Vijf alternatieve wegen naar een eigen woning

Stijgende woningprijzen en strengere banken maken het knap lastig voor starters op de woningmarkt. De platgetreden paden verlaten kan helpen.

De woningprijzen in ons land houden nog altijd goed stand. Nieuwe prijsstijgingen worden ook meestal positief onthaald. Alsof ze een bewijs zijn van de blakende gezondheid van onze woningmarkt.

Maar de hausse is geen cadeau voor wie zijn eerste stappen nog moet doen op de woningmarkt. De betaalbaarheid staat onder druk, klinkt het almaar meer en luider. Heel vaak wordt ook in de richting van de banken gekeken. Die hebben in de nasleep van de financiële crisis hun kredietvoorwaarden aangescherpt. Vanuit die hoek moeten starters op de woningmarkt niet meteen op meer welwillendheid rekenen. Integendeel, de Nationale Bank van België (NBB) stuurt aan op een nog strengere kredietpolitiek. In haar Jaarverslag bepleit de NBB maatregelen voor de Belgische hypotheekmarkt die de productie van leningen met een loan-to-value-ratio van meer dan 80 procent ontmoedigen. Om te vermijden dat ze hun kapitaalbuffer moeten optrekken, zullen de banken dus vaker een eigen inbreng van minstens 20 procent eisen. Na goedkeuring door de Europese instellingen zou de NBB de nieuwe politiek al in mei willen invoeren.

Betekent dat het einde van de woondroom van jonge mensen die niet kunnen rekenen op financiële steun van ouders of grootouders? Of zijn er andere opties? We nemen enkele alternatieven onder de loep.

1. Hamsterhuren

Onze woningmarkt blinkt uit in verscheidenheid. Elke Belgische woning is uniek. Dat contrasteert met de beperkte keuze in woonformules. In essentie moet de Belg kiezen tussen kopen of huren. Daar komt verandering in. Het Limburgse bouwbedrijf Gilen Woonprojecten lanceert een nieuw concept: huren met koopoptie. Het idee is simpel: huurders kunnen het betaalde huurgeld gebruiken als inbreng voor de aankoop van de woning. Het huurgeld van de jongste vijf jaar wordt bij aankoop van de prijs afgetrokken en huurders krijgen tot tien jaar om te beslissen of ze hun huurwoning al dan niet willen kopen. Er is geen koopverplichting: als de huurder de koopoptie niet licht, blijft hij gewoon huurder.

“We hebben heel veel inspanningen gedaan om een tamelijk complexe materie te vertalen in een heldere formule”, vertelt zaakvoerder Rudi Gilen. “We werken met een gewoon huurcontract en wijken op geen enkel punt af van de wetgeving.”

Gilen Woonprojecten speelt met dat zogenoemde hamsterhuren expliciet in op de betaalbaarheidsproblematiek. Uit een enquête die het bedrijf liet uitvoeren, blijkt dat een woning kopen voor 81 procent van de huurders onbetaalbaar is geworden. “Door het huurgeld vijf jaar op te sparen, moeten kandidaat-kopers in staat zijn ongeveer 20 procent zelf op tafel te leggen”, legt Gilen uit. “En intussen kunnen ze toch al in hun droomhuis wonen.”

Gilen Woonprojecten doet op die manier een stukje aan voorfinanciering voor zijn klanten. Compenseert het dat door een iets hogere huur of koopsom te vragen? “Nee”, antwoordt Rudi Gilen. “We vragen een marktconforme huur en hanteren onze gebruikelijke verkoopprijzen. Op het moment dat de klant bij ons tekent, weten we ook niet of hij huurder zal blijven of koper zal worden.” Maar Gilen geeft wel toe dat de kaarten vandaag, met de erg lage rente, gunstig liggen. “De rente mag gerust nog enkele procenten stijgen, maar als we terugkeren naar de situatie van pakweg twintig jaar geleden, dan krijgt het model het moeilijk. Maar welk model niet? We engageren ons nu om de prijs vijf jaar lang vast te klikken en we verwachten niet dat de omstandigheden in die periode fundamenteel veranderen.”

Volgens Gilen past het hamsterhuren in de langetermijnvisie van het bedrijf. “Zolang wij als bedrijf sociaal relevant zijn, kan ons weinig overkomen. Die sociale relevantie is ons vangnet. Ik denk niet dat dit concept haalbaar is voor elk bouwbedrijf. We zijn een familiaal bedrijf, zonder externe financiers en we keren geen dividend uit. Elke euro winst wordt geïnvesteerd.”

Gilen Woonprojecten lanceerde het concept in februari en intussen hebben de eerste hamsterhuurders getekend. Het bedrijf zegt dat er veel interesse is. “Na de lancering hebben we duizenden mails ontvangen. We hebben een tamelijk grote grondportefeuille en het is onze bedoeling elk project ook in de hamsterhuurformule aan te bieden. We vertrekken ook op tournee door Wallonië en Vlaanderen om de formule te promoten. We geloven sterk in deze formule; het zou zonde zijn ze af te schermen voor andere partijen.”

2. Langer en anders lenen

John Romain, de CEO van Immotheker Finotheker, relativeert de betaalbaarheidsproblematiek. “Jonge mensen blijven wel langer thuis wonen”, merkt hij op. “Omdat ze in Hotel Mama makkelijker kunnen sparen. De situatie van alleenstaanden wordt wel moeilijker.” Hij toont zich ook bezorgd over de toekomst. “Dat er vandaag weinig aan de hand is, hebben we grotendeels te danken aan de extreem lage rente. Maar wat als de rente een sprong maakt? Vergeet ook niet dat de gewesten het fiscale voordeel afbouwen. Brussel schaft de woonbonus zelfs volledig af. Akkoord, dat gaat gepaard met een verhoogd abattement, maar dat compenseert geenszins het voordeel van de woonbonus. Als je dan ook nog eens – zoals de Nationale Bank bepleit – een hogere inbreng van ontleners eist, dan ziet het er plots veel minder gunstig uit.”

Waarmee hij niet wil zeggen dat iedereen meer en makkelijker moet kunnen lenen. Hij pleit voor een persoonlijke en onafhankelijke adviesverlening. “Vandaag hanteert men al te gemakkelijk voorbijgestreefde, algemene regeltjes. Zoals de stelregel dat je maximaal een derde van je inkomen mag besteden aan woonuitgaven. Om de maximale netto leenlast nauwkeurig te bepalen moet je de persoonlijke financiële situatie van de klant gedetailleerd in kaart brengen. En ik zeg uitdrukkelijk de netto leenlast, want je moet ook fiscale incentives zoals de woonbonus verrekenen.”

Ziet John Romain alternatieven voor kandidaat-kopers met beperkte financiële middelen? “Je lening spreiden over een langere looptijd – 25, 30 of 35 jaar – kan helpen om de maandelijkse afbetaling te verlagen, de spaarbuffer te vergroten en de pensioenkloof te dichten”, zegt hij. “Maar leningen op dertig jaar of meer zijn uit den boze vandaag. De banken vermijden lange looptijden, want hun funding gebeurt op korte termijn. En de Nationale Bank steunt hen daarin, want sneller afbetalen betekent minder risico. Maar is dat gezond? Ik betwijfel het. Want een kortere looptijd betekent ook een hogere maandelijkse aflossing. Zo is het een teken aan de wand dat 40 procent van de Belgen tussen 35 en 44 jaar aangeeft dat ze niet kunnen sparen. De gezinnen worden ook al geconfronteerd met een fiks hogere energiefactuur. Door die druk naar kortere looptijden kun je dus wel eens de afbetalingsproblemen vergroten.”

Hij hekelt ook de tendens om ontleners te pushen richting vaste rentes. “Door de lage rente is de klant vragende partij voor een vaste rente, klinkt het. Omdat mensen zekerheid willen. Maar bijvoorbeeld een accordeonlening, waarmee een eventuele rentestijging wordt opgevangen door een verlenging van de looptijd, kan je dezelfde zekerheid bieden.”

3. Lijfrente

Als de bankiers straks hun kredietverlening strenger maken, is dat misschien een incentive om op zoek te gaan naar financieringsvormen buiten het klassieke bankkanaal. Lijfrente bijvoorbeeld. Dan betaalt de koper bij het begin van het contract een voorschot, het zogenoemde bouquet, aan de verkoper. De betaling van het saldo gebeurt via een geïndexeerde maandelijkse rente (de lijfrente) rechtstreeks tussen koper en verkoper. “Lijfrente komt zeker in aanmerking als alternatieve financieringsvorm voor jonge mensen, maar ik kom het weinig tegen”, zegt notaris Jelle Van Hove. Dat is vooral een kwestie van een beperkt aanbod, weet de notaris. “Bij de meeste lijftrentecontracten verkoopt een oudere persoon de woning met voorbehoud van vruchtgebruik of bewoning. Als investering kan dat interessant zijn, maar als de koper er zelf wil in wonen, is dat geen optie.”

“Lijfrentes in volle eigendom zijn inderdaad zeldzaam”, bevestigt Chris-tophe Niclaus. Hij is de zaakvoerder van Immo2Life, een vastgoedkantoor dat zich toelegt op verkopingen via lijf-rente. Recentelijk heeft Christophe Niclaus nog wel een lijfrente in volle eigendom begeleid. “De verkoper was een oudere dame zonder kinderen”, vertelt hij. “Na het overlijden van haar echtgenoot wou ze kleiner wonen. Met de lijfrente kan ze de huur van haar appartement betalen. Ook voor mensen die verschillende eigendommen hebben is verkoop via een lijfrente in volle eigendom soms een interessante mogelijkheid. En ik heb ook al enkele transacties begeleid voor mensen die in onmin leven met hun kinderen. Op die manier kunnen ze de woning uit de latere erfenis halen.”

Zijn er, naast het beperkte aanbod, nog andere hindernissen voor starters die willen kopen via lijfrente? “Je moet al een spaarcentje hebben om het bouquet te betalen”, antwoordt Christophe Niclaus. “Het grote voordeel is dat je een grote onderhandelingsvrijheid hebt. Je kunt bijvoorbeeld een iets kleiner bouquet betalen en dat compenseren met een iets hogere maandelijkse lijfrente.” Volgens notaris Van Hove zijn er geen valkuilen of risico’s die niet juridisch zijn af te dekken. “Een belangrijk voordeel is dat je geen hypotheekakte nodig hebt. Daar staat natuurlijk tegenover dat je in de personenbelasting niet kunt genieten van de hypotheekaftrek.”

4. Erfpacht

De stijgende prijzen zijn in grote mate gerelateerd aan de aanhoudende hausse van de bouwgrondprijs. De dure bouwgrond uit de woningprijs halen, kan dus een gunstig effect hebben op de kostprijs. Een verkoop via een erfpachtovereenkomst biedt die mogelijkheid. Vooral aan de kust bieden enkele projectontwikkelaars appartementen aan via de erfpachtformule.

Bij erfpacht koopt de koper alleen de constructie terwijl hij voor het grondgedeelte een jaarlijkse huur (de canon) betaalt. Op die manier ligt het aanvankelijke investeringsbedrag een stuk lager. Er is ook een fiscaal voordeel, want de koper moet op het grondgedeelte geen registratierechten betalen.

Het recht van erfpacht is altijd tijdelijk, met een minimumduur van 27 jaar en een maximumduur van 99 jaar. En dat vindt notaris Jelle Van Hove problematisch. “Als eerste eigenaar heb je daar geen last van”, zegt hij. “Zeker bij een termijn van 99 jaar kan je het pand wellicht nog overdragen. Maar hoe dichter je bij het einde van de termijn komt, hoe moeilijker het wordt om zo’n pand te verkopen. Ik weet dat er soms contractueel wordt vastgelegd dat de termijn automatisch verlengd wordt, maar juridisch kan dat niet: er is een vastgelegde termijn en die kan je niet overschrijden.”

5. Langer of blijvend huren

‘Huren is weggegooid geld.’ De populaire Belgische volkswijsheid verklaart kort en bondig waarom de huurmarkt meestal een restkeuze is. Nochtans biedt huren ook enkele belangrijke voordelen. Voor starters is het de ideale formule om te ontdekken welke woonwensen er echt toe doen. En ook voor wie privé en/of professioneel nog geen definitieve keuzes heeft gemaakt, is de flexibiliteit van een huurwoning wellicht een aanrader. Als tijdelijke oplossing dus.

Maar kan huren ook op langere termijn een verstandige keuze zijn? Econoom Gert Peersman vindt van wel. De professor economie aan de Universiteit Gent betwist dat huurders met geld smijten. “Er is geen enkele reden om te geloven dat het financiële voordeel van een eigen woning, namelijk de uitgespaarde huur en de waardestijging van het huis, na correctie voor de risico’s groter zou zijn dan het rendement op een alternatieve belegging”, schreef Peersman in een column in De Standaard. De discussie over kopen versus huren gebeurt te weinig rationeel, vindt hij. “Heel vaak vergelijkt men appelen met peren. Zoals het argument dat je maar beter vastgoed kunt kopen, want op een spaarboekje brengt geld niets op. Dat is een onzinnige vergelijking. Je moet beleggingen met een gelijkaardig risico vergelijken. Als eigenaar heb je ook veel meer kosten. Meestal moet je ook een startkapitaal hebben om een lening te krijgen. Dat zijn allemaal zaken die je mee moet nemen.”

Wat met het argument dat de maandelijkse afbetaling die kopers van een woning dwingt consumptie te ruilen ten voordele van een investering? “Huurders kunnen die zelfdiscipline ook regelen via een doorlopende spaaropdracht. En het voordeel is dat je meer keuzevrijheid hebt in wat je belegt en je ook beter kunt spreiden.” Dat huurders oververtegenwoordigd zijn in de armoedestatistieken, vindt Peersman ook niet overtuigend. “Er is een correlatie – huurders zijn vaker arm – maar er is geen causaliteit. De causaliteit is eigenlijk omgekeerd: rijk zijn is geen gevolg van het al dan niet hebben van een huis, maar om eigenaar te zijn moet je wel rijk zijn. Overigens blijven woningeigenaars bij jobverlies langer werkloos dan huurders. Omdat eigenaars meer gebonden zijn aan de locatie van hun woning.”

Kunnen jonge mensen dus maar beter huren? “Mijn advies aan jonge mensen is: koop een woning niet om financiële redenen. Laat je niet vangen door de fabeltjes en mythes over de financiële voordelen van kopen. Als je het financieel niet breed hebt, is het zeker geen nadeel om te huren. Maar er zijn wel andere, immateriële voordelen verbonden aan het eigenaarschap. De grotere woonzekerheid bijvoorbeeld. En de vrijheid om de woning aan te passen. Dat zijn argumenten die je moet afwegen tegenover het feit dat je als huurder flexibeler bent.”