst ook met andere Europese regelgeving. Dirk Van Buggenhout: “Onder meer in de EU Taxonomy (het Europese classificatiesysteem voor duurzame activiteiten, nvdr) wordt verwezen naar een EPC-score. Het komt erop neer dat iedereen erachter vraagt, maar dat het dus vooralsnog niet bestaat.” Hoe komt dat? “Wij begrijpen dat ook niet goed”, antwoordt Van Buggenhout. “Het is niet zo dat een EPC-score voor een magazijn berekenen bijzonder complex is. Voor een fabriek is dat wellicht wel iets moeilijker.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier