Is een woonlening binnenkort alleen voor de happy few?

Wie binnenkort een woonlening wil afsluiten, zal meer moeten betalen. Wie een gemiddeld woonhuis in Vlaanderen wil kopen en een voordelige lening wil krijgen, heeft binnenkort minstens 84.000 euro aan spaargeld nodig.

De afgelopen maand heeft de overheid verscheidene maatregelen genomen om de consument te helpen in zijn zoektocht naar de goedkoopste woonlening. Zo moeten kredietgevers hun klanten op de hoogte brengen van het jaarlijkse kostenpercentage van een woonlening. De klanten vinden die informatie op het zogenoemde Europees gestandaardiseerd informatieblad (ESIS). Dat is een standaarddocument dat een overzicht biedt van de voorwaarden van de hypotheek. Daarnaast mogen de banken sinds deze maand maximaal 500 euro dossierkosten aanrekenen aan wie een woonlening afsluit.

Toch ziet de toekomst er niet rooskleurig uit voor mensen die binnenkort een woning willen kopen. Zo is de rente weer aan het klimmen. De banken verhogen mondjesmaat de prijs van een woonlening om hun winstmarges te vergroten. Volgens de vergelijkingswebsite Bankshopper.be afficheren drie van de vier grootbanken een tarief van meer dan 3 procent op woonleningen op 25 jaar. Enkel KBC biedt een lagere rente: 2,82 procent.

Strenge kredietvoorwaarden

Maar niet enkel de stijgende rente baart zorgen. Volgens Jan Smets, de gouverneur van de Nationale Bank, kennen banken veel te gemakkelijk woonleningen toe. Daarom wil hij dat leners minimaal 20 procent van de marktwaarde van de woning zelf bekostigen. De Nationale Bank wil de strengere regels eind mei al toepassen, als ze daarvoor de goedkeuring van de Europese instanties krijgt. De Nationale Bank benadrukt in een reactie aan onze redactie dat banken wel nog vrij zijn leningen met een grotere quotiteit toe te kennen. “Alleen zullen ze volgens de nieuwe maatregel extra kapitaal moeten aanhouden voor die leningen”, verduidelijkt Guy Robberecht, de woordvoerder van de Nationale Bank. “Die maatregel is noodzakelijk om grote negatieve schokken te kunnen opvangen.”

“De strengere voorwaarden treffen meer dan 30 procent van alle kopers”, weet John Romain van Immotheker. Volgens hem hebben bijna alle banken de strengere voorwaarden in hun tarieven verwerkt. BNP Paribas Fortis laat weten dat de regel van 80 procent altijd al de standaard is geweest. De grootbank merkt op dat de gemiddelde quotiteit 79 procent bedraagt. “Er wordt in de eerste plaats naar de terugbetalingscapaciteit gekeken, de verhouding tussen lasten en inkomen en het nog beschikbaar bedrag voor dagelijkse uitegaven na afhouding van alle lasten”, aldus Hilde Junius, de woordvoerster van BNP Paribas Fortis. Wie meer wil lenen, ziet het prijskaartje van zijn lening aandikken met enkele basispunten.

Ook KBC gaat zijn acceptatieproces bijsturen. “Maar dat wil niet zeggen dat we geen kredieten meer toestaan met een loan to value hoger dan 80 procent (de verhouding tussen het gevraagde kredietbedrag en de waarde van de woning nvdr.). Een woondossier blijft een maatwerk en ook de loan to value wordt meegenomen in het acceptatie- en prijszettingsproces van woonkredieten”, benadrukt Pieter Kussé, de persverantwoordelijke bij KBC.

Hoeveel moet je opzijzetten?

Romain berekende voor MoneyTalk.be hoeveel spaargeld een kandidaat-koper moet inleggen als hij maximaal 80 procent leent bij de bank. Die berekening leert dat een reserve van 20 procent in zo’n geval niet voldoende is om een woning te kopen. Om te beginnen moeten mensen die een woning willen kopen, ook langs de notaris passeren. Afhankelijk van het kadastraal inkomen van de woning betaal je 5 of 10 procent registratierechten in Vlaanderen, naargelang er een klein of groot beschrijf is. Je geniet van een klein beschrijf als het kadastraal inkomen van de woning kleiner is dan 745 euro.

Als dat je enige woning is, heb je allicht ook recht op verminderde registratierechten. Met het zogenoemde abattement betaal je dan geen registratierechten op de eerste schijf van 15.000 euro. Die korting kan oplopen tot 1500 euro. Als je bij de aankoop van een woning het abattement krijgt, en een hypothecaire lening aangaat om die aankoop te financieren, kun je aanspraak maken op een bijkomend voordeel van 1000 euro (bij-abattement). De verkoopprijs wordt in dit geval verminderd met 10.000 euro. Bij een klein beschrijf wordt de verkoopprijs zelfs verminderd met 20.000 euro.

Boven op die rechten komen nog het honorarium van de notaris en de aktekosten. Doorgaans geldt de regel dat de kosten voor de aankoop- en de leenakte ongeveer 13 à 14 procent van aankoopwaarde van de woning bedragen (groot beschrijf). In totaal zouden de nieuwkomers op de vastgoedmarkt dus 34 procent van de waarde van hun woning zelf moeten betalen.

De Notarisbarometer leert dat een woning in Vlaanderen in het eerste kwartaal van 2017 gemiddeld 258.963 euro kostte. Dat betekent dat wie zo’n woning wil kopen, al snel 85.438 euro moet hebben gespaard als hij bij BNP Paribas Fortis een voordelige lening wil afsluiten. Bovendien rekent de bank 500 euro dossierkosten aan. In totaal lopen de te voorziene eigen middelen dus op tot 85.938 euro voor wie het voordeligste woonkrediet wil verkrijgen.

Gedeeltelijk verzekeren

Vlaams minister van Begroting Bart Tommelein (Open Vld) wil laten onderzoeken of hij het vereiste aandeel eigen middelen geheel of gedeeltelijk kan verzekeren of waarborgen. “We wachten nu nog op een standpunt van de Nationale Bank. Die zal moeten bepalen of een hypothecaire lening met een quotiteit van meer dan 80 procent, waarbij het deel boven die grens wordt afgedekt door een verzekering of waarborg, al dan niet wordt beschouwd als een eigen risico van de bank. Dat zal doorwegen in de beslissing van de banken om al of niet in te spelen op dit product, en of we de organisatie van dat systeem volledig kunnen overlaten aan de private verzekeringssector. Een andere mogelijkheid is dat de Vlaamse overheid op de een of andere wijze tussenkomt in die verzekering of waarborg”, liet zijn kabinetschef Carine Smolders weten.

Ondertussen heeft de Nationale Bank zo’n kredietverzekering onder bepaalde voorwaarden goedgekeurd. Zo moet de “protectiegever” erkend zijn en beschikken over een externe of interne rating. En de verzekering mag onder meer geen clausules bevatten waardoor de protectiegever het contract op eigen houtje zou kunnen wijzigen. Op basis van die voorwaarden wil Tommelein nu opnieuw samenzitten met de banken en verzekeraars.