Na enkele moeilijke jaren ziet Jeff Cavens de residentiële vastgoedmarkt stilaan opnieuw aantrekken. De CEO van Triple Living en de voorzitter voor het Vlaams Gewest bij de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector verwacht dat 2026 een gunstiger werkklimaat zal brengen. En dan heeft hij het niet alleen over de vergunningsproblemen.
Sinds 2016 staat Jeff Cavens samen met Stefan Paeleman aan het hoofd van de projectontwikkelaar Triple Living, vooral bekend van het stadsontwikkelingsproject Nieuw Zuid in Antwerpen. Daarnaast is hij sinds drie jaar de voorzitter voor het Vlaams Gewest bij de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS). In die rol verdedigt hij de belangen van de sector in gewestgerelateerde materies, zoals de vergunningen.
Het kerstakkoord van de Vlaamse regering omvat een ‘vergunningenrevolutie’, die bouwen makkelijker moet maken en in beroep gaan moeilijker. Dat moet u toch tevreden stemmen?
JEFF CAVENS. “Ja, omdat de ernst van de vergunningsproblemen eindelijk expliciet wordt erkend. Er zijn in het verleden nog pogingen geweest om die aan te pakken, maar de oefening die nu is gemaakt – met de expertencommissie en een klankbordgroep – is grondiger dan ooit. In de tekst zitten enkele heel positieve elementen, niet alleen voor onze sector, maar ook voor de economie in het algemeen en voor de burger. Veel maatregelen raken rechtstreeks aan de betaalbaarheid. Meer duidelijkheid, meer rechtszekerheid en kortere doorlooptijden, daar wint iedereen bij.
“Wat me het meest verheugt? Dat het misbruik van beroepsprocedures wordt aangepakt. Begrijp me niet verkeerd: inspraak en het recht op bezwaar zijn essentieel en moeten behouden blijven. Maar als vergunningstrajecten soms vijf tot tien jaar aanslepen door één individueel belang, dan is het goed dat de Vlaamse regering daar paal en perk aan stelt.”
De stad Gent gaat nog een stap verder: projectontwikkelaars die sterker inzetten op betaalbaar wonen, zullen meer en sneller kunnen bouwen. Kan de sector zich daarachter scharen?
CAVENS. “Zeker. Ontwikkelaars hebben er geen enkel belang bij onbetaalbaar te bouwen, want dan verkopen ze simpelweg niet. Maar de realiteit is wel dat de kosten de afgelopen jaren sterk zijn gestegen: hogere rentes, inflatie en duurdere grondstoffen, onder meer door de oorlog in Oekraïne. Op die macro-economische factoren hebben wij weinig vat.
‘Het is niet logisch dat duurzame nieuwbouw veel zwaarder wordt belast dan bestaand vastgoed’
“De vergunningsproblemen spelen ook een rol. Lange procedures kosten geld en die kosten worden uiteindelijk doorgerekend aan de consument. Als het Gentse woonpact met de bouw- en vastgoedsector kan bijdragen aan kortere doorlooptijden, dan zal dat ook een positieve impact hebben op de betaalbaarheid van woningen.”
De residentiële vastgoedmarkt ondervindt al enkele jaren veel tegenwind. Toch zijn faillissementen vooralsnog uitgebleven. Toont dat aan dat projectontwikkelaars tegen een stootje kunnen en dat er in de gouden periode buffers zijn opgebouwd?
CAVENS. “De Belgische vastgoedmarkt is altijd relatief stabiel geweest. Wij zijn hier – anders dan in sommige buurlanden – nooit gestopt met het verkopen van woningen. Dat neemt niet weg dat het lastige jaren waren, met dalende volumes, hogere bouwkosten en fors gestegen financieringslasten, boven op de moeilijke geopolitieke context. Maar de particuliere koper is actief gebleven, zij het in een lager tempo. Die stabiliteit is een structurele sterkte van de Belgische woningmarkt. En het verklaart, meer dan die buffers, waarom zware ongelukken zijn uitgebleven.”
Tot 2022 was de particuliere belegger een belangrijke motor achter de nieuwbouwmarkt. De renteklim heeft daar een abrupt einde aan gemaakt. Krijgt u die particuliere investeerders weer aan boord? Of komt er een verschuiving naar institutionele investeerders?
CAVENS. “De particuliere belegger is nooit helemaal verdwenen. De beurs heeft het de voorbije jaren goed gedaan, maar mensen beseffen opnieuw dat vastgoed bescherming biedt tegen de inflatie en dat je er een financieringshefboom op kunt zetten. Bovendien maken maatregelen als het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor sloop en heropbouw, die nu ook voor investeerders geldt, opnieuw een verschil voor het rendement. Ik ben daar dus optimistisch over. België heeft geen uitgesproken gesofisticeerd pensioensysteem, waardoor vastgoed een belangrijke pijler blijft om een vermogen en een pensioen op te bouwen.
“Het klopt wel dat institutionele beleggers een groeiende interesse hebben in residentieel vastgoed. Voor de huurmarkt is zo’n mix van verschillende aanbieders ook gezond. Wij bekijken dat bij Triple Living project per project, maar we verwachten wel dat het een segment is dat de komende jaren nog zal groeien. Precies omdat ook die institutionele spelers de stabiliteit van de Belgische markt meer naar waarde beginnen te schatten.”
‘Op alle beleidsniveaus – federaal, Vlaams en lokaal – groeit het besef dat enkele ontsporingen uit het verleden moeten worden rechtgezet’
Ziet u het klassieke koopmodel verder onder druk komen te staan ten voordele van huren of andere formules, zoals deelwonen of coöperatief wonen?
CAVENS. “Ik denk van niet. Er zullen wel nieuwe woonvormen bij komen, en dat is positief, maar ik verwacht dat het klassieke eigendomsmodel dominant zal blijven. Veel mensen koesteren nog altijd de droom om op termijn eigenaar te worden van hun woning. En de btw-regeling van 6 procent voor sloop en heropbouw maakt dat opnieuw voor een grotere groep haalbaar. Een harmonisering van de btw-tarieven en de registratierechten zou nog beter zijn. Het is niet logisch dat duurzame nieuwbouw veel zwaarder wordt belast dan bestaand vastgoed.”
CAVENS. “Precies. Wadi’s op grote projecten, zoals hier op Nieuw Zuid, zijn logisch en daar staan wij ook volledig achter. Maar soms slaat de regelgeving door. Vandaag is er meer aandacht voor het juiste evenwicht. Die oefening is volop aan de gang en ik denk dat ze een positieve impact kan hebben op de bouw- en vastgoedsector en, bij uitbreiding, op de economie in Vlaanderen en België.”
In de huidige budgettaire context lijkt een btw-verlaging weinig waarschijnlijk.
CAVENS. “Dat klopt, maar studies hebben aangetoond dat een geharmoniseerd tarief van 9 of 12 procent niet noodzakelijk slechter hoeft uit te vallen voor de begroting, onder meer door de terugverdieneffecten als gevolg van een hogere bouwactiviteit. Politiek ligt dat niet makkelijk, maar dat mag voor ons geen reden zijn om het debat niet opnieuw op de agenda te zetten.”
De sector heeft zijn imago niet mee. Projectontwikkelaars worden vaak gezien als door winst gedreven betonboeren, poenpakkers met weinig empathie. Begrijpt u dat beeld?
CAVENS. “Zeer zeker. Het is ook de taak van de BVS om dat imago te verbeteren. Ja, er zijn in het verleden excessen geweest en wellicht zullen er af en toe nog weleens onregelmatigheden opduiken. Maar het karikaturale beeld van de betonboer met de dikke sigaar, die enkel op winst uit is, strookt al lang niet meer met de realiteit.”In onze sector werken veel gedreven mensen, van alle leeftijden, aan projecten met een groot maatschappelijk belang. Daar bestaat nog veel onwetendheid over. Mensen onderschatten vaak wat een projectontwikkelaar doet en welke verantwoordelijkheid daarbij komt kijken, van een kleinschalig project in een gemeente tot complexe stadsvernieuwingsoperaties. We investeren in kwaliteit, in goede architectuur, in omgevingsaanleg en in sociale en publieke voorzieningen. Dat negatieve imago is dus grotendeels onterecht.
“En ja, uiteraard willen we winst maken. Maar gezien de risico’s die aan ons beroep verbonden zijn, is een marktconforme return verdedigbaar. Hoe verbeter je die reputatie? Ik denk door op dezelfde nagel te blijven kloppen: tonen wat we doen en dat blijven uitleggen. Er is soms nog terughoudendheid om naar buiten te treden en te communiceren, juist uit vrees voor die slechte reputatie.”
Wordt 2026 het jaar van het herstel voor de bouw- en de vastgoedsector?
CAVENS. “Ik ben voorzichtig optimistisch. Er zijn uiteraard factoren waar we geen invloed op hebben: wat wereldwijd gebeurt bijvoorbeeld. Dat blijft afwachten. Maar de stabilisering van de rente is positief en de inflatie lijkt onder controle. Wat me ook hoopvol stemt, is dat op alle beleidsniveaus – federaal, Vlaams en lokaal – het besef groeit dat enkele ontsporingen uit het verleden moeten worden rechtgezet. En dan gaat het niet alleen over vergunningen. Milieu-, oppervlakte- en architectuurnormen zijn belangrijk en noodzakelijk, maar ze maken projecten ook duurder en werken soms zelfs contraproductief. En sommige regels zijn wellicht minder noodzakelijk dan andere.”
Zoals de afschaffing van de verplichting om in kleine tuinen een wadi, een ondiepe, groene kuil die regenwater opvangt, aan te leggen?
CAVENS. “Precies. Wadi’s op grote projecten, zoals hier op Nieuw Zuid, zijn logisch en daar staan wij ook volledig achter. Maar soms slaat de regelgeving door. Vandaag is er meer aandacht voor het juiste evenwicht. Die oefening is volop aan de gang en ik denk dat ze een positieve impact kan hebben op de bouw- en vastgoedsector en, bij uitbreiding, op de economie in Vlaanderen en België.”
